• 이런 일정 고민이라면
• 월세가 밀렸는데 지금 해지할 수 있는지, 만기를 기다려야 하는지 모르겠다
• 만기가 다가오는데 갱신거절 통지를 언제까지 보내야 하는지 불안하다
• 실거주나 재건축 계획이 있어 입주·착공 날짜를 거꾸로 맞춰야 한다

임차인 명도소송 기간은 언제부터 세나요?

임차인 명도소송 기간은 법에 정해진 개월 수가 없고, 일정은 임대차가 끝나는 날을 확정하는 데서 시작합니다. 해지로 끝내는 사건은 해지 통지가 도달한 날이고, 기간 만료로 끝내는 사건은 임대차기간이 만료된 날입니다.

「민법」 제111조 제1항은 "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다"고 정합니다. 따라서 달력에는 발송한 날이 아니라 임차인에게 도달한 날을 적습니다.

임차인 명도소송의 전체 일정은 소장 접수 전 대기, 소장 뒤 재판, 판결 뒤 집행의 세 구간으로 나뉩니다. 재판 구간은 임차인의 대응에 달려 있지만, 소장 접수 전 구간은 임대인이 스스로 계산하고 관리할 수 있습니다.

종료 사유 5가지별 소장 접수 전 대기 시간표

소장 접수 전 대기 시간은 해지 사유라면 통지 도달까지, 갱신거절 사유라면 임대차기간 만료까지입니다. 「주택임대차보호법」(주임법)과 「상가건물 임대차보호법」(상가법), 「민법」을 기준으로 다섯 갈래를 비교합니다.

차임 연체와 무단 전대는 임대인이 통지하면 시계가 돌아가는 사유이고, 기간 만료와 갱신거절은 만료일을 앞당길 수 없는 사유입니다. 만료 전 소장은 「민사소송법」 제251조대로 "미리 청구할 필요가 있어야" 제기할 수 있는 별도 판단 영역입니다.

오늘 만들어 둘 3칸 달력과 증거 목록

오늘 할 1차 조치는 세 날짜를 한 장에 적는 것입니다.

달력 옆에는 증거 목록을 붙입니다. 계약서와 갱신 합의서, 월별 입금 내역과 연체 계산표, 통지서 사본과 배달 기록, 사업자 변경·간판 변화 기록, 실거주·재건축 계획 자료가 기본입니다. 현장 확인이 필요해도 임차인의 허락 없이 내부로 들어가서는 안 됩니다.

차임 연체 해지는 언제 소장을 낼 수 있나요?

차임 연체 해지는 연체액이 주택 2기, 상가 3기에 달한 뒤 해지 통지가 도달하면 소장 단계로 넘어갈 수 있습니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 상가법 제10조의8은 3기의 차임액을 기준으로 삼습니다. 상가의 3기는 3개월 연속이라는 뜻이 아니라 연체액의 합계가 3기분에 달한다는 뜻이며, 상가법 제10조의8은 제2조 제3항에 따라 환산보증금을 초과하는 상가에도 적용됩니다.

두 조문에는 별도의 유예 기간이 적혀 있지 않아, 연체 사건의 임차인 명도소송 기간은 기준 도달과 통지 도달이라는 두 시점에서 출발합니다. 다만 계약서의 최고 절차 특약을 확인하고, 통지문에는 월별 연체 내역을 적어 둡니다. 통지 직전 일부 입금으로 연체액이 기준 아래로 내려갔다면 해지 요건부터 다시 계산해야 합니다.

통지문에는 해지와 갱신거절 중 어느 쪽을 주장하는지 분명히 적는 것이 안전합니다.

기간 만료는 왜 통지 시기가 승부처인가요?

기간 만료 사건은 통지 기간을 지키지 못하면 갱신된 기간이 끝날 때까지 소장을 낼 날이 뒤로 밀립니다. 주택은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지나 조건 변경 없이는 갱신하지 않는다는 통지를 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 2년으로 봅니다(주임법 제6조 제1항·제2항). 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제1항을 적용하지 않습니다(같은 법 제6조 제3항).

환산보증금 이하 상가는 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않으면, 임대차기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 1년으로 봅니다(상가법 제10조 제1항·제4항). 주택의 2개월 전과 상가의 1개월 전을 혼동하기 쉽고, 마감은 도달일로 잡아야 안전합니다.

통지를 제때 보냈어도 임차인이 기간 안에 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 주택의 갱신요구권은 1회에 한하고 존속기간은 2년으로 봅니다(주임법 제6조의3 제1항·제2항). 상가의 갱신요구권은 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있지만(상가법 제10조 제2항), 대법원 판결은 이 제한이 제4항의 법정갱신에는 적용되지 않는다는 취지입니다.

가상의 예로, 주택 임대인이 2개월 전이 지난 뒤에야 나가 달라는 문자를 보냈고 임차인이 그대로 살고 있다면 소장 가능일은 만료일이 아니라 갱신된 2년 뒤로 밀릴 수 있습니다.

세 갈림길 점검

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실거주·재건축 갱신거절은 사유별로 무엇이 다른가요?

