강제퇴거신청이란 임대차 계약이 종료되었거나 세입자가 차임을 연체하여 계약이 해지되었음에도 부동산을 비워주지 않을 때, 임대인이 법원에 명도소송을 제기하고 승소 판결을 받아 강제집행을 신청하는 일련의 법적 절차를 말합니다.

건물명도란 쉽게 말해 "건물을 인도하라"는 뜻입니다. 임대차 계약 종료 후에도 세입자가 자진 퇴거하지 않으면, 소유자가 법원의 판결을 받아 점유를 회복하게 되는 것이죠. 이 과정에서 핵심은 계약 해지가 선행되어야 한다는 점입니다. 계약이 유효한 상태에서는 퇴거를 강제할 수 없으며, 반드시 해지 통보 이후에 강제퇴거신청 절차를 밟아야 합니다.

주택임대차의 경우 월세 2기 이상 연체, 상가임대차의 경우 3기 이상 연체 시 계약 해지 사유가 됩니다. 계약 기간 만료에 의한 종료라면 주택은 계약 만료 6개월~2개월 전, 상가는 6개월~1개월 전에 갱신 거절 통지를 보내야 묵시적 갱신을 막을 수 있습니다.

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위 행위들은 형법상 주거침입죄, 강요죄, 재물손괴죄 등에 해당하여 임대인이 오히려 형사처벌을 받게 됩니다. 내 건물이라 해도 법적 절차를 거치지 않으면 불법이 됩니다. 강제퇴거신청은 감정이 아니라 법의 힘으로 해결해야 합니다.

또한 강제퇴거신청 과정에서 묵시적 갱신을 간과하는 분들이 많습니다. 계약 만료 전 정해진 기간 내에 갱신 거절 통지를 하지 않으면 자동으로 계약이 연장될 수 있기 때문에, 임대차 기간 관리에 각별한 주의가 필요합니다.

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