상가건물임대차보호법 제10조의8은 차임 연체액이 3기에 달했을 때 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정합니다. 월 100만 원이라면 합산 300만 원이 밀려야 비로소 해지 사유가 됩니다(주택은 2기). 게다가 일부를 갚아 현재 연체액이 3기에 못 미치면 해지가 어려워지므로, 통보 시점을 잡는 것 자체가 전략입니다.

상가 임차인은 계약 만료 6개월~1개월 전 갱신을 요구할 수 있고, 최대 10년까지 보장받습니다. 권리금 회수 문제까지 얽히면 다툼은 길어집니다. 다만 임차인이 과거 한 번이라도 3기 차임을 연체한 전력이 있다면, 임대인은 갱신요구를 거절하고 권리금 회수 기회 보장 의무도 지지 않을 수 있습니다.

명도소송 도중 임차인이 점유를 다른 사람에게 넘겨 버리면, 어렵게 받은 판결문으로 강제집행을 하지 못합니다. 새 점유자를 상대로 소송을 처음부터 다시 해야 하지요. 그래서 본격적인 소송 전에 점유이전금지가처분으로 '지금 점유한 사람'을 법적으로 묶어두는 것이 출발점입니다.