이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 월세가 밀렸는데 언제 움직여야 할지, 몇 번을 더 기다려야 하는지 모르겠다
• 세입자가 가끔 일부만 입금해서 연체가 몇 기인지 헷갈린다
• 해지 통지를 보냈는데 세입자가 받았는지 확인하지 못했다
• 소송 중에 월세가 더 밀리거나 갑자기 돈이 들어오면 어떻게 될지 걱정된다

월세 미납 명도 소송 기간은 언제부터 세나요

월세 미납 명도 소송 기간은 해지 통지가 세입자에게 도달한 날을 기준점으로 두고 앞 구간과 뒤 구간을 따로 세는 것이 정확합니다. 소장 접수일부터 판결까지만 세면 연체 기록을 정리하고 통지를 보내는 동안 흐른 시간이 계산에서 빠집니다. 임대인이 실제로 겪는 손실은 첫 연체부터 건물을 돌려받는 날까지 이어지므로 달력도 그 전체를 담아야 합니다.

기준점을 도달일로 두는 이유는 차임 연체를 이유로 한 해지의 의사표시가 도달로 효력을 갖기 때문입니다(「민법」 제111조 제1항). 그래서 임대인의 달력에는 발송일이 아니라 도달일을 적어야 하고, 우체국 배달 기록처럼 도달을 뒷받침할 자료를 함께 보관해야 합니다.

아래 표는 월세 미납 명도소송의 구간별 할 일과 법이 정한 기간, 일정을 늘리는 변수를 한 장에 모은 것입니다.

표에서 임대인이 줄일 수 있는 칸은 대부분 앞 구간입니다. 답변서 30일과 항소 2주는 법이 정한 기간이어서 임대인이 앞당길 수 없고, 소장 접수부터 판결까지 걸리는 시간을 미리 못 박기 어려운 것도 뒤 구간이 세입자의 반응에 따라 갈리기 때문입니다.

몇 기가 밀려야 시작되나요, 상가 3기와 주택 2기

월세 미납을 이유로 해지할 수 있는 기준은 주택이 2기, 상가건물 임대차보호법(이하 상가법)이 적용되는 상가가 3기이며, 연속 연체가 아니라 연체액의 합계로 봅니다. 「민법」 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때, 상가법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 두 조문 모두 해지할 수 있다는 규정이므로 기준에 달했다고 계약이 저절로 끝나지는 않고, 임대인의 해지 통지가 있어야 도달일이 생깁니다.

해지 사유와 갱신거절 사유는 쓰임이 다릅니다. 해지 사유는 지금 계약을 끝내는 근거이고, 갱신거절 사유는 세입자가 갱신을 요구할 때 만기에 거절하는 근거입니다.

임대인이 오늘 할 일은 연체 내역표 한 장을 만드는 것입니다. 약정일·금액·입금일·누계 네 칸을 채우면 몇 기인지가 보입니다. 아래는 매달 월세를 내는 계약을 전제로 한 가상의 예로, 금액 대신 기 단위로 적었습니다.

가상의 예처럼 세 달 연속으로 전액을 밀리지 않아도 합계가 기준에 달할 수 있습니다. 반대로 중간에 입금이 많아 합계가 기준 아래로 내려가 있다면 그 시점에는 연체 해지 근거로 쓰기 어렵습니다. 밀린 월세 채권 자체의 시효는 「민법」 제163조 제1호의 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권으로서 3년입니다.

해지 통지를 언제 보내느냐로 달라지는 시작점

해지 통지를 보내는 시점은 기준 도달 직후, 소장에 담아 보내기, 만기까지 기다리기의 세 갈래이고 어느 쪽을 고르느냐에 따라 월세 미납 명도 소송 기간의 출발점이 달라집니다.

해지 통지에는 연체 사실과 근거, 해지한다는 뜻을 분명히 담습니다. 아래 문장은 참고용 예시이며, 실제 효력은 계약 내용과 연체 내역에 따라 달라질 수 있습니다.

