결론부터 말씀드리면, 우리 형법에 ‘불법점유죄’라는 이름의 독립된 죄목은 따로 규정돼 있지 않습니다. 임차인이 나가지 않는 상황에서 그나마 가장 가까운 조항이 형법 제319조 제2항의 ‘퇴거불응죄’입니다.

그런데 여기에 함정이 있습니다. 퇴거불응죄는 ‘적법하게 들어간 사람이 퇴거 요구를 받고도 나가지 않는 경우’에 성립합니다. 문제는, 임대차계약을 통해 정상적으로 입주한 임차인은 계약이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 동시이행항변권 같은 민사상 권리를 주장할 수 있다는 점입니다.

이렇게 권리관계가 정리되지 않은 상태의 점유는 형사상 ‘위법한 점유’로 보기 어렵습니다. 그래서 법원은 임대차 종료 후 임차인의 점유 지속을 퇴거불응죄로 처벌하는 데 매우 신중합니다. 즉, 불법점유죄(퇴거불응죄)로 형사고소를 한다고 해서 점유 문제가 깔끔하게 풀리는 경우는 많지 않습니다.

불법점유 상태를 합법적으로 끝낼 수 있는 유일한 수단은 바로 명도소송입니다. 명도소송은 건물의 점유를 법적으로 돌려받기 위한 민사소송으로, 승소 판결을 받으면 강제집행까지 진행할 수 있습니다. (참고로 건물명도와 건물인도는 같은 의미입니다.)

이때 반드시 함께 챙겨야 할 것이 점유이전금지가처분입니다. 명도소송 판결의 효력은 소송의 당사자인 피고에게만 미칩니다. 소송 중에 현재 점유자가 제3자에게 점유를 넘겨버리면, 어렵게 받은 판결로도 강제집행을 할 수 없게 됩니다. 점유이전금지가처분은 이 위험을 처음부터 막아 주는 핵심 절차입니다.

불법점유로 인한 손실은 시간이 갈수록 복리로 쌓입니다. 밀린 월세뿐 아니라 재임대 기회, 매각 기회, 건물 관리 비용까지 모두 건물주의 부담으로 돌아옵니다. 그래서 점유 회수는 하루라도 빨리 시작하는 것이 유리합니다.

법도 명도소송센터는 『명도소송 매뉴얼』의 저자인 엄정숙 변호사가 직접 사건을 진행합니다. 책으로 정리한 실무 노하우를 그대로 당신의 사건에 적용합니다.

방문 없이 전화 한 통으로 위 모든 과정이 가능하며, 전국 어디서나 진행됩니다. 멀리 계셔서 시간 내기 어려운 건물주분들도 부담 없이 점유 회수를 맡기실 수 있습니다.