재건축 명의변경, 언제·어떻게 해야 안전한가 | 법도 명도소송센터
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재건축 명의변경, 언제·어떻게 해야 안전한가
조합원 지위승계 기준과 시기, 절차·서류, 전매제한 및 관리처분 단계별 체크포인트를 한 번에 정리한다.
대표 변호사 전문성
대한변협 인증 부동산전문·민사전문, 공인중개사 자격. 『명도소송 매뉴얼』 저자.
실적 기반
부동산 소송 7,000건+, 명도 800건+, 점유이전금지가처분 600건+, 강제집행 200건+ 직접 수행.
언론 신뢰
MBC·KBS·SBS·YTN 등 다수 방송 출연. 오늘도 다양한 매체에서 전문가로 소개.
일반적으로 재건축 명의변경은 조합원 지위승계를 의미한다. 토지·건물 소유자의 권리가 조합 설립 이후 사업 단계로 이어질 때, 일정 요건 아래 양도·상속·이혼 등에 따라 권리와 의무가 새로운 사람에게 이전되는 절차를 말한다. 실무에서는 조합 규약과 지자체 고시에 맞춰 접수하며, 분양권 명의변경과도 연결되므로 전매제한과 관리처분 인가 시점을 함께 확인해야 한다.
- 조합설립인가 전: 매매에 따른 소유권 이전이 비교적 자유롭지만, 추후 조합원 자격 인정 요건(소유 기간·면적 등)을 체크해야 한다.
- 조합설립인가 이후: 원칙적으로 지위 양도에 제한이 생긴다. 다만 상속·이혼에 따른 재산분할·담보권 실행 등 예외 사유가 존재하며, 각 지자체·조합의 규정에 따라 승인 절차가 요구된다.
- 사업시행·관리처분 인가 이후: 분양권 단계와 맞물려 전매제한 요건이 적용될 수 있다. 분양권 명의변경 가능 여부와 함께 추가 서류 및 기한을 반드시 확인해야 한다.
비용의 틀
- 조합 수수료·인지 등 행정비용과 별개로, 계약·세무·소송 리스크에 대비한 법률자문 비용이 발생할 수 있다.
- 추가분담금, 이주비 이자, 청산금 등 분담 기준은 지위승계 시점에 따라 달라질 수 있다.
주의 포인트
- 전매제한 위반, 자격 상실, 조합 내부 규정 미충족은 승인 반려 사유가 된다.
- 상속의 경우 상속인 단독/공동 여부에 따라 명부 반영과 동의 절차가 달라진다.
- 이혼 재산분할은 판결·조정조서 등 근거 문서가 명확해야 하며, 시기·세무 처리가 연동된다.
명의변경은 단순 서류 이전이 아니라 조합원 자격·분양권·분담금이 얽힌 권리 이전이다. 승인 기준은 조합 규약과 단계별 법령 해석에 좌우되며, 작은 누락이 수개월 지연으로 이어질 수 있다. 법도 명도소송센터는 명도·가처분·강제집행까지 전 과정을 다뤄 온 실무 경험으로, 불필요한 분쟁과 지연을 줄이는 방향으로 절차를 설계한다. 자신의 사건을 엄정숙 변호사가 진행하면 경험 많은 변호사를 선임하는 것이므로 유리하다.
- 승계 유형에 따른 기본서류: 신청서, 신분증 사본, 인감증명서(또는 본인서명사실확인서), 등기부등본, 토지·건물 명세.
- 매매/양도: 양도·양수 계약서, 잔금 영수 내역, 취득세 납부 확인.
- 상속: 가족관계증명서, 기본증명서, 상속재산 분할협의서 또는 판결문, 인감(공동상속 시 각자 준비).
- 이혼 재산분할: 판결문·조정조서·공정증서 등 근거 문서, 재산분할 이행 확인.
- 조합 소정 양식: 동의서, 위임장, 개인정보동의, 각종 확인서(조합 규약에 따름).
- ① 현황 진단(단계·전매제한·규약 파악) → ② 승계 사유 확정 → ③ 서류 준비 → ④ 조합 접수·보완 → ⑤ 승인 통보·분양권 반영 → ⑥ 분담·청산 재점검.
전화 한 통이면 선임부터 단계 설계까지 가능하다. 사건 난이도·증빙 상태에 따라 비용은 달라질 수 있으며, 무료 전화상담 시 투명하게 안내한다. 선임 시 명도소송 선임료 200만원부터 (케이스별 상이). 내용증명·점유이전금지가처분 연계 상담 가능. 강제집행은 별도 계약이다.
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