재개발명도소송은 언제 낼 수 있나요?

재개발명도소송은 관리처분계획인가의 고시가 있은 뒤 이주하지 않는 점유자를 상대로 검토하는 소송입니다. 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법) 제81조 제1항은 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자가 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 "종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다"고 정합니다.

사용·수익 제한의 기준은 인가를 받은 날이 아니라 고시입니다. 도시정비법 제78조 제4항에 따르면 시장·군수등이 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 합니다. 인가서만 챙기지 말고 공보에 실린 고시문과 고시일을 먼저 확보합니다. 사업시행자가 점유자에게 인도를 구할 수 있다는 결론은 제81조 제1항과 대법원 판결 취지를 함께 확인해 소장에 담습니다.

도시정비법 제81조 제1항 단서는 예외 두 가지를 둡니다. 제1호는 사업시행자의 동의를 받은 경우이고, 제2호는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우입니다. 그래서 인가 고시 하나로 모든 세대에 같은 소장을 쓸 수는 없습니다.

소장 문단을 가르는 갈림길 3가지

재개발명도소송 소장 전에 확인할 서류 5가지는 무엇인가요?

재개발명도소송 소장 전에는 고시, 권리, 보상, 점유, 통지에 관한 서류 5가지를 세대별로 맞춥니다. 아래 목록은 법이 정한 첨부서류 목록이 아니라 소장 문단과 피고를 정하기 위한 실무 점검표입니다.

오늘 만들 세대별 점유 대장 6칸

재개발명도소송의 1차 조치는 세대별 점유 대장을 만드는 일입니다. 여섯 칸이면 피고 목록과 소장 제출 순서를 정하는 기초 자료가 됩니다. 아래 행은 칸을 채우는 방법을 보여 주는 가상의 예입니다.

대장을 채우면 서류가 갖춰진 세대, 보상 자료를 더 확인할 세대, 점유자 특정이 먼저인 세대로 나뉩니다.

소장 청구원인 문단 예시

예시는 구조만 보여 줍니다. 세대별 사실에 맞게 고쳐야 하며 문장 자체가 법률 효과를 보장하지는 않습니다.

점유이전금지가처분은 어느 세대부터 검토하나요?

점유이전금지가처분은 소송 중 점유자가 바뀔 염려가 있는 세대부터 검토합니다. 「민사집행법」 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분을 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다.

손실보상이 끝나지 않았다는 항변은 어떻게 다루나요?

손실보상이 끝나지 않았다는 항변은 도시정비법 제81조 제1항 제2호의 예외에 해당하는지를 세대별로 따져 답합니다. 점유자가 항변을 내면 사업시행자는 해당 세대의 보상 진행 자료로 답할 준비가 필요합니다.

보상 구조는 도시정비법 제65조 제1항과 함께 읽습니다. 제65조 제1항은 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 도시정비법에 규정된 사항을 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하고, 손실보상의 기준 및 절차는 대통령령으로 정할 수 있다고 합니다. 보상이 인도보다 반드시 먼저여야 하는지, 어느 항목까지 끝나야 완료로 볼 수 있는지는 상대의 지위와 보상 항목, 대법원 판결 취지에 따라 달라질 수 있어 한 문장으로 단정하기 어렵습니다.

소유자·세입자에게는 동의·보상 미완료 주장이 방어 수단이 될 수 있습니다. 소장을 받은 쪽은 답변서에 보상 자료와 동의 기록을 붙여 주장할 수 있습니다.

소유자·세입자·전차인을 함께 피고로 묶어도 되나요?

소유자·세입자·전차인은 「민사소송법」 제65조의 공동소송 요건을 갖추면 한 소장에 공동피고로 묶을 여지가 있습니다. 제65조는 소송목적이 되는 권리나 의무가 여러 사람에게 공통되거나 사실상 또는 법률상 같은 원인으로 말미암아 생긴 경우, 그리고 권리나 의무가 같은 종류이고 사실상 또는 법률상 같은 종류의 원인으로 말미암은 경우에 공동소송을 허용합니다.

