아파트 명도소송 기간은 어느 구간에서 늘어나나요?

아파트 명도소송 기간은 소장 전 통지, 소장 송달, 점유자 특정, 판결 뒤 집행의 네 구간에서 늘어납니다. 명도소송 기간이라고 하면 재판 기간만 떠올리기 쉽지만, 잔금일을 흔드는 변수는 재판 앞뒤 구간에도 많습니다.

법이 숫자를 정해 둔 곳은 일부입니다. 임대인의 갱신거절 통지 기간, 답변서 30일, 항소 2주, 공시송달 효력 2주가 그렇고, 변론이 몇 번 열리고 판결이 언제 나오는지는 사건과 법원 사정에 따라 달라집니다. 달력을 세울 때는 내 사건의 변수가 어느 구간에 있는지를 먼저 찾는 편이 정확합니다.

오늘 채울 수 있는 5칸 달력표

아파트 명도소송 일정은 아래 다섯 칸을 채우는 데서 시작합니다. 빈칸이 곧 먼저 확인할 지점입니다.

소장을 내기 전, 갱신거절 통지와 해지는 언제까지 도달해야 하나요?

아파트 임대인의 갱신거절 통지는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 해야 합니다(「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조 제1항). 그 기간에 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 2년으로 봅니다(주임법 제6조 제2항).

통지는 도달이 기준입니다. 「민법」 제111조 제1항은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다고 정합니다. 기간 끝 무렵에 부친 내용증명은 도달 시점이 다퉈질 수 있으니 여유를 두고 보내고 기록을 남겨 두어야 합니다.

가상의 예로, 만료까지 한 달이 남은 시점에 처음으로 갱신거절 문자를 보낸 집주인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전을 넘긴 통지를 한 셈입니다. 임차인이 응하지 않으면 잔금일 전에 소장을 내더라도 임대차 종료를 주장하기 어려워질 수 있습니다.

차임 연체는 길이 다릅니다. 아파트 같은 건물 임대차는 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있어(민법 제640조), 해지 통지가 도달했다면 만료일을 기다리지 않고 소장을 준비할 수 있습니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 주임법 제6조 제1항을 적용하지 않습니다(주임법 제6조 제3항). 해지와 갱신거절은 별개의 의사표시이므로 통지서에 어느 쪽인지 구분해 적어야 합니다.

경비실이나 무인 택배함에 놓인 소장은 송달이 되나요?

경비실이나 무인 택배함에 놓였다는 사실만으로 소장 송달이 끝났다고 단정할 수 없습니다. 「민사소송법」(이하 민소법) 제186조 제1항은 근무장소 외의 송달 장소에서 본인을 만나지 못하면 사무원, 피용자 또는 동거인으로서 사리를 분별할 지능이 있는 사람에게 교부할 수 있다고 정할 뿐, 경비원을 따로 적고 있지 않기 때문입니다.

소장 부본은 법원이 보내는 서류입니다. 임대인이 소장 사본을 직접 택배함에 넣거나 문 앞에 두어도 법원의 송달로 처리되지는 않습니다. 법원 사건 조회에서 송달 결과가 도달인지, 폐문부재인지, 수취인불명인지를 확인해야 다음 일정이 정해집니다.

계약서와 등기의 동·호수가 같은지, 공동현관을 어떻게 통과하는지, 평일 낮과 저녁에 인기척이 있는지, 우편물이 쌓여 있는지를 메모합니다. 다만 세대 안으로 들어가거나 잠금장치를 건드려 확인해서는 안 됩니다.

폐문부재가 이어지면 주소 보정과 공시송달은 어떻게 가나요?

폐문부재가 이어지면 주소를 보정하고 재송달을 시도한 뒤, 그래도 주소를 알 수 없을 때 공시송달을 검토합니다. 공시송달의 요건은 당사자의 주소등 또는 근무장소를 알 수 없는 경우 등이고(민소법 제194조 제1항), 사람이 사는 아파트에서 문만 닫혀 있다는 사정은 이 요건과 다를 수 있으므로 폐문부재라고 곧바로 공시송달이 되는 것은 아닙니다.

