상가명도전문변호사가 짚어주는 상가 명도소송, 권리금·3기 연체 함정 피해 점포 되찾는 법
법도명도
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계약은 끝났는데
점포는 그대로입니다
월세는 매달 밀리고, 새 임차인을 받을 기회는 사라집니다. 그런데 상가 명도는 “내 건물이니 나가라”로 끝나지 않습니다. 권리금·차임연체·상가건물 임대차보호법이 얽혀 있어, 절차 하나만 어긋나도 점포를 되찾는 시간이 몇 달씩 늘어집니다. 그래서 상가에 특화된 상가명도전문변호사의 판단이 처음부터 필요합니다.
상가 임차인이 점포를 비워주지 않는 상황은 생각보다 흔합니다. 임차인은 “보증금을 아직 못 받았다”, “권리금을 회수하지 못했다”며 버티고, 임대인은 임대 수익이 끊긴 채로 시간을 흘려보내게 됩니다. 이때 필요한 절차가 바로 상가 명도소송(건물인도소송)입니다.
그러나 상가는 주거용과 달리 상가건물 임대차보호법이라는 특별법의 보호를 강하게 받습니다. 임차인의 영업과 권리금을 함께 따져야 하기 때문에, 일반적인 점유 회수와는 출발선 자체가 다릅니다. 같은 명도라도 상가 사건을 많이 다뤄본 상가명도전문변호사가 처음부터 방향을 잡아야 하는 이유가 여기에 있습니다.
까다로운 세 가지 이유
상가건물 임대차보호법은 임차인의 영업과 권리금을 보호합니다. 단순히 소유권만 주장한다고 점포가 비워지지 않으며, 법정 해지 사유를 갖추고 절차를 정확히 밟아야 합니다.
임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해하면 손해배상 책임이 생길 수 있습니다. 다만 임차인이 3기 차임연체 사실이 있으면 권리금 보호 의무가 발생하지 않습니다(헌법재판소 합헌 결정).
소송 도중 임차인이 점포 점유를 제3자에게 넘기면, 승소 판결을 받아도 그 사람에게는 집행할 수 없습니다. 그래서 본안 전에 점유이전금지가처분을 함께 진행하는 것이 핵심입니다.
3기 연체는 ‘지금 이 순간 3기가 밀려 있을 것’이 조건이 아닙니다. 계약 기간 중 한 번이라도 연체액이 3기에 이른 사실이 있으면, 이후 밀린 월세를 모두 갚더라도 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 없고 권리금 회수 기회도 보장받지 못합니다. 이런 판단은 증거 정리에 따라 결과가 크게 달라지므로 초기 검토가 중요합니다.
임대차계약이 종료되어야 명도를 청구할 권한이 생깁니다. 먼저 해지 의사를 명확히 통보하고, 그 사실을 내용증명으로 남겨 분쟁의 출발점을 정리합니다.
소송 중 점유가 제3자에게 넘어가는 것을 막는 안전장치입니다. 전자소송 할인을 감안하면 인지대는 통상 9,000원 수준이며, 본안과 병행하면 효과적으로 점유를 묶어둘 수 있습니다.
소장을 작성·접수하고, 밀린 월세 청구를 함께 구성할 수 있습니다. 소장이 임차인에게 송달되어야 절차가 진행되며, 주소가 맞지 않으면 주소보정·재송달·특별송달, 끝내 송달이 안 되면 공시송달로 대응합니다.
재판부 배정 후 심리가 진행되며, 송달·서류 보완을 위한 보정명령이 나오기도 합니다. 임차인 측 반소나 유치권 주장 등 쟁점에 대응하며 사건을 정리합니다.
판결이 확정되면 점포를 인도받을 수 있는 집행권원이 마련됩니다. 임차인이 자진해서 점포를 비우면 여기서 마무리됩니다.
그래도 비우지 않으면 강제집행을 신청합니다. 신청부터 본 집행까지 통상 약 3개월이 걸리며, 법원 소속 집행관에 의해 짐을 강제로 반출하는 방식으로 점유를 회복합니다.
서류 준비
밀린 월세는 더 쌓이기 전에,
점포는 되찾을 수 있을 때 움직여야 합니다
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