세입자 나갈 때 계약금, 새 세입자 받았는데 안 나가면? 임대인이 반드시 알아야 할 명도 대처법
법도명도
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세입자 나갈 때 계약금,
두 개의 ‘돈’이 임대인의 발목을 잡습니다
나가는 세입자에게 돌려줄 보증금, 그리고 새로 들어올 세입자에게 미리 받은 계약금. 이 두 돈이 한꺼번에 얽히는 순간, 기존 세입자가 버티면 손해는 고스란히 임대인의 몫이 됩니다.
임대를 놓다 보면 가장 자주 부딪히는 고비가 바로 세입자 나갈 때 계약금 문제입니다. 많은 임대인이 ‘계약금’과 ‘보증금’을 같은 돈처럼 생각하지만, 세입자가 나가는 시점에는 이 둘이 서로 다른 방향에서 임대인을 압박합니다. 먼저 두 돈의 정체를 분명히 구분하는 것이 출발점입니다.
새 세입자가 ‘먼저’ 건네는 돈
새 임대차계약을 묶어 두기 위해 새 세입자가 임대인에게 미리 건네는 약속의 증표입니다. 계약을 지키지 못하면 책임 문제가 따라옵니다.
나가는 세입자에게 ‘돌려줄’ 돈
지금 사는 세입자가 입주할 때 맡긴 돈으로, 나갈 때 돌려줘야 합니다. 밀린 월세·원상복구 비용 등을 공제할 수 있습니다.
세입자 나갈 때 계약금, 임대인을 노리는 두 개의 함정
기존 세입자가 약속대로 나가지 않으면, 두 돈은 곧바로 임대인의 손해로 바뀝니다.
새 세입자에게 받은 계약금 — 잘못하면 ‘배액배상’
기존 세입자가 나갈 것이라 믿고 새 임대차계약을 맺어 계약금을 받았는데, 정작 그 세입자가 버티면 새 세입자에게 빈집을 인도하지 못합니다. 약속한 날짜에 집을 내주지 못한 책임은 임대인에게 돌아갑니다. 민법 제565조에 따라 계약금을 받은 쪽이 일방적으로 계약을 깨려면 받은 돈의 2배(배액)를 돌려줘야 할 수 있습니다.
나가는 세입자의 보증금 — ‘동시이행’이라는 줄다리기
보증금 반환과 건물 인도는 동시이행 관계입니다. 세입자는 “보증금 받기 전엔 못 나간다”며 점유를 풀지 않을 수 있고, 임대인은 밀린 월세와 원상복구 비용을 공제하고 싶어 합니다. 양쪽이 ‘너 먼저’를 외치는 사이 시간만 흐르고, 그동안 새 계약 날짜는 점점 다가옵니다.
절대 하지 마세요 — 임대인의 ‘셀프 퇴거’
답답한 마음에 열쇠를 바꾸거나, 짐을 밖으로 빼거나, 전기·수도를 끊는 행위는 모두 불법입니다. 아무리 내 건물이라도 세입자를 임의로 내보낼 수 없으며(자력구제 금지원칙), 오히려 주거침입·재물손괴 등으로 형사처벌과 손해배상 책임까지 질 수 있습니다. 점유를 되찾는 적법한 길은 오직 법원을 통한 명도소송과 강제집행뿐입니다.
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점유를 되찾는 명도소송, 이렇게 진행됩니다
내용증명부터 강제집행까지, 한 명의 전문 변호사가 전 과정을 책임지고 챙깁니다.
내용증명 발송
계약 종료와 퇴거 요구를 공식 통보하고, 도달 사실을 우체국 기록으로 남깁니다. 훗날 소송에서 결정적인 증거가 됩니다.
선임 시 내용증명 비용 0원점유이전금지가처분
소송 도중 세입자가 제3자에게 점유를 넘겨 판결을 무력화하는 사태를 막는, 사실상 필수 절차입니다. 인지대는 전자소송 할인을 감안하면 통상 9,000원 수준입니다.
선임 시 0원으로 진행명도소송 진행
소장 접수와 재판을 거쳐 ‘건물을 비워 인도하라’는 판결을 받습니다. 세입자가 다투지 않거나 사실을 인정하면 비교적 빠르게 진행되며, 사안에 따라 보통 수 개월이 걸립니다.
강제집행
판결 후에도 나가지 않으면, 법원 소속 집행관이 집행 절차에 따라 세입자의 짐을 강제로 반출합니다. 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 소요되며, 강제집행은 별도 계약으로 진행됩니다.
밀린 월세까지 함께 회수할 수 있습니다. 명도소송과 함께 연체 월세와 점유 기간 동안의 사용료(부당이득)를 청구할 수 있고, 소송비용과 미납액은 돌려줄 보증금에서 공제할 수 있습니다. 점유 회수와 돈 정리를 한 번에 설계하는 것이 핵심입니다.
『명도소송 매뉴얼』을 쓴 변호사가 직접 진행합니다
대한변협 등록 부동산전문·민사전문 변호사이자 공인중개사 자격을 보유한 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』의 저자입니다. 매뉴얼을 직접 쓴 변호사가 상담부터 강제집행까지 사건 전 과정을 책임지고 챙깁니다. 방문 없이 전화만으로 상담과 선임이 가능하며, 전국 어디서나 의뢰하실 수 있습니다.
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