상가임대차보호법, 건물주가 꼭 알아야 할 명도소송 핵심｜안 나가는 세입자 대응법
법도명도
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상가임대차보호법,
건물주에게 불리하기만 한 법이 아닙니다
월세는 석 달째 밀리고, 계약은 끝났는데 세입자는 문을 걸어 잠근 채 나가지 않습니다. 상가임대차보호법을 정확히 알면, 안 나가는 세입자도 적법한 명도소송 절차로 내보낼 수 있습니다.
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“상가임대차보호법이 임차인 편이라 못 내보낸다?” 흔한 오해입니다
많은 건물주가 상가임대차보호법을 임차인만 보호하는 법으로 알고 미리 포기합니다. 맞습니다. 이 법은 영업하는 임차인을 두텁게 보호합니다. 최초 계약을 포함해 최대 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 일정 기간에는 권리금 회수 기회까지 보장합니다.
하지만 같은 상가임대차보호법이 건물주에게 점포를 되찾을 분명한 길도 함께 열어 둡니다. 핵심은 “어떤 조건에서, 어떤 순서로” 움직이느냐입니다. 조건과 순서를 알면 상가임대차보호법은 오히려 건물주의 무기가 됩니다.
점포를 되찾고 싶다면, 상가임대차보호법에서 이 3가지부터
건물주가 가장 먼저 확인해야 할 세 가지 길목입니다. 여기서 한 번이라도 어긋나면 시간과 비용이 몇 배로 불어납니다.
밀린 월세가 ‘3기’면 계약 해지가 가능합니다
상가임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 월세 100만 원이라면 누적 300만 원입니다. 중요한 건 ‘연속 3개월’이 아니라 ‘누적 3개월분’이라는 점입니다. 1월·3월·5월처럼 띄엄띄엄 밀렸어도 합계가 3기에 이르면 해지 사유가 됩니다. (주택 임대차는 2기 기준이지만, 상가는 3기 기준으로 임차인을 조금 더 보호합니다.)
갱신 거절은 ‘만료 6개월 전 ~ 1개월 전’에
임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 건물주가 갱신을 원치 않는다면, 같은 기간 안에 갱신 거절 의사를 분명히 전달해야 합니다. 이 시기를 놓치면 자동으로 계약이 이어져 명도소송 자체가 어려워집니다. 건물주가 가장 자주 놓치는 부분입니다.
‘묵시적 갱신’의 함정을 피하세요
만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 어느 쪽도 아무런 의사 표시를 하지 않으면, 기존과 같은 조건으로 1년이 자동 연장됩니다. 무심코 시기를 흘려보내면 한 해를 통째로 더 기다려야 할 수 있습니다. 달력에 만료일을 미리 표시하고, 기한 안에 서면으로 의사를 남기는 것이 가장 안전합니다.
차임연체 3기 = 해지 가능
월 100만 원 기준 · 누적 300만 원에 도달하면 계약 해지 사유 성립
갱신 / 거절 가능 구간
이 시기를 놓치면 묵시적 갱신으로 1년 자동 연장
점포를 적법하게 되찾는 명도 절차
상가임대차보호법상 해지 사유가 생겼다면, 다음 순서대로 움직여야 판결이 ‘집행 가능한 결과’로 이어집니다.
내용증명 발송
계약 해지와 점포 인도 요청을 문서로 남깁니다. 해지 시점과 의사를 분명히 기록해, 이후 소송의 출발점을 단단히 다지는 단계입니다.
점유이전금지가처분
소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨버리면, 어렵게 받은 판결로도 집행이 막힙니다. 가처분을 미리 걸어 두면 이후 점유가 넘어가도 그 판결로 강제집행을 진행할 수 있습니다.
명도소송 (건물인도청구)
점포 인도와 함께 밀린 차임·부당이득금 반환을 같이 청구하는 것이 일반적입니다. 연체분은 보증금에서 공제하고, 부족하면 별도로 청구합니다. 건물명도와 건물인도는 같은 의미입니다.
강제집행 신청~본 집행 약 3개월
판결 후에도 버티면, 법원 소속 집행관이 적법한 절차에 따라 짐을 반출하고 점유를 회수합니다. 부동산 인도 강제집행은 별도 계약으로 진행됩니다.
절대 ‘직접’ 해결하지 마세요
세입자가 안 나간다고 직접 열쇠를 바꾸거나, 짐을 빼서 밖에 쌓아 두는 것은 절대 금물입니다. 자력구제 금지 원칙에 따라 주거침입·재물손괴·업무방해 등으로 오히려 건물주가 형사처벌을 받을 수 있습니다. 연체 금액보다 몇 배 큰 손해배상으로 돌아오는 경우가 흔합니다. 점유 회수는 반드시 법원의 절차를 통해야 합니다.
절차를 정확히 밟은 건물주의 결말은 다릅니다
밀린 월세는 보증금에서 공제되고, 부족분은 판결문으로 청구할 근거가 생깁니다. 점유는 법원 소속 집행관에 의해 적법하게 회수되고, 새 임차인과 재계약을 마치면 다시 매월 정해진 날짜에 임대수익이 들어오는 일상으로 돌아갑니다. 야밤에 세입자와 부딪칠 필요도, 열쇠를 어떻게 처리할지 고민할 필요도 없습니다. 모든 절차가 법의 테두리 안에서 깔끔하게 끝나기 때문입니다.
대한변협 등록 부동산전문·민사전문 변호사이자 공인중개사 자격을 보유한 『명도소송 매뉴얼』의 저자가, 사무실 담당 직원이 아니라 직접 사건을 맡아 진행합니다. 부동산 관련 소송 7,000건 이상, 명도소송 800건 이상, 점유이전금지가처분 600건 이상, 강제집행 200건 이상을 직접 경험했습니다.
명도 내용증명부터 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행까지 한 곳에서 끊김 없이 지원합니다. 방문 없이 전화만으로 선임이 가능하며, 전국 어디서나 진행합니다. 지방 물건도 서울 사무실에서 그대로 대응합니다.
비용은 투명하게 안내합니다
사건 난이도·증거 상태에 따라 다르며, 무료 전화상담 시 안내 200만 원~
인지·송달료·열쇠 수리·우편료 등을 모두 합한 금액 약 50~100만 원
서류 준비
(전화만으로도)
건물주가 가장 많이 묻는 질문
상가임대차보호법 제10조의8에 따라 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 해지할 수 있습니다. 월 100만 원이면 누적 300만 원이며, ‘연속’이 아니라 ‘누적’ 기준입니다.
안 됩니다. 자력구제 금지 원칙에 따라 형사처벌을 받을 수 있습니다. 점유 회수는 반드시 법원의 절차(명도소송·강제집행)를 통해야 합니다.
네. 명도소송에서 건물 인도 청구와 함께 연체 차임·부당이득금 반환을 같이 청구하는 것이 일반적입니다. 연체분은 보증금에서 공제합니다.
됩니다. 방문 없이 전화만으로 선임이 가능하고, 전국 어디서나 진행합니다. 필요한 서류는 모바일이나 이메일로 주고받을 수 있습니다.
하루가 급할수록, 전화 한 통이 먼저입니다
혼자 고민할수록 손실이 커지는 사건이 바로 임대료 연체와 점포 명도입니다. 지금 상황을 그대로 말씀만 주셔도, 지금 해야 할 일부터 안내해 드립니다.
법도 명도소송센터 무료 전화상담02-591-5657
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