임대 상가 명도소송, 임대인이 권리금 함정 피하고 점유 되찾는 법 (절차·비용·기간 총정리)
법도명도
본문
임대 준 상가, 세입자가 안 비워줄 때
상가 명도소송으로 끝내는 법
월세는 석 달째 밀리고, 계약은 끝났는데 가게는 그대로. 임대인 입장에서 상가 명도소송은 주택보다 한 가지가 더 까다롭습니다. 바로 권리금입니다. 순서를 잘못 밟으면 점유를 되찾기는커녕, 임대인이 거꾸로 손해배상에 휘말릴 수 있습니다.
명도소송 800건 이상을 직접 진행하고 『명도소송 매뉴얼』을 집필한 엄정숙 변호사가, 상가 임대인이 가장 먼저 알아야 할 핵심만 정리했습니다.
소송 수행
직접 진행
금지가처분
직접 경험
상가 명도소송이 주택보다 까다로운 이유, '권리금'
상가건물임대차보호법은 임차인의 영업 가치를 보호하기 위해 임대인에게 권리금 회수 기회 보호 의무를 둡니다. 계약이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지, 임차인이 데려온 새 임차인과의 계약을 정당한 이유 없이 거절하면 임대인이 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
단, 임차인이 3기의 차임에 해당하는 금액을 연체한 사실이 한 번이라도 있으면 이 권리금 보호 의무는 사라집니다(헌법재판소도 합헌으로 판단). 즉 '연체 이력'이 있느냐에 따라 임대인이 취할 수 있는 전략이 완전히 달라집니다. 이 경계선을 정확히 짚지 못한 채 명도를 밀어붙이면, 점유 회수는 늦어지고 손해배상 분쟁까지 떠안게 됩니다.
주택 명도
상가 명도
이럴 때 상가 명도소송이 가능합니다
차임 3기 연체
총 연체액이 월세 3개월분에 이른 경우(연속이 아니어도 합산). 예를 들어 월세 200만원이면 누적 600만원에 달했을 때입니다.
계약기간 만료 후 무단 점유
임대차 계약이 끝났는데도 임차인이 정당한 이유 없이 가게를 비우지 않고 계속 점유하는 경우입니다.
무단 전대
임대인의 동의 없이 임차인이 제3자에게 가게를 다시 빌려준 경우도 계약 해지 사유가 됩니다.
목적 외 사용·건물 훼손
약정한 용도와 다르게 사용하거나, 건물을 고의로 훼손하는 등의 사유가 있을 때도 명도를 진행할 수 있습니다.
상가 명도소송, 이렇게 진행됩니다
내용증명 발송
계약 해지와 퇴거를 공식적으로 통보합니다. 세입자가 변호사 명의의 내용증명을 받으면 심리적 압박을 느껴, 이 단계에서 스스로 가게를 비우는 경우도 적지 않습니다.
점유이전금지가처분 인지대 약 9,000원
소송 중 점유가 제3자에게 넘어가는 것을 막는 안전장치입니다. 이 절차를 미리 해두지 않으면 판결을 받아도 다른 사람이 점유 중이라 집행이 막힐 수 있습니다.
본안 명도소송 통상 2~4개월
법원에 소장을 접수해 판결을 구합니다. 임차인이 다투지 않으면 1~2개월 내 판결이 나기도 합니다. 진행 중 보정이 필요하면 신속히 대응하는 것이 기간을 줄이는 핵심입니다.
판결 확정
판결문이 송달된 뒤 2주간 항소가 없으면 판결이 확정되고, 그때부터 강제집행에 필요한 서류를 발급받을 수 있습니다.
강제집행 신청~본 집행 약 3개월
판결 후에도 비우지 않으면 진행합니다. 법원 소속 집행관이 점유자의 물건을 강제로 반출하는 방식이며, 부동산인도 강제집행은 별도 계약으로 진행됩니다.
상가 명도소송, 비용은 얼마나 들까요
승소하면 비용 회수가 가능합니다
상가 명도소송에서 승소하면 변호사 보수와 법원 비용의 상당 부분을 소송비용으로 임차인에게 청구할 수 있습니다. 임차인의 보증금이 남아 있다면 소송비용확정결정을 통해 보증금에서 차감해 회수하는 방법도 있습니다. 부동산인도 강제집행은 별도 계약이며, 정확한 금액은 사건에 따라 다르므로 무료 전화상담에서 투명하게 안내해 드립니다.
상가 명도소송, 경험이 결과로 이어집니다
매뉴얼 저자가 직접
다른 변호사들도 참고하는 『명도소송 매뉴얼』의 저자 엄정숙 변호사가 귀하의 사건을 직접 검토하고 진행합니다.
압도적 실전 경험
명도소송 800건, 점유이전금지가처분 600건, 강제집행 200건 이상. 현장에서 생기는 변수까지 대비합니다.
집행까지 한 곳에서
내용증명부터 가처분, 본안소송, 별도의 강제집행과 소송비용 회수까지 끊김 없이 한 흐름으로 이어집니다.
방문 없이 전화만으로
전국 어디서나 전화 한 통으로 선임과 진행이 가능합니다. 멀리 있는 상가도 동일한 품질로 지원합니다.
상담부터 선임까지, 네 단계
상가 명도, 더 끌수록 손해입니다
비어 있어야 할 가게에서 매달 빠져나가는 임대수익, 쌓여만 가는 연체. 시작이 빠를수록 점유를 되찾는 시점도 그만큼 앞당겨집니다.
무료 전화상담 02-591-5657
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