임대차 기간이 분명히 끝났는데, 임차인은 여전히 건물을 비워주지 않습니다. 어쩔 수 없이 건물인도소송을 제기하면, 이번에는 상대방이 피고로서 각종 항변을 쏟아냅니다. "보증금을 먼저 돌려달라", "계약이 아직 유효하다", "내가 수리한 비용을 상환해달라"... 이런 주장 앞에서 당황하는 임대인이 적지 않습니다.

건물인도소송 피고가 내세울 수 있는 항변은 생각보다 다양합니다. 하지만 미리 그 유형을 파악하고 증거를 준비해 둔다면, 재판 과정에서 흔들리지 않을 수 있습니다. 지금부터 실무에서 자주 등장하는 피고 측 방어 논리와 이에 대한 임대인의 대응 포인트를 하나씩 짚어보겠습니다.

건물인도소송 피고, 어떤 항변을 내세울까?

건물인도소송에서 피고가 주장하는 항변은 크게 네 가지 유형으로 나뉩니다. 각 유형별로 임대인이 무엇을 준비해야 하는지를 함께 살펴보겠습니다.

동시이행 항변, 임대인이 꼭 알아야 할 핵심

건물인도소송 피고가 가장 많이 사용하는 방어 수단이 바로 보증금 반환과의 동시이행 항변입니다. 대법원 판례에 따르면, 임대차계약이 종료된 뒤에도 임대인이 보증금(연체차임 공제 후 잔액)을 돌려주지 않았다면, 임차인의 건물 점유는 불법점유로 보기 어렵습니다.

그러나 이 항변에도 한계가 있습니다. 임대인이 연체차임 등을 공제한 보증금을 적법하게 변제공탁하거나 현실적인 이행 제공을 했다면, 피고는 동시이행 항변권을 잃게 됩니다. 이 경우 임차인의 점유는 불법점유에 해당하며, 손해배상 의무까지 발생할 수 있습니다.

계약 존속 항변에 대한 임대인의 대응

건물인도소송에서 피고인 임차인이 "계약이 아직 살아있다"고 주장하는 경우도 빈번합니다. 특히 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상의 묵시적 갱신, 계약갱신청구권 등을 근거로 내세웁니다.

임대인 입장에서는 계약 종료의 근거를 명확히 입증해야 합니다. 기간 만료 전 적법한 시기에 갱신거절 통지를 했는지, 해지 사유(예: 차임 2기 이상 연체)가 확실한지 확인해두어야 합니다. 내용증명 발송 기록과 수령 확인은 소송에서 결정적인 증거가 됩니다.

피고가 답변서를 내지 않으면 어떻게 되나?

건물인도소송에서 소장이 피고에게 정상적으로 송달된 후 30일 내에 답변서를 제출하지 않으면, 재판부는 별도의 변론 없이 곧바로 무변론 판결을 선고할 수 있습니다. 이 경우 소송 기간이 상당히 단축되어 임대인에게 유리한 흐름이 됩니다.

다만 피고가 뒤늦게라도 답변서를 제출하면 변론이 재개될 수 있고, 소장 자체가 피고에게 송달되지 않는 경우도 종종 발생합니다. 주소 불분명이나 수령 거부 등의 상황에서는 특별송달이나 공시송달 절차가 필요한데, 이 과정에서 시간이 지체될 수 있으므로 초기 단계부터 전문가의 도움을 받는 것이 효율적입니다.

점유이전금지가처분, 왜 반드시 필요한가?

건물인도소송을 제기할 때, 반드시 함께 고려해야 하는 절차가 점유이전금지가처분입니다. 소송이 진행되는 동안 피고인 임차인이 제3자에게 점유를 이전해버리면, 기존 피고를 상대로 받은 승소 판결로는 강제집행을 할 수 없기 때문입니다.

즉, 점유이전금지가처분 없이 건물인도소송을 진행하다가 점유자가 바뀌면, 새로운 점유자를 상대로 처음부터 소송을 다시 제기해야 하는 최악의 상황이 벌어집니다. 시간과 비용 모두를 허비하게 되는 셈이죠. 가처분 신청 시 법원에 납부하는 인지대는 전자소송 기준 약 9,000원 수준이며, 비용 대비 얻는 효과가 매우 큽니다.

건물인도소송에 필요한 서류는?

건물인도소송에서 승소하기 위해서는 임대인의 권리와 피고의 점유 사실을 입증하는 서류가 핵심입니다. 단순히 임대차계약서만 내면 될 거라 생각하기 쉽지만, 실제로는 계약서 외에도 다양한 증빙이 필요합니다.

강제집행까지 걸리는 시간은?

건물인도소송에서 승소 판결을 받았다고 해서 바로 건물을 인도받는 것은 아닙니다. 피고가 스스로 퇴거하지 않으면 강제집행 절차를 밟아야 합니다. 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도 소요됩니다.

강제집행이 시작되면 법원 소속 집행관이 먼저 계고(자진 퇴거 기한 부여)를 실시하고, 그 기한 내에 퇴거하지 않는 경우 본 집행일을 잡게 됩니다. 본 집행에서는 집행관에 의하여 피고 소유의 짐을 강제로 반출하게 됩니다. 법도 명도소송센터에서는 강제집행 시 현장 대응, 열쇠 인수, 집행 동행까지 지원하고 있습니다(강제집행은 별도 계약).

변호사 선임, 이렇게 진행됩니다

방문 없이 전화만으로도 선임이 가능하며, 전국 어디서나 진행할 수 있습니다.

건물인도소송 피고의 항변, 미리 대비하면 이깁니다

건물인도소송은 단순히 소장을 접수하는 것에서 끝나지 않습니다. 피고 측이 어떤 방어 논리를 펼칠지 예측하고, 그에 맞는 증거와 법리를 준비하는 것이 승소의 핵심입니다.

보증금 동시이행 항변이 예상되면 변제공탁을 선제적으로 준비하고, 계약 존속 주장이 나올 수 있다면 갱신거절 통지 기록을 확보해두어야 합니다. 피고가 답변서를 내지 않을 가능성도 고려하면서, 동시에 강력한 항변에도 대비하는 '양면 전략'이 필요합니다.

또한 건물인도소송에서는 건물의 용도가 주택인지 상가인지에 따라 적용 법률과 임차인의 방어 수단이 달라진다는 점도 기억해야 합니다. 주택의 경우 주택임대차보호법, 상가의 경우 상가건물임대차보호법의 적용 여부에 따라 갱신청구권, 묵시적 갱신, 권리금 관련 항변이 달라지므로, 사건 초기 단계에서부터 전문가의 분석이 중요합니다.

법도 명도소송센터 홈페이지에는 건물인도소송과 관련된 실무연구자료가 다수 게시되어 있습니다. 명도소송의 기간, 절차, 비용, 강제집행 팁 등 임대인이 알아두면 유용한 정보를 확인할 수 있으니, 소송을 준비하시는 분들은 참고해 보시기 바랍니다.