상가임대차전문변호사가 짚어주는 상가 명도소송 — 권리금·갱신청구권 함정 피하고 점포 안전하게 되찾는 법
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상가임대차전문변호사가 짚어주는 상가 명도소송, 권리금·갱신청구권 함정 피하고 점포 되찾는 법
계약은 끝났는데 점포를 비워주지 않는 임차인, 몇 달째 새고 있는 월세. 그렇다고 직접 잠금장치를 바꾸거나 짐을 빼는 순간 오히려 처벌 대상이 될 수 있습니다. 상가는 주택과 달리 권리금·계약갱신요구권 같은 보호 장치가 촘촘해, 절차 하나만 어긋나도 명도가 통째로 지연됩니다. 그래서 처음부터 상가임대차전문변호사의 정확한 한 수가 필요합니다.
상가 명도소송이 주택보다 까다로운 결정적 이유
상가건물은 임차인의 생계 터전이라 법이 임차인 권리를 두텁게 보호합니다. 임대인이 같은 명도라고 가볍게 봤다가는 권리금 손해배상 같은 반소(맞소송)에 휘말려 시간과 비용이 몇 배로 불어납니다. 아래 네 가지가 상가임대차전문변호사의 손길이 필요한 핵심 지점입니다.
권리금 회수기회 보호
상가건물임대차보호법 제10조의4에 따라 임대인은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인의 권리금 회수를 방해하면 안 됩니다. 잘못 대응하면 권리금 상당의 손해배상 청구를 당할 수 있습니다.
3기 차임연체 등은 예외 사유계약갱신요구권 10년
임차인은 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 최초 기간을 포함해 전체 10년 범위에서 보장됩니다. 정당한 거절 사유를 갖췄는지 정확히 따져야 합니다.
거절 사유 입증이 관건3기 차임연체 해지
밀린 월세가 3기분에 이르러야 계약을 해지할 수 있습니다. 예컨대 월 200만 원이라면 합계 600만 원이 연체돼야 하고, 일부를 갚아 3기에 못 미치면 해지가 막힙니다. 연체액 산정부터 정밀해야 합니다.
합계 3기분 기준폐업·영업허가 문제
임차인이 폐업신고를 하지 않고 버티면, 새 임차인이 같은 업종 영업허가를 받기 어려워 공실 기간이 길어집니다. 명도와 별개로 풀어야 할 실무 쟁점이 더 있다는 뜻입니다.
공실 장기화 위험임차인이 나가지 않는다고 임대인이 직접 문을 잠그거나 짐을 옮기면 주거침입·재물손괴 등으로 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 점포를 되찾는 길은 오직 판결문을 받아 합법적으로 집행하는 것뿐입니다.
상가 명도소송, 이렇게 진행됩니다
중간 단계를 빠뜨리면 소송이 길어지거나 집행 자체가 불가능해집니다. 상가임대차전문변호사가 처음부터 순서대로 설계해야 하는 이유입니다.
내용증명 발송
연체·계약 위반 사실과 해지 근거를 구체적으로 적어 계약 해지 의사를 공식 통보합니다. 이후 재판에서 유리한 증거가 됩니다.
점유이전금지가처분
가처분을 걸어두지 않으면, 소송 중 임차인이 점유를 제3자에게 넘겼을 때 승소해도 강제집행이 막혀 처음부터 다시 해야 합니다. 가장 먼저 챙겨야 할 안전장치입니다.
전자소송 인지대 통상 9천 원 안팎명도소송(본안) 제기
점포의 인도와 함께 밀린 차임·관리비 등을 청구합니다. 보증금에서 공제할 항목도 함께 정리합니다.
평균 5~6개월변론·판결
임차인 측의 권리금·유익비·유치권 주장 등 반소 가능성에 미리 대비해야 합니다. 보정명령이 나오면 정확히 대응해야 절차가 지연되지 않습니다.
강제집행
판결 후에도 나가지 않으면 강제집행을 신청합니다. 법원 소속 집행관이 현장에서 점유자의 물건을 강제로 반출하고 점유를 회복시켜 줍니다.
신청부터 본 집행까지 약 3개월보증금이 남아 있을 때가 골든타임입니다
소송과 집행에는 시간이 걸리고, 그동안 연체는 계속 쌓입니다. 보증금이 충분히 남아 있을 때 일찍 시작해야 손실을 최소화할 수 있습니다. 늦어질수록 회수하지 못하는 금액이 늘어납니다.
상가 명도소송, 비용은 얼마나 들까
비용은 크게 변호사 선임료와 법원에 내는 실비로 나뉩니다. 법도 명도소송센터에서 선임하시면 계약해지 내용증명과 점유이전금지가처분 비용이 선임료에 포함됩니다.
※ 사건 난이도·증거 상태·부동산 가액에 따라 달라질 수 있으며, 정확한 금액은 무료 전화상담 시 투명하게 안내해 드립니다.
『명도소송 매뉴얼』 저자가 직접 사건을 수행합니다
상가 명도는 책으로 익힌 지식이 아니라 현장 경험에서 갈립니다. 부동산전문변호사이자 공인중개사 자격을 가진 엄정숙 변호사가 처음 상담부터 강제집행까지 직접 챙깁니다.
전문 자격
부동산전문·민사전문 변호사(대한변협 등록), 공인중개사 자격 보유
저자 직접 수행
『명도소송 매뉴얼』 저자가 의뢰인의 사건을 처음부터 끝까지 직접 진행
압도적 실적
부동산소송 7,000건 이상, 명도소송 800건·점유이전금지가처분 600건·강제집행 200건 이상 경험
방문 없이 선임
전화만으로도 선임 가능, 전국 어디서나 상담·진행
상담부터 선임까지, 단 4단계
1차 상담·서류 준비
계약서·연체 내역 확인
심층 상담
쟁점·전략·비용 안내
선임 계약
방문 없이 진행 가능
소송 진행
전화만으로도 가능
분쟁을 미리 막고 싶다면 — 제소전화해
임대차 기간이 보통 1년 이상이라, 계약을 맺는 시점에는 명도(인도) 공증을 해 둘 수 없습니다. 명도 공증은 기간 만료 6개월 이내에만 가능하기 때문입니다. 대신 제소전화해를 활용하면 분쟁이 생기기 전에 미리 집행권원을 확보해, 임차인이 나가지 않을 때 곧바로 집행으로 이어갈 수 있습니다. 어떤 방식이 내 상황에 맞는지는 상담에서 정리해 드립니다.
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02-591-5657상담 가능 시간 · 평일 오전 10시 ~ 오후 6시 (점심 12시~1시 / 공휴일 휴무)
안내 및 면책
본 내용은 일반적인 정보 제공을 위해 작성된 글로, 개별 사건의 사실관계와 증거, 관련 법령·실무의 변경에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 글의 내용은 정확하지 않거나 실제와 다를 수 있으며 법적 판단이나 효력의 근거가 되지 않습니다. 구체적인 사안에 대한 정확한 안내는 무료 전화상담을 통해 받아 보시기 바랍니다.
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