주소보정명령을 받으면 주민등록 주소를 다시 확인하고, 같은 주소라면 실무상 야간이나 휴일에 송달해 달라는 특별송달 신청을 검토합니다. 공동현관 출입 방법과 사람이 있는 시간대를 함께 적으면 도움이 될 수 있습니다.

공시송달은 법원사무관등이 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 할 수 있으며, 신청에는 사유를 소명하여야 합니다(민소법 제194조 제1항·제2항). 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생기고, 이 기간은 줄일 수 없습니다(민소법 제196조 제1항·제3항). 잔금일을 계산할 때 이 2주와 그 앞의 재송달 시간을 함께 넣어 두어야 합니다.

답변서가 오느냐에 따라 명도소송 기간은 어떻게 갈리나요?

명도소송 기간은 피고가 답변서를 내느냐에 따라 크게 갈립니다. 피고가 원고의 청구를 다투는 경우 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 하고, 공시송달로 받은 경우에는 그렇지 않습니다(민소법 제256조 제1항).

답변서가 없으면 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다. 다만 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 피고가 다투는 취지의 답변서를 내면 그러하지 아니합니다(민소법 제257조 제1항). 30일이 지났다고 판결 날짜가 정해진 것처럼 계산하면 어긋날 수 있습니다.

판결 뒤에는 항소 구간이 붙습니다. 항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고 판결서 송달 전에도 할 수 있으며, 이 기간은 불변기간입니다(민소법 제396조). 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 담보를 제공하거나 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 합니다(민소법 제213조 제1항). 잔금일이 급하다면 판결 주문의 가집행 문구부터 보고, 상대방의 집행정지 신청 가능성도 여백으로 남겨 둡니다.

가족만 살거나 점유자가 바뀌면 피고는 누구로 정하나요?

아파트 명도소송의 피고는 계약 명의자에 그치지 않고 실제 점유 상태까지 보고 정해야 합니다. 강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있기 때문입니다(「민사집행법」(이하 민집법) 제39조 제1항). 판결에 없는 사람이 독립해 살고 있으면 집행 단계에서 멈출 수 있습니다.

소송 중에 점유자가 바뀔 염려가 있다면 점유이전금지가처분을 검토합니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우"에 합니다(민집법 제300조 제1항). 필요 여부와 효과는 점유 상태를 보고 판단합니다.

판결 뒤 집행 구간과 잔금일 역산표는 어떻게 짜나요?

판결 뒤 집행 구간은 강제집행 신청부터 본집행까지 약 3개월을 잡고 잔금일에서 거꾸로 셉니다. 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 하므로(민집법 제24조), 확정 여부나 가집행 문구부터 확인합니다.

본집행은 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 절차이고, 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(민집법 제258조 제1항·제2항). 문이 잠겨 있으면 집행관이 잠근 문을 여는 등 적절한 조치를 할 수 있고(민집법 제5조 제1항), 저항을 받거나 채무자의 주거에서 채무자나 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족·고용인을 만나지 못한 때에는 성년 두 사람이나 조문이 정한 직원·경찰공무원 중 한 사람을 증인으로 참여하게 하여야 합니다(민집법 제6조). 짐의 반출도 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지므로 임대인이 먼저 짐을 옮겨서는 안 됩니다.

역산표에서 칸이 모자라면 소송만으로 잔금일을 맞추기 어렵다는 신호일 수 있습니다. 그때는 합의 퇴거 협의나 잔금일 재조정을 병행합니다.

보증금도 일정표의 한 칸입니다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 보며(주임법 제4조 제2항), 판결 주문이 보증금 지급과 상환하는 형태로 나오면 반대의무의 이행이나 이행 제공을 증명해야 집행을 시작할 수 있습니다(민집법 제41조 제1항). 매매 잔금을 받아 보증금을 돌려주려는 계획이라면 이 순서와 부딪칠 수 있어 미리 정리해 두어야 합니다.

아파트 명도소송 기간, 자주 묻는 질문