불법점유 뜻과 대처법 정리 | 내 건물 무단점유, 명도소송으로 되찾는 방법
법도명도
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임대차는 끝났는데 안 나갑니다
‘불법점유 뜻’부터 점유 회수까지
임대 기간이 끝났는데도 세입자가 짐을 빼지 않거나, 아무 권리 없이 내 건물·상가·토지를 차지하고 있는 사람이 있다면 — 지금 벌어지는 일이 바로 ‘불법점유’입니다. 불법점유 뜻을 정확히 이해하고 순서대로 대응하면, 내 부동산의 점유는 합법적으로 되찾을 수 있습니다.
‘불법점유’란, 정당한 권리 없이 남의 부동산을 차지하고 있는 상태입니다
불법점유 뜻을 한 문장으로 정리하면 ‘점유할 정당한 권원(權原) 없이 타인의 토지나 건물을 사실상 지배하고 있는 것’입니다. 실무에서는 ‘무단점유’라는 말과 거의 같은 의미로 쓰입니다. 임대차 계약이 기간 만료나 차임(월세) 연체 등으로 끝났는데도 세입자가 부동산을 비워 주지 않으면, 그 시점부터의 점유는 불법점유에 해당할 수 있습니다. 경매·공매로 낙찰받은 부동산을 종전 점유자가 계속 차지하고 있는 경우, 처음부터 아무런 계약 없이 토지·건물을 점거한 경우도 마찬가지입니다. 참고로 ‘건물명도’와 ‘건물인도’는 같은 뜻으로, 모두 점유를 넘겨받는다는 의미입니다.
불법점유를 방치할수록 점유 회수는 더 어려워집니다
시간이 흐를수록 손해는 쌓이고, 점유를 되찾는 길은 더 복잡해집니다.
쌓이는 임료 상당의 손해
불법점유 기간 동안 받지 못한 차임 상당액은 부당이득반환이나 손해배상으로 청구할 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다. 다만 점유 형태와 개별 사정에 따라 인정 범위가 달라지므로 청구 전 검토가 필요합니다.
길어지는 시간과 비용
점유자가 버틸수록 점유 회수까지 걸리는 기간과 들어가는 비용이 함께 늘어납니다. 무단점유 상태를 빨리 정리할수록 임대인의 부담은 줄어듭니다.
점유가 넘어갈 위험
점유자가 소송 도중 다른 사람에게 점유를 넘겨 버리면, 어렵게 받은 판결의 효력이 그 사람에게 미치지 않아 처음부터 다시 진행해야 할 수 있습니다. 이를 막는 장치가 점유이전금지가처분입니다.
불법점유, 이 순서로 합법적으로 점유를 되찾습니다
내 부동산이라도 임의로 문을 따거나 짐을 들어내면 오히려 형사 문제가 될 수 있습니다. 반드시 법적 절차를 밟아야 합니다.
계약 해지와 부동산 인도를 공식적으로 통보합니다. 임의로 응하지 않을 경우 법적 절차에 들어간다는 점을 분명히 알려, 점유자를 압박하는 동시에 이후 명도소송에서 유리한 자료로도 활용합니다.
선임 시 0원으로 진행소송 중 점유가 제3자에게 넘어가 판결이 무력화되는 일을 막는 핵심 장치입니다. 명도소송과 함께 신청해 두는 것이 안전합니다.
인지대 약 9,000원(전자소송 기준)법원에 부동산의 인도(명도)를 구하는 소송입니다. 판결 선고까지는 통상 6개월 정도가 걸리며, 상대가 다투거나 보정할 사항이 생기면 더 길어질 수 있습니다. ‘건물명도’와 ‘건물인도’는 같은 의미입니다.
판결까지 통상 약 6개월판결을 받고도 점유자가 나가지 않으면, 법원 소속 집행관이 직접 짐을 강제로 반출하여 점유를 회수합니다. 신청부터 본 집행까지는 대략 3개월 정도가 소요되며, 이 절차는 별도 선임으로 진행됩니다.
신청~본집행 약 3개월 · 별도 선임『명도소송 매뉴얼』 저자 변호사가 직접 사건을 진행합니다
불법점유와 명도소송은 ‘경험’이 곧 차이가 됩니다
엄정숙 변호사가 상담부터 소송 진행까지 직접 챙깁니다. 불법점유는 점유 형태와 증거에 따라 결과가 갈리는 분야라, 어떤 변호사가 맡느냐가 점유 회수의 속도와 결과를 좌우합니다.
- 대한변호사협회 등록 부동산전문·민사전문 변호사
- 공인중개사 자격 보유
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- MBC·KBS·SBS·YTN 등 다수 언론에 전문가로 출연
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