명도신청절차에서 가장 먼저 해야 할 일은 임대차계약이 해지되었음을 상대방에게 명확히 알리는 것입니다. 명도소송은 임대차계약이 적법하게 종료되었음을 전제로 진행되기 때문에, 계약 해지 통보를 먼저 해야 합니다.

해지 통보 방법은 문자, 카카오톡, 이메일 등 다양하지만, 가장 확실한 방법은 내용증명 우편입니다. 내용증명은 그 자체로 법적 강제력이 있는 것은 아니지만, 해지 의사가 상대방에게 도달했음을 증명하는 가장 강력한 수단이 됩니다.

명도신청절차에서 반드시 거쳐야 할 핵심 단계가 바로 점유이전금지가처분입니다. 이 절차를 생략하면 소송에서 승소하더라도 강제집행이 불가능해질 수 있습니다.

점유이전금지가처분은 소송 진행 중에 임차인이 제3자에게 점유를 넘기는 것을 방지하는 보전처분입니다. 가처분 없이 명도소송을 진행했는데 중간에 점유자가 바뀌면, 기존 판결로는 새 점유자를 상대로 집행할 수 없어 소송을 처음부터 다시 해야 하는 상황이 생깁니다.

가처분 신청서를 관할 법원에 접수하면, 법원은 담보제공명령을 내립니다. 담보제공 후 결정이 인용되면 2주 이내에 집행관이 현장에 가서 고시문을 부착하는 것으로 집행이 이루어집니다. 인지대는 전자소송 할인을 감안하면 통상 약 9,000원 정도이며, 전체적으로 약 2~4주 정도 소요됩니다.

내용증명 발송과 가처분 신청을 마쳤다면, 본격적으로 명도소송을 제기할 차례입니다. 소장에는 원고(임대인)와 피고(임차인)의 인적사항, 소송 목적물 가액, 청구취지, 청구이유를 기재하고 관련 증거서류를 함께 첨부합니다.

소장이 법원에 접수되면 피고에게 소장 부본이 송달되고, 피고는 송달받은 날로부터 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다. 만약 피고가 답변서를 제출하지 않으면 무변론판결이 선고될 수 있어 비교적 빠르게 진행됩니다.

통상적으로 1~2회의 변론기일을 거쳐 판결이 선고되며, 명도소송 자체는 약 4~6개월 정도 소요됩니다. 다만 송달이 원활하지 않거나 피고가 적극적으로 다투는 경우 더 길어질 수 있습니다.

변론이 종결되면 법원은 판결을 선고합니다. 판결문이 송달된 후 14일 이내에 상대방이 항소하지 않으면 판결이 확정됩니다. 확정된 판결문은 강제집행을 위한 집행권원이 됩니다.

실무에서는 판결 선고 이후 많은 임차인이 자진 퇴거하는 경향이 있습니다. 판결문 자체가 임차인에게 상당한 심리적 압박이 되기 때문입니다. 그러나 일부 임차인은 판결 이후에도 퇴거하지 않는 경우가 있으며, 이때 강제집행 절차를 밟게 됩니다.

승소판결을 받았음에도 임차인이 퇴거하지 않는다면, 명도신청절차의 마지막 단계인 강제집행을 신청합니다. 법원 집행관 사무실에 강제집행신청서를 제출하면 됩니다.

집행관은 우선 1차 계고(자진 퇴거 기간 부여)를 하고, 그래도 퇴거하지 않을 경우 본 집행을 진행합니다. 본 집행에서는 법원 소속 집행관에 의하여 피고 소유의 짐을 강제로 반출하게 됩니다. 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도 소요됩니다.