상가임대차 끝났는데 안 나가는 세입자, 명도소송으로 점포 되찾는 절차·비용 총정리
법도명도
본문
점포를 비우지 않는 세입자,
합법적인 절차로 돌려받습니다
월세 연체, 계약 만료, 무단 점유 — 상가임대차 분쟁을 임대인이 직접 해결하려다 오히려 형사 문제로 번지는 경우가 많습니다. 법이 정한 절차로, 명도소송 800건 이상을 직접 수행한 엄정숙 변호사가 점포 회수를 끝까지 책임집니다.
평일 오전 10시 ~ 오후 6시
(공휴일 휴무 · 12~13시 점심)
소송 수행
직접 수행
가처분
직접 경험
점포를 합법적으로 인도받아 다시 임대 — 자물쇠를 직접 바꾸는 일 없이, 법원 판결과 강제집행으로 안전하게 점유를 회수하고 새 임차인을 받을 수 있습니다.
밀린 월세와 소송비용까지 청구 근거 확보 — 정식 절차를 밟으면 연체 차임은 물론, 들어간 비용까지 판결문에 담아 청구할 수 있는 토대가 마련됩니다.
형사 리스크 없이, 임대인이 보호받는 방식으로 — 상가임대차보호법이 임대인에게 보장한 권한을 정확히 짚어 진행하므로, 임차인이 변호사를 선임해 대응해도 흔들리지 않습니다.
건물만 있으면 매달 월세가 들어올 것 같지만, 현실은 다릅니다. 상가임대차 관계에서 가장 답답한 순간은 임차인이 약속을 어기는데도 손쓸 방법이 없어 보일 때입니다. 다음 중 하나라도 해당된다면, 지금이 바로 점검할 시점입니다.
상가는 누적 연체액이 3기에 이르면 계약 해지 사유가 됩니다. 두 달치만으로는 부족해, 정확한 계산이 먼저 필요합니다.
임대차 기간이 만료됐는데도 연장 협의 없이 계속 점포를 점유하는 경우입니다. 갱신거절 통지 시기를 챙기는 것이 핵심입니다.
전화도 받지 않거나, 제3자에게 점포를 넘기는 상황. 점유자가 바뀌면 판결을 받아도 집행이 막힐 수 있어 미리 손을 써둬야 합니다.
직접 자물쇠를 바꾸거나 짐을 빼면 안 됩니다. 임대인이라도 임의로 점유를 회수하면 주거침입·재물손괴 등 형사 문제로 번질 수 있습니다. 반드시 법이 정한 절차로 풀어야 안전하게, 그리고 더 빠르게 점포를 돌려받습니다.
상가임대차보호법은 임차인의 영업과 권리금을 보호하는 법으로 알려져 있지만, 동시에 신뢰가 깨진 임차인에 대해 임대인이 계약을 정리할 수 있는 사유도 분명하게 정하고 있습니다. 가장 먼저 점검해야 할 권한은 다음과 같습니다.
차임연체 3기 → 계약 해지
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 '3기'는 3개월 연속이 아니라 누적 3개월분을 뜻합니다. 예를 들어 월 100만 원이라면 누적 연체가 300만 원에 이른 시점입니다.
계약갱신요구권 · 갱신거절
상가 임차인의 갱신요구권 행사 및 임대인의 갱신거절 통지는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 이루어져야 합니다. 이 시기를 놓쳤거나 과거 3기 연체 이력이 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다.
권리금 회수 기회 보호
임차인의 권리금 회수 기회는 별도로 보호됩니다. 임대인 입장에서는 이 권리금 관계까지 함께 고려해 명도 전략을 설계해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
상가임대차보호법상 해지·종료 사유가 인정되더라도, 점포 회수는 다음 흐름으로 진행됩니다. 단계마다 누락이 생기면 절차가 지연되므로, 시작 단계부터 전문 변호사와 설계하는 것이 중요합니다.
내용증명 — 계약 해지 통보
의사표시 도달이 핵심해지 또는 갱신거절 의사를 공식 문서로 전달합니다. 차임연체 사안에서는 해지 의사표시가 임차인에게 '언제 도달했는지'가 결정적입니다. 도달 시점이 곧 종료 시점이 됩니다.
점유이전금지가처분
약 1개월소송 중 점유자가 제3자로 바뀌면 승소해도 그 판결로는 집행이 막힐 수 있습니다. 이를 막기 위한 보전처분으로, 실무에서는 명도소송과 함께 진행하는 경우가 대부분입니다. 집행관이 현장에서 점유 상태를 고정(고시문 부착)합니다.
명도소송 본안
통상 3~6개월관할 법원에 소장을 제출하고, 재판부가 배정된 뒤 변론기일이 진행됩니다. 배정 이후 보정명령이 나오면 기한 내에 성실히 보정해야 일정이 늘어지지 않습니다. 임차인이 변호사를 선임해 적극 대응하면 1년 이상 걸릴 수도 있습니다.
강제집행
신청~본집행 약 3개월판결을 받아도 임차인이 자진 퇴거하지 않으면, 법원 소속 집행관에 의하여 짐을 강제로 반출하는 방식으로 점포를 인도받습니다. 판결만 받으면 즉시 끝난다고 오해하기 쉽지만, 별도의 신청과 일정 조율이 필요한 단계입니다.
※ 법원 사정과 임차인의 대응 정도에 따라 기간은 달라질 수 있습니다. 첫 통지 시점을 앞당길수록 전체 일정도 빨라집니다.
관련 소송
금지가처분
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