세입자 명도소송 기간은 어느 날부터 시작되나요?

세입자 명도소송 기간의 시작일은 법에 하나로 정해져 있지 않고, 세입자에게 건물을 비워 달라고 요구할 권리가 언제 생기느냐로 정해집니다. 명도소송은 점유자에게 건물을 비워 넘기라고 구하는 소송(건물명도와 건물인도는 같은 뜻)이므로, 청구의 근거가 임대차 종료인지 경매로 취득한 소유권인지부터 정해야 소장 접수일을 계산할 수 있습니다.

소장을 낸 뒤의 구간은 어느 사건이나 비슷한 법정 기간을 거치지만, 소장을 내기 전의 대기 시간은 세입자의 지위에 따라 달라집니다.

이 글은 주택 세입자를 중심으로 설명합니다. 상가 세입자는 「상가건물 임대차보호법」의 통지 기간과 연체 기준(제10조의8, 3기)이 달라 같은 달력을 그대로 쓰면 틀릴 수 있습니다.

전세·경매·재건축·만료 전 4갈래 시작일 비교표

세입자명도소송의 출발점은 네 갈래로 정리할 수 있습니다. 표의 시작일은 소장이나 신청을 낼 수 있는지 따지는 기준점이고, 실제 일정은 송달과 항변에 따라 달라집니다.

전세 칸에서 먼저 볼 것은 통지 기간입니다. 주택임대차보호법 제6조①은 임대인의 갱신거절 통지 기간을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지로 정하고, 이 기간에 통지하지 않으면 임대차기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 그때 존속기간은 2년으로 보므로(제6조②) 소장을 낼 날이 그만큼 뒤로 밀립니다.

오늘 바로 적어 볼 내 위치 판정표 6칸

전세 세입자 명도소송은 보증금 준비가 왜 일정에 들어가나요?

전세 세입자 명도소송에서 보증금은 승소 뒤 집행 단계까지 영향을 주는 일정 변수입니다. 주택임대차보호법 제4조②는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 보고, 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다.

대법원 판결은 임대차 종료 때 임차인의 목적물 반환과 임대인의 보증금 반환이 동시이행 관계에 있다는 취지입니다. 다만 실제 판결 주문은 항변 여부와 남은 보증금 등에 따라 달라질 수 있어 미리 단정할 수 없습니다.

주문이 보증금 지급과 상환으로 인도하라는 형태로 나오면 민사집행법 제41조①이 적용됩니다. 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있으므로, 전세 세입자 사건은 판결 날짜보다 보증금을 제공할 수 있는 날이 실제 집행 시작일을 좌우할 수 있습니다.

가상의 예로, 집을 팔면서 매수인의 잔금으로 전세보증금을 돌려주려는 집주인은 판결을 먼저 받아도 잔금일 전에는 제공할 돈이 없을 수 있습니다. 소장 접수일, 잔금일, 보증금 제공일, 집행 신청일을 한 줄에 놓고 순서를 맞춰 봅니다.

세입자가 갱신요구권을 쓸 수 있는 시기라면 시작일 자체가 밀릴 수 있습니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 거절할 수 있는 경우는 주택임대차보호법 제6조의3① 단서의 각 호입니다. 이 요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조의3②).

경매세입자 명도소송과 인도명령은 어떻게 고르나요?

경매 세입자를 상대할 때는 명도소송보다 인도명령 신청 가능성을 먼저 따지는 것이 순서입니다. 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하고(민사집행법 제135조), 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 법원은 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있습니다(제136조①).

인도명령의 갈림길은 대항력입니다. 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되면 인도명령은 나오지 않습니다(제136조① 단서). 주택임대차보호법 제3조의5도 민사집행법에 따른 경매에서 임차권은 경락에 따라 소멸하되, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다고 정합니다. 그 보증금을 어떻게 정리할지는 권리 순서와 배당 결과를 봐야 하므로 결론을 미리 단정할 수 없습니다.

대항 권원이 실제로 인정되는 세입자라면 소송으로 바꾼다고 곧바로 집을 넘겨받게 되는 것은 아니니, 소송을 고르기 전에 권원이 진짜인지부터 따져야 합니다. 배당받는 세입자에게는 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다는 주택임대차보호법 제3조의2③이 협의의 실마리가 될 수 있습니다.

재건축 단지 세입자는 언제 내보낼 수 있나요?

재건축 단지 세입자를 내보낼 수 있는 시점은 「도시 및 주거환경정비법」(도시정비법)에 따른 관리처분계획인가 고시 전인지 후인지로 갈립니다.