같은 호실의 소유자·세입자·전차인은 같은 건물의 인도가 쟁점이라 함께 묶는 구성을 검토할 수 있고, 서로 다른 호실의 점유자들은 같은 인가 고시에서 비롯된 청구라는 점에서 같은 종류의 원인으로 설명할 여지가 있습니다. 실제 점유자 전원을 반드시 함께 피고로 해야 하는지, 필수적 공동소송에 해당하는지는 사안별 판단 영역이라 단정할 수 없습니다.

「민사집행법」 제39조 제1항은 강제집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정합니다. 전차인이 소장에서 빠지면 판결 뒤 집행에서 막힐 수 있으므로 제출 직전에 대장의 점유자 칸을 다시 확인합니다.

「민사소송법」 제27조 제1항은 하나의 소로 여러 개의 청구를 하는 경우 그 여러 청구의 값을 모두 합하여 소송목적의 값을 정한다고 규정합니다.

세입자의 계약 해지와 보증금은 누구에게 청구하나요?

세입자는 정비사업으로 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없으면 계약을 해지할 수 있고, 보증금 반환청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있습니다. 도시정비법 제70조가 정한 돈의 흐름은 다음 네 단계입니다.

도시정비법 제70조 제2항이 임대인인 소유자에게 청구하는 길까지 막는지는 문언만으로 단정할 수 없습니다. 소장을 준비하는 사업시행자는 보증금 청구가 들어올 세대와 구상 대상 소유자를 대장에 함께 적어 둡니다.

임대차 기간이 남았다는 주장은 도시정비법 제70조 제5항과 함께 봅니다. 관리처분계획의 인가를 받은 경우 임대차계약의 계약기간에는 「주택임대차보호법」 제4조 제1항과 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제1항을 적용하지 아니합니다. 다만 제81조 제1항 단서의 예외와 보증금 정리까지 따져야 하므로 정리 순서는 세대별로 판단합니다.

인도와 보증금 반환의 선후는 항변과 판결 주문의 모양에 따라 달라질 수 있습니다. 주문이 반대의무의 이행과 동시에 집행하는 형식이면 「민사집행법」 제41조 제1항에 따라 채권자가 그 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 집행을 개시할 수 있습니다.

재개발 명도소송절차와 재개발 명도소송비용은 어떤 구조인가요?

재개발 명도소송절차는 서류 정리, 가처분 검토, 소장 제출, 판결, 강제집행 순으로 이어지고, 재개발 명도소송비용은 소송비용과 집행비용으로 나눠 봅니다.

「민사소송법」 제20조는 부동산에 관한 소를 제기하는 경우 부동산이 있는 곳의 법원에 제기할 수 있다고 정합니다. 선택할 수 있는 관할이므로 다른 관할도 함께 살필 수 있습니다.

표의 부담 원칙이 곧 전액 회수를 뜻하지는 않습니다. 소가와 인지액은 세대 수와 청구 구성에 따라 달라지고, 회수 결과는 상대방의 재산 상황에 영향을 받습니다.

법도 명도소송센터의 선임료는 200만원부터이며 케이스별로 달라지고, 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명은 0원입니다. 법원 실비(인지·송달료·열쇠수리공·우편료 등)는 합계 대략 50만~100만원이지만, 여러 세대를 함께 진행하는 재개발 사건은 세대 목록을 보고 안내합니다. 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로 사건을 직접 진행하며, 명도 800건 이상과 가처분 600건 이상을 다뤘습니다.

판결 뒤 철거·퇴거 일정에는 어떤 제한이 있나요?

판결 뒤 인도 집행은 집행관이 진행하고, 철거·퇴거는 도시정비법 제81조 제4항에 따라 시기가 제한될 수 있습니다. 「민사집행법」 제258조 제1항에 따라 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고, 제2항에 따라 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다. 신청부터 본집행까지 약 3개월로 안내하며, 짐 반출도 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다.

도시정비법 제81조 제2항은 사업시행자가 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다고 정합니다. 제81조 제4항은 시장·군수등이 아래 시기에 건축물을 철거하거나 점유자를 퇴거시키는 것을 "제한할 수 있다"고 규정합니다.

철거 일정표는 여유를 두고 짭니다. 집행 절차 없이 문을 열거나 짐을 치우면 별도의 민형사 분쟁으로 번질 수 있으므로 공사 일정이 급해도 집행관 절차를 거칩니다.

재개발명도소송 자주 묻는 질문