점유이전금지가처분 목적물가액 정확히 따지는 법 | 법도 명도소송센터
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점유이전금지가처분 목적물가액, 이렇게 판단합니다
부동산전문·민사전문(대한변협 등록) 대표 변호사, 『명도소송 매뉴얼』 저자가 직접 정리했습니다.
점유 회수 전 과정을 수행해온 실무 축적
신청·담보·집행까지 일관된 절차 운용
열쇠 인수·현장 동행 등 실전 대응
① 목적물가액이란 무엇이고 왜 중요한가
점유이전금지가처분에서 목적물가액은 신청 인지대·송달료 산정의 기초가 되는 값입니다. 금전 그 자체를 청구하는 절차가 아니므로, 사안별 사실관계를 반영해 통상의 사용·수익 가치와 계약관계, 대상 물건의 성격을 종합적으로 보아 정합니다.
- 임대차가 있는 경우: 보증금·월차임 등 계약 규모, 계약기간의 잔여, 차임 변동 이력
- 임대차가 없는 경우: 현재 점유의 원인, 점유 범위(전부/일부), 사용·수익 상황
- 대상 물건의 성격: 면적·용도(주거/상가/토지), 공시자료(예: 시가표준액·공시가격 등)와 현시세
- 전자소송 시스템에서 인지대·송달료 계산의 기준값
- 담보 제공 규모 판단에 간접 참고
- 사안 복잡도·다툼의 정도 파악에 보조 지표
② 어떤 자료로 목적물가액을 뒷받침하나
값 자체가 고정공식으로 정해지는 것이 아니므로, 신뢰할 수 있는 자료를 함께 제시하는 방식이 중요합니다. 아래 체크리스트를 기준으로 준비해 두시면 가액 산정과 담보 심사에 설득력이 높아집니다.
- 임대차계약서 원본 및 갱신·증액 합의서
- 최근 6~12개월 차임 이체 내역(계좌거래 내역)
- 건축물대장·등기부등본, 토지대장(필요 시)
- 공시가격·시가표준액 조회 화면 또는 과세 확인서
- 사진·동영상: 사용·수익 상태, 면적 및 용도 확인 컷
- 무단점유·계약해지 경위 정리 메모(날짜 중심)
- 명도 요구 통지(내용증명 등) 발송 증빙
- 관리비·공과금 체납 내역(있는 경우)
- 인도 지연으로 발생한 손실의 개요(영업장이라면 매출 영향 등)
③ 상황별로 이렇게 달라집니다
보증금과 월차임 규모, 잔여기간, 실제 점유 관계를 종합합니다. 전입·확정일자 등 권리관계가 얽혀 있다면 그 영향까지 고려합니다.
차임 및 관리비의 누적, 영업 목적의 사용·수익 가치, 권리금 분쟁의 존재 여부 등으로 현실 가치를 평가합니다.
계약이 없으므로 점유 경위·기간, 사용 범위, 원상회복 필요성, 대체 사용 불가에 따른 손실 가능성을 중심으로 접근합니다.
면적·용도·주변 거래 관행, 현재 이용 실태를 근거로 합리화합니다. 현장 사진·영상이 설득 자료가 됩니다.
④ 진행 흐름 요약
- 초기 진단 — 사실관계·계약관계 확인, 목적물가액 가늠치 설정
- 서류 정리 — 계약·차임·공시자료·사진 등 증빙 확보
- 신청서 제출 — 전자소송으로 접수, 인지·송달료 납부
- 담보 결정 — 법원 담보명령에 따라 보증보험 등 제공
- 결정·집행 — 결정문 송달 후 즉시의 보전, 위반 시 제재 경고
선임 절차 4단계
- ① 1차 상담·자료 체크
- ② 심층 상담(쟁점 정리)
- ③ 선임 계약
- ④ 소송·보전·집행 순차 진행
⑤ 비용은 어떻게 구성되나
사건 난이도와 증빙 상태에 따라 달라질 수 있으나, 일반적으로 아래 항목으로 구성됩니다. 실제 산정은 사건 사실관계와 목적물가액 판단에 따라 변동될 수 있습니다.
- 인지대·송달료: 전자소송 시스템 산출값 기준
- 담보 제공 비용: 보증보험 등 실제 발급비
- 대리 비용: 사안별 책정(상담 시 안내)
- 명도소송 변호사 선임료 200만원부터 (사건별 상이)
- 선임 시 점유이전금지가처분 0원, 내용증명 0원
- 내용증명만 의뢰 시 20만원
- 부동산인도강제집행은 별도 계약
⑥ 왜 지금, 누구와 진행해야 하나
엄정숙 변호사가 직접 진행합니다. 『명도소송 매뉴얼』 저자로서 다수의 방송·언론 자문 경험과 누적 7천건 이상의 부동산 소송 데이터를 기반으로, 목적물가액 설정부터 담보·집행까지 한 흐름으로 책임 대응합니다.
홈페이지 바로가기⑦ 목적물가액 관련, 놓치기 쉬운 포인트
- 값은 ‘고정표’가 아니다 — 사실관계·사용가치 자료 제시가 관건입니다.
- 값과 담보는 별개 판단 — 서로 영향을 줄 수 있으나 동일하지 않습니다.
- 집행을 염두 — 결정 후 위반 발생 시 제재 가능성까지 고려해 문구를 정교하게 설계합니다.
정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인할 수 있으며 이 정보는 정확하지 않을 수 있습니다.
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