고시 전에는 임대차 규칙대로 계약이 끝나야 하고, 세입자가 갱신을 요구할 때 거절 사유로 따져 볼 조문이 주택임대차보호법 제6조의3①7호입니다. 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우로서, 가목은 계약 체결 당시 공사시기와 소요기간 등을 포함한 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 나목은 노후·훼손·일부 멸실 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다목은 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우입니다. 사업 얘기가 나왔다는 사정만으로는 부족할 수 있어 어느 목에 해당하는지 짚어 봐야 합니다.

고시 후에는 도시정비법 제81조①이 기준입니다. 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제78조제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없습니다. 다만 사업시행자의 동의를 받은 경우와 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우는 예외입니다.

도시정비법 제70조⑤는 관리처분계획의 인가를 받은 경우 임대차계약의 계약기간에 주택임대차보호법 제4조제1항 등을 적용하지 아니한다고 정합니다. 정비사업의 시행으로 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 세입자가 계약을 해지할 수 있고(제70조①), 보증금 반환청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있습니다(제70조②).

은마 세입자 명도소송처럼 특정 단지 이름으로 찾는 분도 많지만, 단지마다 사업 단계가 다르므로 여기서는 공통 구조만 설명합니다. 어느 재건축 단지든 고시 여부를 공보로 확인하고, 세대별 보상 상태와 사업시행자 동의, 실제 점유자를 맞춰 봅니다. 도시정비법이 적용되지 않는 개인 재건축이라면 제81조①의 고시 후 규칙이 아니라 앞서 본 임대차 종료와 7호 갱신거절 경로로 따져 봅니다.

미리 세입자명도소송을 낼 수 있나요?

미리 세입자명도소송을 내는 길은 민사소송법 제251조가 열어 두었지만 조건이 붙습니다. 장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있으므로, 만료일이 가깝다는 사정만으로 받아들여지는 것은 아니고 그 필요가 인정될지는 사안별 판단입니다.

판단 재료로는 세입자가 만료 뒤에도 나가지 않겠다는 뜻을 분명히 밝힌 기록, 기간 안에 끝낸 갱신거절 통지, 갱신요구권 행사 여지 등을 정리해 볼 수 있습니다. 재료가 모였다고 결론이 보장되지는 않으며, 소를 앞당기는 실익은 잔금일이나 입주 예정일처럼 만료 직후 점유가 꼭 필요한 일정이 있는지와 함께 판단합니다.

해지 사유가 이미 있다면 애초에 미리 청구의 문제가 아닙니다. 주택 세입자의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 민법 제640조로 계약을 해지할 수 있고, 해지 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생깁니다(민법 제111조①).

세입자 쪽이 자주 하는 말과 따져 볼 점

내 사건은 어느 쪽인지 가르는 갈림길 3가지

세입자명도소송방법과 세입자 명도소송 비용 한눈에

세입자명도소송방법은 갈래가 달라도 소장을 낸 뒤에는 대체로 같은 길에서 만납니다. 절차 지도는 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행(별도 계약) 순서이고, 세입자 명도소송 기간을 재는 소장 뒤 구간은 아래 다섯 단계로 볼 수 있습니다.

1. 1
   소장 접수와 가처분 검토현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 때 점유이전금지가처분을 함께 검토합니다(민사집행법 제300조①).
2. 2
   송달과 답변서 30일세입자가 다투려면 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다(민사소송법 제256조①, 공시송달의 경우 제외).
3. 3
   무변론 또는 변론답변서가 없으면 변론 없이 판결할 수 있으나, 직권조사 사항이 있거나 선고 전에 다투는 답변서가 들어오면 그러하지 아니합니다(민사소송법 제257조①).
4. 4
   판결과 항소 2주항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내입니다(민사소송법 제396조①). 가집행 선고가 있는 종국판결은 확정 전에도 강제집행의 기초가 됩니다(민사집행법 제24조).
5. 5
   강제집행 약 3개월신청부터 본집행까지 약 3개월을 잡습니다. 법원 소속 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고, 목적물이 아닌 짐(동산)은 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(민사집행법 제258조①③).

세입자 명도소송 비용은 먼저 내는 사람과 마지막에 부담하는 사람이 다릅니다. 소송비용은 패소한 당사자가 부담하고(민사소송법 제98조), 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다(민사집행법 제53조①). 그러나 민사집행을 신청하는 채권자는 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고(제18조①), 실제 회수는 상대방 재산에 달려 있습니다.

법도의 안내 기준은 선임료 200만원부터(케이스별)이고, 선임 시 가처분과 내용증명은 0원이며, 법원 실비(인지·송달료·열쇠수리공·우편료 등)는 합계 대략 50만~100만원입니다. 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)가 직접 진행하며, 명도 800건+ 사건을 다뤄 왔습니다.

세입자 명도소송 기간, 자주 묻는 질문