상가명도절차 총정리｜세입자가 안 나갈 때 점유 회수까지 단계별 흐름과 기간·비용
법도명도
본문
세입자가 버틸 때,
상가명도절차로 점유를 되찾는 가장 확실한 길
임대차 기간이 끝났는데도, 월세가 누적으로 밀리는데도 상가를 비워주지 않는다면 — 내용증명 → 점유이전금지가처분 → 명도소송 → 강제집행으로 이어지는 상가명도절차를 정확한 순서로 밟아야 점유 회수 시점을 앞당길 수 있습니다.
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하지만 상가명도절차는 소송 한 번으로 끝나는 단일 절차가 아닙니다. 계약 해지점유 고정본안 소송강제집행 이 톱니바퀴처럼 맞물려 돌아가는 흐름이며, 어느 한 단계라도 순서가 어긋나면 어렵게 받은 승소 판결이 무용지물이 될 수 있습니다. 상가는 비어 있는 하루하루가 곧 월세 손실로 쌓이기에, 처음부터 정확한 상가명도절차를 설계하는 것이 무엇보다 중요합니다.
결국 세 가지만 정확히 짚으면 됩니다
복잡해 보이는 상가명도절차도 본질은 단순합니다. 아래 세 축이 흔들리지 않으면 나머지는 절차의 문제일 뿐입니다.
① 해지 사유 확정
3기 차임연체인지, 기간 만료·갱신거절인지 — 임대차를 끝낼 근거를 먼저 명확히 합니다. 여기가 모든 상가명도절차의 출발점입니다.
② 점유 고정
점유이전금지가처분으로 현재 점유자를 묶어 둡니다. 이 단계를 빠뜨리면 승소해도 강제집행이 막힐 수 있습니다.
③ 판결 후 집행
확정 판결을 근거로 법원 집행관을 통해 점유를 회수합니다. 자진 퇴거가 없을 때를 대비한 마지막 단계입니다.
상가명도절차 4단계 흐름
각 단계가 다음 단계의 발판이 됩니다. 순서가 곧 전략입니다.
계약 해지 통지·명도 요구
연체 사실, 계약 종료 의사, 인도 요구를 서면으로 명확히 남깁니다. 이후 분쟁에서 “언제, 무엇을 요구했는지”를 증명하는 출발 근거가 됩니다. 내용증명만 별도로 의뢰할 수도 있습니다.
현재 점유자를 법적으로 고정
판결의 효력은 소송 당사자인 피고에게만 미칩니다. 소송 도중 점유가 제3자에게 넘어가면 처음부터 새 점유자를 상대로 다시 소송해야 합니다. 그래서 사실상 필수 단계입니다. 법원 집행관이 현장을 방문해 점유이전금지 고시문을 부착하는 방식으로 집행됩니다.
건물 인도 판결 받기
소장 접수 후 재판부가 배정되고, 피고가 대응하지 않으면 무변론 판결로 비교적 빠르게 마무리되기도 합니다. 피고가 다툴 경우 변론·서면 공방이 이어집니다. 건물명도와 건물인도는 같은 의미로, 점유 회수를 구하는 청구입니다.
법원 집행관을 통한 점유 회수
판결 확정 후에도 자진해서 비워주지 않으면, 법원 소속 집행관이 점유자의 짐을 강제로 반출하여 점유를 회수합니다. 신청부터 본 집행까지 통상 약 3개월이 소요됩니다. 부동산 인도 강제집행은 별도 계약으로 진행됩니다.
상가명도절차, 법 조항이 시점을 가른다
같은 상황도 어떤 근거로 접근하느냐에 따라 진행 속도와 회수 가능성이 달라집니다.
‘3기’는 연속이 아니라 누적입니다
상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따르면 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 3기는 ‘3개월 연속’이 아니라 ‘누적 3개월분’을 뜻합니다. 월 100만 원이라면 누적 300만 원에 이른 시점이 해지 가능 기준이 됩니다.
갱신요구권 행사 기간을 확인하세요
임차인의 계약갱신요구권은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에만 행사할 수 있습니다. 이 기간과 갱신 거절 통지 여부에 따라 기간 만료를 근거로 한 상가명도절차의 진행 방향이 정해집니다.
세입자가 잠적해도 진행됩니다
임차인이 연락이 닿지 않더라도 주소지로 송달을 시도하고, 송달이 되지 않으면 공시송달 절차를 통해 소송을 진행할 수 있습니다. 다만 절차가 다소 복잡해지므로 전략적으로 설계하는 것이 좋습니다.
제소전화해로 미리 안전장치를
임대차 계약은 보통 1년 이상이라 계약 체결 시점에는 건물명도 공증을 할 수 없습니다. 대신 제소전화해를 활용하면 분쟁 시 빠른 집행 근거를 미리 마련할 수 있습니다. 건물명도 공증은 임대차 기간 만료 6개월 이내인 경우에 가능합니다.
가장 많이 놓치는 한 가지
‘판결만 받으면 자동으로 비워진다’고 생각하는 것입니다. 판결은 강제집행의 근거일 뿐, 점유이전금지가처분을 함께 진행하지 않은 채 소송 중 점유가 바뀌면 그 판결로는 집행이 어려워집니다. 상가명도절차에서 가처분을 ‘선택’이 아니라 ‘기본’으로 두어야 하는 이유입니다.
상가명도절차, 얼마나 걸리고 얼마가 드나
사안의 난이도와 법원 사정에 따라 달라질 수 있는 일반적인 기준입니다.
비용은 실비용과 선임료 두 갈래입니다
내용증명만 의뢰 시에는 20만 원이며, 부동산 인도 강제집행은 별도 계약입니다. 선임료는 사건 난이도·증거 상태에 따라 달라질 수 있으며, 정확한 금액은 무료 전화상담 시 투명하게 안내해 드립니다.
매뉴얼을 쓴 변호사가 직접 당신의 사건을 맡습니다
상가명도절차는 ‘얼마나 많이 해 봤는가’가 결과의 속도를 좌우합니다.
전화 한 통으로 끝나는 4단계
1차 상담·서류 준비
현재 상황을 정리하고 필요한 서류를 안내받습니다.
심층 상담
사건에 맞는 상가명도절차 전략을 구체적으로 점검합니다.
선임 계약
비용과 진행 범위를 명확히 정한 뒤 계약합니다.
소송 진행
접수부터 집행까지, 전화만으로도 진행됩니다.
비어 있는 상가, 하루가 곧 손실입니다
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02-591-5657(공휴일 휴무 · 점심시간 12시~1시)
※ 안내 및 면책
본 내용은 상가명도절차에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 법령의 개정, 개별 사건의 사실관계와 증거 상태에 따라 실제 적용과 결과는 달라질 수 있으며, 일부 내용이 정확하지 않거나 시점에 따라 변동될 수 있습니다. 구체적인 사안에 대한 정확한 판단은 무료 전화상담을 통해 안내해 드립니다.
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