상가건물임대차보호법 핵심 가이드｜세입자가 안 나갈 때 건물주가 점유 되찾는 명도소송 절차
법도명도
본문
계약 끝난 상가, 세입자가 안 나간다면
상가건물임대차보호법부터 정확히 알아야 합니다
임대차 기간이 만료됐는데도 영업을 이어가거나, 월세가 몇 달째 밀려 있는데 버티는 세입자. 상가건물임대차보호법은 임차인의 안정적인 영업을 보장하는 법이지만, 건물주에게도 정당하게 점유를 되찾을 권리를 분명히 인정합니다. 핵심은 '어떤 절차를, 어떤 순서로, 무엇을 근거로' 진행하느냐입니다.
상가 세입자가 안 나가는 전형적인 경우
아래 상황 중 하나라도 해당된다면, 지금이 상가건물임대차보호법에 따른 대응을 시작해야 할 시점입니다.
임대차 기간이 끝났는데도 상가를 비우지 않고 영업을 계속하는 경우
차임 연체액이 3기에 달하는데도 정리 없이 점유를 이어가는 경우
권리금 회수를 주장하며 상가를 비우지 않고 협상을 요구하는 경우
연락이 닿지 않거나 별다른 권원 없이 점유만 이어가는 경우
건물주가 직접 문을 잠그거나 짐을 빼면 안 됩니다. 임의로 단전·단수를 하거나 시건장치를 바꾸는 자력구제는 불법이며, 오히려 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 합법적인 해결은 오직 명도소송이라는 법적 절차를 통해서만 가능합니다.
건물주가 챙겨야 할 상가건물임대차보호법 핵심
이 세 가지를 알고 대응하느냐, 모르고 끌려다니느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다.
환산보증금
법이 '어디까지' 적용되는지를 가르는 기준입니다. 환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)으로 계산하며, 지역별 기준 금액을 넘는 고액 임대차는 일부 조항이 적용되지 않을 수 있습니다. 내 상가가 어느 범위인지에 따라 대응 전략이 달라집니다.
계약갱신요구권
임차인은 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 2018년 10월 16일 이후 계약은 최대 10년까지 갱신이 보장됩니다. 다만 법이 정한 정당한 사유가 있으면 건물주는 갱신을 거절할 수 있습니다.
권리금 보호와 강제 퇴거
상가건물임대차보호법 제10조의4는 임차인의 권리금 회수 기회를 보호합니다. 그래서 권리금 분쟁이 명도와 얽히면 다툼이 길어지기 쉽습니다. 그러나 어떤 경우든 강제로 내보낼 수 있는 유일한 방법은 명도소송과 강제집행뿐입니다.
건물주가 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유
아래 사유에 해당하면, 임차인의 갱신 요구를 적법하게 거절하고 명도 절차로 나아갈 근거가 됩니다.
상가 명도소송, 이 순서로 진행됩니다
건물주가 직접 내보낼 수 없는 상황에서, 점유를 되찾는 정해진 길은 다음 네 단계입니다.
내용증명
계약 해지와 인도 요구를 공식 문서로 통지해, 분쟁의 기준 시점을 명확히 남깁니다.
점유이전금지가처분
소송 중 점유가 제3자에게 넘어가 집행이 무력화되는 것을 막는 안전장치입니다.
명도소송(건물인도청구)
법원 판결로 '비워줘야 한다'는 집행권원을 확보하는 핵심 단계입니다.
강제집행
판결 후에도 나가지 않으면, 법원 소속 집행관이 짐을 강제로 반출해 점유를 회수합니다.
상가 명도소송, 비용은 얼마나 들까
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건물주들이 가장 많이 묻는 것들
본 글은 상가건물임대차보호법과 명도소송에 관한 일반적인 정보 제공을 위해 작성된 것으로, 구체적 사건에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다. 관련 법령은 수시로 개정될 수 있고, 사실관계와 증거에 따라 결론이 달라질 수 있어 실제와 다를 수 있습니다. 개별 사안에 대한 정확한 판단과 절차·비용 안내는 무료 전화상담을 통해 받으시기 바랍니다.
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