실거주와 재건축은 임차인의 갱신요구를 거절하는 사유이지 계약을 앞당겨 끝내는 해지 사유가 아닙니다. 입주나 착공이 급해도 소장의 출발점은 임대차기간 만료이므로, 만료일과 통지 기간에 맞춰 일정을 거꾸로 세워야 합니다.

주택의 실거주 사유는 주임법 제6조의3 제1항 제8호가 정한 "임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"입니다. 상가법 제10조 제1항에는 이런 실거주 사유가 없습니다. 상가 임대인이 직접 쓰려는 사정이 상가법 제10조 제1항 제8호의 "임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유"에 해당한다고 단정할 수 없어, 합의와 상당한 보상(제3호) 등을 함께 검토합니다.

철거·재건축 사유는 주임법 제6조의3 제1항 제7호와 상가법 제10조 제1항 제7호에 같은 구조로 있습니다. 목적물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있어야 하고, 아래 세 목 중 하나에 해당해야 합니다.

임차인이 사유를 다투면 재판 구간도 길어질 수 있어, 통지문에 사유를 구체적으로 적고 자료를 미리 준비합니다.

무단 전대·용법 위반은 해지와 입증을 어떻게 나눠 보나요?

무단 전대는 민법 제629조에 따라 해지할 수 있지만, 용법 위반은 해지가 가능한지부터 따로 판단해야 합니다. 민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, 제2항은 위반한 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다.

무단 전대 사건에서 일정이 밀리는 곳은 입증과 피고 특정입니다. 사업자 명의 변경, 간판과 상호의 변화, 실제 영업하는 사람을 밖에서 확인한 기록이 기본 자료입니다. 임차인은 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 한 것이라고 항변할 수 있고, 민법 제632조는 그런 경우 제629조를 적용하지 않으므로 사용 범위도 기록합니다. 실제 점유자가 따로 있다면 그 사람까지 피고로 삼을지도 소장 전에 정해야 합니다.

용법 위반은 민법 제654조가 제610조 제1항을 임대차에 준용하므로, 임차인은 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 사용·수익하여야 합니다. 그러나 위반이 곧바로 해지로 이어진다고 단정할 수는 없고, 계약서의 해지 조항과 위반의 정도, 채무불이행 일반 법리에 따라 판단이 갈립니다. 임대인은 서면으로 시정을 요구하고 그 뒤의 변화를 기록하는 시간을 일정에 넣어 둡니다.

해지 사유가 다퉈질 가능성이 있고 아직 통지 기간 안이라면, 갱신거절 통지를 함께 보내 두는 방안도 검토할 수 있습니다.

갱신 뒤 대기 구간과 소장 뒤 공통 구간은 어떻게 세나요?

이미 갱신된 임대차는 주택 2년, 환산보증금 이하 상가 1년의 존속기간을 기준으로 다음 만료일을 다시 세어야 합니다. 환산보증금 초과 상가처럼 특별법의 법정갱신이 적용되지 않는 임대차는 민법 제639조 제1항의 묵시의 갱신을 검토합니다.

가장 흔한 착각은 임차인 쪽 해지 조문을 임대인의 대기 기간으로 읽는 것입니다. 주임법 제6조의2와 상가법 제10조 제5항의 3개월은 임차인이 해지할 때 임대인이 통지나 통고를 받은 날부터 세는 기간이므로, 임대인이 3개월 뒤 내보낼 근거가 되지 않습니다.

소장 뒤 공통 구간과 임차인 명도소송 절차·비용

소장을 낸 뒤의 임차인 명도소송 절차는 종료 사유와 관계없이 답변서, 변론 또는 무변론 판결, 항소 기간의 순서로 이어집니다. 그 사이의 기간은 송달과 임차인의 대응에 따라 달라져 개월 수로 단정할 수 없습니다.

1. 1소장 부본 송달과 답변서. 피고가 청구를 다투는 경우 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다(민사소송법 제256조 제1항). 공시송달로 받은 경우에는 그러하지 아니합니다.
2. 2답변서가 없을 때. 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다. 다만 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 그러하지 아니합니다(제257조 제1항).
3. 3판결과 항소. 항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고, 판결서 송달 전에도 할 수 있으며, 이 기간은 불변기간입니다(제396조).
4. 4강제집행. 임차인이 판결 뒤에도 나가지 않으면 별도의 신청으로 진행합니다.

절차 전체의 순서는 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행이며, 어느 단계부터 시작할지는 종료 사유와 점유 상태에 따라 달라집니다.

임차인 명도소송 비용은 소송비용, 집행비용, 변호사 보수로 나누어 보아야 합니다. 소송비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙입니다(민사소송법 제98조). 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자가 필요한 비용을 미리 내야 하고(민사집행법 제18조 제1항), 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담합니다(같은 법 제53조 제1항). 실제 회수는 상대방의 재산에 달려 있습니다. 법도의 경우 선임료는 200만원부터(케이스별)이고 선임 시 가처분·내용증명은 0원이며, 법원 실비는 합계 대략 50만~100만원입니다.

법도의 명도 사건은 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 진행합니다. 부동산 관련사건 7,000건 이상, 명도 사건 800건 이상의 경험을 바탕으로 임차인 명도소송 기간의 출발점부터 함께 점검합니다.

임차인 명도소송 기간, 자주 묻는 질문 3가지