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경매 명도절차 한 번에 끝내기｜낙찰 후 인도까지 단계별 안내

✔ 단계별 안내

경매 명도절차, 낙찰 후 인도까지 이 순서대로 진행하세요

부동산전문·민사전문 변호사(대한변협 등록) · 『명도소송 매뉴얼』 저자

명도소송 800건+ · 점유이전금지가처분 600건+ · 강제집행 200건+의 실무경험

MBC·KBS·SBS 등 다수 매체 법률 해설

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전체 흐름 한눈에: 낙찰 → 허가결정 → 잔금납부 → 이전등기 → 인도

경매에서 낙찰을 받으면 바로 점유를 회수할 수 있는 것은 아니다. 통상적으로 매각허가결정과 대금(잔금) 납부, 이어지는 소유권 이전등기를 거친 후 점유자를 상대로 인도 절차가 진행된다. 이때 선택지는 두 갈래다. 첫째, 협의로 이사날짜·이사비를 정해 자진 퇴거를 받는 방식. 둘째, 불응 시 법원에 인도명령을 신청해 결정문에 따라 집행으로 나아가는 방식이다.

단계별 체크리스트

낙찰 직후

점유자 파악(거주자, 유치권 주장, 임차인 여부), 관리비·공과금 현황 확인, 잔금일정 고지.

매각허가결정~잔금납부

협의 시도: 이사비·퇴거일을 문서로 합의. 무응답·지연 시, 이후 인도명령 준비를 병행.

소유권 이전등기

등기 완료 사실을 통지하고 최종 협의 기회를 제공. 불응이면 즉시 법원에 인도명령 신청.

인도명령

결정이 내려지면 자진퇴거 기한을 안내. 미이행 시 집행관 배당을 통해 강제집행으로 전환.

강제집행

집행일 지정, 열쇠 인수, 유체동산 처리 절차를 진행. 현장대응 경험이 결과를 좌우하므로 전문가 동행을 권한다.

준비물·기간·핵심 포인트

준비서류

낙찰서류, 매각허가결정 정본, 잔금 영수증, 등기부 등본, 점유 관련 자료(현황조사, 전입세대 열람 등).

기간 감각

협의 성사 시 수주 내 인도 가능. 불응·분쟁 시 인도명령 및 집행 일정에 따라 수주~수개월 소요될 수 있다.

현장 유의

유치권·장기체납·무단점유 등 유형별 전략을 달리한다. 문서 합의는 간결하고 날짜·인도 범위를 명확히 남긴다.

자주 하는 오해

① 낙찰 즉시 들어갈 수 있다 → 등기·인도 절차가 끝나야 안전하다. ② 모두에게 점유이전금지가처분이 필요하다 → 경매에서는 통상 인도명령이 우선이며, 사안에 따라 보완적으로 검토한다.

전 과정 지원 · 명도 내용증명 → 인도명령 → 강제집행까지 한 팀이 책임진다.

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협의와 집행, 언제 무엇이 유리한가

협의는 시간과 비용을 절약할 수 있어 가장 먼저 시도한다. 다만 거주자의 사정, 체납규모, 분쟁 경위에 따라 약속 불이행 가능성이 있다. 반대로 인도명령·강제집행은 법적 안정성이 높지만 일정과 비용이 따른다. 실제 현장에서는 합의서에 퇴거일·인도범위·열쇠 인수 시점을 간단명료하게 적고, 기한을 넘기면 즉시 법적 절차로 전환한다.

왜 법도 명도소송센터인가

사건마다 점유자 유형과 쟁점이 달라 같은 공식이 통하지 않는다. 현장 경험이 많은 변호사가 사건을 직접 맡아 전략을 설계하고, 집행 단계까지 이어지는 흐름을 한 손에서 관리할 때 결과가 빨라진다. 자신의 사건을 엄정숙 변호사가 직접 진행하면 다수 사건을 통해 축적된 노하우와 판단을 기대할 수 있다.

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