세입자가 소송 중에 다른 사람에게 점유를 넘길 우려가 있다면 점유이전금지가처분도 달력에 함께 넣습니다. 「민사집행법」 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 다툼의 대상에 관한 가처분을 한다고 정합니다.

월세미납 명도소송중 미납이 계속되면 무엇을 바꾸나요

월세미납 명도소송중 미납이 계속되면 받을 돈이 소장에 적은 금액보다 커지므로, 청구를 넓히거나 처음부터 인도 완료일까지의 금액을 구해 두는 설계가 필요합니다.

청구취지 변경은 서면으로 신청하여야 하고 그 서면은 상대방에게 송달하여야 합니다(민소법 제262조 제2항, 제3항). 월세 미납 명도 소송 기간과 관련해 임대인이 눈여겨볼 지점이 바로 이 송달로, 변경 시기에 따라 기일이 조정될 여지가 있습니다. 미납이 늘 때마다 서면을 내기보다 변론 종결 전 한 번에 정리할지, 소장 단계에서 인도 완료일까지 구할지를 처음에 정해 두면 서면 횟수를 줄일 수 있습니다.

금액을 적을 때는 해지의 효력이 생기기 전의 연체 차임과 그 뒤 점유 기간의 차임 상당액을 나눠 적습니다. 도달일이 두 금액을 가르는 선이 됩니다.

소송 중 세입자가 일부 또는 전부를 입금하면 어떻게 되나요

소송 중 세입자가 입금해도 그 사실만으로 소송이 자동으로 끝나지는 않으며, 해지의 효력이 유지되는지는 입금 시점과 임대인이 받은 의사에 따라 따져 봐야 합니다. 입금을 둘러싼 다툼이 생기면 일정은 무변론 쪽에서 변론 쪽으로 넘어가기 쉽습니다.

입금이 들어오면 임대인은 입금일과 금액을 내역표에 먼저 적고, 어떤 명목으로 받는지 문자나 서면으로 남겨 둡니다. 예를 들어 해지 통지의 효력은 유지하며 입금액은 연체 차임과 차임 상당액의 변제로 받는다는 취지로 적을 수 있는데, 이 문구의 법률 효과는 사안마다 달라질 수 있습니다.

전부 입금을 계기로 계약을 이어 갈지 퇴거로 끝낼지 합의한다면 인도 날짜, 남은 물건 처리, 진행 중인 소송의 처리까지 서면에 함께 적어 둡니다.

상가월세미납명도소송에서 따로 볼 것

상가월세미납명도소송은 3기 기준이 적용되고 권리금 주장, 시설과 집기, 다른 점유자 문제가 더해져 뒤 구간이 길어질 여지가 있습니다. 상가법 제10조의8은 같은 법 제2조 제3항에 열거되어 있어 환산보증금을 초과한 상가에도 적용됩니다.

채무자가 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관이 집행법원의 허가를 받아 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(「민사집행법」 제258조 제6항). 임대인이 먼저 집기를 치우면 새로운 분쟁이 생길 수 있으므로, 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어진다는 전제로 달력을 짭니다.

월세미납명도소송비용은 어떤 구조인가요

월세미납명도소송비용은 소송 실비, 변호사 보수, 집행 비용의 세 덩어리로 나뉘고, 기간이 늘면 이와 별도로 받지 못한 월세 손실이 쌓입니다.

법도에서는 『명도소송 매뉴얼』의 저자인 엄정숙 변호사가 사건을 직접 진행하며, 명도 800건 이상과 강제집행 200건 이상을 다뤄 온 경험을 바탕으로 도달일 앞 구간부터 함께 점검합니다. 방문 없이 전화로 선임할 수 있고 전국 사건을 맡을 수 있습니다. 명도 사건의 무료 승소자료는 상단 메뉴에서 볼 수 있습니다.

월세 미납 명도소송, 자주 묻는 질문 3가지