재건축 임차인 명도, 이주·보상 협의부터 인도소송·강제집행까지 한 번에 정리
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재건축 임차인 명도, 이주·보상 협의부터 인도명령·강제집행까지 실무 흐름
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무엇이 쟁점인가
재건축 임차인 명도는 관리처분계획 인가 이후 이주 통지가 본격화되면서 시작되는 분쟁을 말합니다. 세입자(상가·주택)와 조합·소유자 사이에서 이주 시기, 보상 범위, 계약 종료가 충돌하면, 협의가 결렬된 뒤 인도소송 또는 인도명령으로 이어질 수 있습니다. 특히 점유이전금지가처분을 통해 점유 이전을 차단하고, 필요 시 강제집행으로 최종 회수까지 진행합니다.
현장에서 자주 묻는 키워드는 다음과 가깝습니다: 재건축 이주비, 보상 협의, 매도청구 연계, 관리처분 일정, 철거 전 인도, 상가 영업손실 대응 등입니다. 동일 이슈라도 임대차 유형과 계약 조항에 따라 해결 전략이 달라집니다.
재건축 임차인 명도, 단계별 진행 흐름
빠른 진행을 위한 준비서류 체크
- 임대차계약서 원본 및 갱신·합의서(있다면)
- 관리처분계획 인가·이주 통지 관련 자료
- 보증금·월세 정산 내역, 연체 자료
- 대화·통지·협의 경과 입증 자료(문자, 메일, 내용증명 등)
- 점유 상태(출입·열쇠) 확인 사진·영상
상가의 경우 영업손실 주장과 충돌할 수 있어, 영업 개시일·매출 흐름·권리금 계약 등 사실 기초를 먼저 확보하고 접근하는 것이 분쟁 축소에 유리합니다.
현장에서 자주 묻는 포인트
Q. 협의만으로 해결이 안 됩니다.
A. 협의는 증거를 남기는 과정이기도 합니다. 일정이 지연되면 인도명령으로 속도를 내고, 병행해 점유이전금지가처분으로 위험을 줄입니다.
Q. 상가 영업손실 보상과 퇴거가 엇갈립니다.
A. 보상 협의와 인도소송은 별개로 굴러갈 수 있습니다. 사용·수익 중단 시점, 원상회복 의무, 열쇠 반환 조건을 분리해 문서화하는 것이 안정적입니다.
Q. 매도청구와의 관계는?
A. 다수 소유자 조합 진행에서 매도청구가 병행될 수 있으나, 임차인과의 명도는 임대차 종료와 인도 의무 입증이 중심입니다.
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예시 비용: 명도소송 선임료 200만원부터(사건난이도·증거 상태에 따라 상이, 상담 시 투명 안내). 내용증명만 의뢰 시 20만원. 부동산 인도 강제집행은 별도 계약.
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