명도소송 뜻은 무엇인가요?

명도소송 뜻은 건물을 점유한 사람을 상대로 그 건물을 비워 넘겨 달라고 구하는 민사소송입니다. 법 조문과 판결문에서는 주로 '인도'라고 쓰고 일상에서는 '명도'라고 부르지만, 건물명도와 건물인도는 같은 뜻입니다.

소송이 필요한 까닭은 소유권만으로 점유를 되찾을 수 없는 경우가 있기 때문입니다. 민법 제213조는 소유자가 자기 물건을 점유한 자에게 반환을 청구할 수 있다고 하면서, 점유자에게 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있다는 단서를 둡니다. 임대차가 살아 있는 동안 임차인은 이 단서를 내세울 수 있으므로, 명도소송의 출발점은 상대방의 점유 권리가 끝났는지 따지는 일입니다. 누가 원고가 되어야 하는지는 소유자인지 임대인인지 등 계약 관계를 보고 따로 확인합니다.

판결을 받았다고 건물이 저절로 비워지지는 않습니다. 민사집행법 제258조 제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정하고, 제2항은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 강제집행을 한다고 정합니다. 점유자가 스스로 나가지 않으면 강제집행을 따로 신청해야 하며, 신청부터 본집행까지 약 3개월로 안내합니다.

전세·월세·원룸·상가, 계약별로 무엇이 달라지나요?

계약 형태가 달라지면 명도소송을 내는 이유와 먼저 볼 조문, 보증금 정리 순서가 달라집니다. 아래 표는 네 가지 계약을 같은 기준으로 나란히 놓은 것이며, 실제 판단은 계약서 문구와 통지 기록에 따라 달라질 수 있습니다.

네 칸의 차이는 소송의 이름이 아니라 계약이 끝났음을 보여 주는 방법과 돈을 정리하는 순서에 있습니다. 상가 명도소송에서는 임차인이 권리금 회수 기회 문제를 함께 꺼내는 경우도 있어, 해지 근거와 통지 시점을 처음부터 정리해 두는 편이 좋습니다.

월세 명도소송과 상가 명도소송은 연체 기준이 왜 다른가요?

적용되는 법이 달라서, 주택 월세는 민법 제640조의 2기를, 상가는 상가건물 임대차보호법 제10조의8의 3기를 기준으로 해지 여부를 봅니다. 두 조문 모두 임차인의 차임연체액이 그 기수의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다.

기준은 연속 개월 수가 아니라 연체액 합계입니다. 상가의 3기를 '3개월 연속'으로 오해하기 쉽지만, 연체 합계가 3기분에 달했는지를 봅니다. 가상의 예로, 주택 월세 세입자가 여러 달에 걸쳐 일부씩만 냈다면 밀린 달의 수가 아니라 밀린 금액의 합계가 2기 차임액에 이르렀는지를 계산합니다.

연체가 기준에 달해도 계약이 저절로 끝나지는 않습니다. 임대인이 해지 통지를 해야 하고, 민법 제111조 제1항에 따라 상대방에게 도달한 때에 효력이 생기므로 도달 기록을 남겨 둡니다.

상가 명도소송의 갈림길은 환산보증금 초과 여부입니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항에 열거된 조문만 초과 임대차에 적용되는데, 제10조의8은 열거에 들어 있지만 제10조 제4항은 들어 있지 않습니다. 기준 금액은 대통령령으로 지역별로 정해지므로 내 계약의 보증금과 차임으로 따로 계산해 봐야 합니다.

월세 명도소송비용을 따질 때는 밀린 차임을 명도와 함께 청구할지가 변수입니다. 건물 인도만 구할지 연체 차임까지 같은 소장에 담을지에 따라 청구 내용과 첨부 서류가 달라지고, 금액은 사건마다 달라 상담 때 함께 계산합니다.

전세명도소송은 왜 보증금부터 따지나요?

임대차가 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보기 때문에, 전세명도소송은 보증금 계획부터 따집니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항이 그 근거이며, 등기하지 않은 전세계약에는 같은 법 제12조로 이 법이 준용되고 전세금은 임대차의 보증금으로 봅니다.

민법 제536조 제1항의 동시이행 항변권도 함께 봐야 합니다. 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 거절할 수 있다는 조문이고, 대법원 판결은 임대차 종료 때 목적물 반환과 보증금 반환을 동시이행 관계로 보는 취지입니다. 전세 세입자가 이 항변을 내세울 여지가 있고, 받아들여지는지는 사안별로 다릅니다.

전세명도소송비용도 항목 이름은 월세와 같이 소송비용과 집행비용으로 나뉩니다. 다만 실제 자금 계획에서 더 무거운 것은 돌려줄 보증금이므로, 소장을 내기 전에 반환 시점과 재원을 함께 정해 두어야 일정이 흔들리지 않습니다.

