점유이전금지가처분 목적물가액, 처음부터 정확하게 잡아야 끝까지 수월합니다

대표 변호사 전문 자격(부동산·민사, 대한변협 등록)과 공인중개사 자격을 보유한 엄정숙 변호사가 이끄는 팀이 실무 기준으로 정리했습니다. 누적 성과 명도소송 800건+, 점유이전금지가처분 600건+, 강제집행 200건+ 경험을 토대로 안내합니다.

목적물가액의 의미

점유이전금지가처분에서 말하는 목적물가액은, 분쟁 대상인 건물·토지 등 점유의 객체가 지니는 경제적 가치를 말합니다. 실무에서는 사건의 성격과 자료에 따라 임대차 보증금·차임 수준, 사용·수익 가치, 공시자료(등기·시가표준액) 및 거래 상황 등을 종합해 파악합니다. 이 값은 신청 인지, 송달, 담보액 판단의 기초가 되므로 처음 산정이 부정확하면 불필요한 시간·비용이 발생할 수 있습니다.

산정 포인트 4가지와 준비서류

위 네 축을 모두 쓰라는 뜻이 아니라, 사건 구조에 맞는 축을 결합해 설득력 있게 제시하자는 취지입니다. 서류는 과도하게 많기보다 핵심만 깔끔하게 정리하는 편이 심리에 유리합니다.

현장에서 자주 틀리는 부분

• 임대차가 아닌데 임대 자료만 제출: 점유 원인이 매매·사용대차·무단점유 등이라면 그 구조에 맞게 산정 근거를 제시해야 합니다.
• 단일 지표 과신: 시가표준액만, 또는 차임만으로 설명하면 반박에 취약해질 수 있습니다. 2~3개의 교차 지표로 보강하세요.
• 담보 명령 대비 누락: 담보제공 가능성·범위를 미리 가늠하지 않으면 보정 지연으로 시간이 늘어납니다.
• 사진·도면 부재: 점유 범위 특정이 흐리면 가액 논리도 약해집니다. 평면도·사진으로 범위를 분명히 하세요.

바로 시작하려면 이렇게 준비하세요

1. 현황 정리: 점유 관계, 임대차 유무, 연체·분쟁 경위 메모(1장).
2. 핵심 서류 스캔: 등기부·건축물대장, 임대차계약서, 시가표준액 확인, 사진 4컷.
3. 가액 논리 초안: 보증금·차임, 공시가치, 사용가치를 3문장으로 요약.
4. 신청 및 보정 대응: 담보명령·보정명령에 대비해 추가자료를 폴더별로 준비.

왜 변호사 선임이 유리한가

사건을 최종 책임지는 것은 결국 전담 변호사 1인입니다. 경험이 많은 변호사를 선임하면 가액 논리부터 담보·보정, 본안·집행까지 일관된 전략으로 진행합니다. 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 사건을 진행합니다.

자주 묻는 질문

• Q. 목적물가액에 정해진 공식이 있나요?
  A. 사건 유형과 자료에 따라 다릅니다. 보증금·차임, 공시가치, 사용가치, 시세 등 복수 지표로 설득력을 만듭니다.
• Q. 가액이 높으면 불리한가요?
  A. 인지·송달·담보 판단에 영향은 있으나, 가액을 낮추는 것 자체가 목적이 되면 자료 신빙성이 떨어질 수 있습니다. 핵심은 일관성입니다.
• Q. 본안(명도소송)과의 관계는?
  A. 보전의 취지에 맞게 가액·담보를 설계하되, 곧바로 이어질 본안과 증거·논리가 연결되도록 준비하는 것이 좋습니다.

지금 할 수 있는 가장 빠른 행동

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