원룸도 주택임대차보호법이 적용되나요?

주거용 건물의 임대차라면 원룸도 주택임대차보호법이 적용되며, 건물 이름보다 주거용인지가 기준입니다. 같은 법 제2조는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용한다고 정하고, 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 같다고 덧붙입니다. 서류상 표시와 실제 쓰임이 다른 원룸은 다툼이 생길 수 있어 사용 모습까지 확인합니다.

원룸 계약에서 흔한 오해는 1년 계약이면 1년 뒤 바로 비워 달라고 할 수 있다는 생각입니다. 같은 법 제4조 제1항은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 1년을 내세울 수 있는 쪽이 임차인이므로, 임대인은 2년을 기준으로 통지 달력을 짜야 합니다.

원룸 명도소송비용에서 변수가 되기 쉬운 곳은 집행 때 남은 짐입니다. 임대인이 먼저 문을 열거나 짐을 치우면 별도의 책임 문제가 생길 수 있고, 민사집행법 제258조는 다음 순서를 정해 둡니다.

명도소송 절차 비용은 어떤 항목으로 나뉘나요?

명도소송 절차 비용은 소송비용, 집행비용, 항목별로 따져 볼 그 밖의 지출로 나눠 봐야 합니다. 주택명도 소송비용이든 상가 명도소송 비용이든 이 구조는 같고, 금액은 소가와 점유 현황, 짐의 양, 송달 상황 등 사안에 따라 달라 상담 때 안내합니다. 먼저 절차 네 단계에서 어떤 지출이 생기는지 보겠습니다.

1. 1명도 내용증명계약 종료나 해지 의사와 도달 기록을 남기는 단계입니다. 작성과 우편 비용이 생깁니다.
2. 2점유이전금지가처분민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우를 요건으로 듭니다. 결정 뒤 집행 단계에서 집행관이 고시문으로 공시하며, 인지와 집행 실비가 생깁니다.
3. 3명도소송소장 접수와 송달, 변론, 판결로 이어집니다. 인지대와 송달료, 변호사 보수가 여기에 속합니다.
4. 4강제집행(별도 계약)신청부터 본집행까지 약 3개월로 안내합니다. 법원이 정하는 비용과 열쇠수리공 비용 등 실비가 생깁니다.

네 단계를 모두 거쳐야 소장을 낼 수 있는 것은 아니지만, 통지 증거와 점유가 바뀔 위험 때문에 앞 단계를 먼저 검토하는 경우가 많습니다. 어느 단계부터 시작할지는 계약 상태와 점유 상황을 봐야 정해집니다.

패소자 부담은 전액 회수를 뜻하지 않습니다. 민사소송법 제109조 제1항은 변호사 보수를 대법원규칙이 정하는 금액의 범위 안에서 소송비용으로 인정하고, 제99조와 제100조는 권리를 늘리거나 지키는 데 필요하지 아니한 행위로 말미암은 비용, 당사자가 책임져야 할 사유로 소송이 지연되어 생긴 비용 등을 승소자에게 부담하게 할 수 있다고 정합니다. 확정 신청은 같은 법 제110조 제1항에 따라 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후에 합니다.

내 계약은 어느 칸일까요? 자가진단 5문항

명도소송 뜻을 내 사건에 대입하려면 아래 다섯 문항에 답해 보면 됩니다. '애매함'이 나오는 항목이 바로 서류를 봐야 판단되는 부분입니다.

1. 1계약 기간이 이미 끝났나요?끝났다면 갱신 여부를, 남았다면 해지 사유가 있는지를 봅니다.
2. 2갱신 거절 통지가 기간 안에 도달했나요?주택 임대인의 통지는 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(주택임대차보호법 제6조 제1항)이고, 상가는 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항이 가리키는 같은 조 제1항의 기간, 곧 6개월 전부터 1개월 전까지를 봅니다(환산보증금 초과 상가에는 제4항 미적용).
3. 3밀린 차임 합계가 주택 2기, 상가 3기 차임액에 달했나요?달했다면 해지 통지가 도달했는지까지 확인합니다.
4. 4실제 점유자가 계약 상대방과 같은가요?강제집행은 판결이나 집행문에 성명이 표시된 사람에 대해 개시되므로(민사집행법 제39조 제1항) 피고를 정할 때 함께 봅니다.
5. 5돌려줄 보증금과 지급 시점을 정했나요?남은 금액을 언제 어떻게 정리할지 정하지 않으면 소송 일정을 짜기 어렵습니다.

명도소송 뜻을 찾은 분들이 자주 묻는 질문