경매 명도소송은 언제 필요한가요

경매 명도소송은 인도명령을 쓸 수 없을 때 소유권이나 계약 종료를 근거로 부동산 인도 판결을 구하는 민사소송입니다.

매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다(「민사집행법」 제135조). 점유자가 나가지 않으면 소유자로서 「민법」 제213조에 따라 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 같은 조 단서는 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다고 정합니다.

경매 매수인이 먼저 살필 길은 인도명령입니다. 법원은 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있고, 명령에 따르지 않으면 매수인은 집행관에게 집행을 위임할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조 제1항·제6항). 두 경로의 차이는 아래와 같습니다.

인도명령과 판결은 집행 근거도 다릅니다. 인도명령은 제136조 제6항으로, 판결은 제258조 제1항으로 집행합니다. 두 조문을 섞지 않도록 명도소송방법을 고르기 전에 경로부터 정해야 합니다.

인도명령 대신 소송을 검토하는 5가지 판정표

인도명령 대신 소송을 검토할 대표 사유는 다섯 가지이고, 앞의 두 가지는 조문에서 바로 나오며 뒤의 세 가지는 사안별로 판단이 갈립니다.

판정표 ①의 기한 계산이 애매하면 대금 납부 자료를 놓고 날짜를 확인합니다. 판정표 ③은 낙찰 뒤 돈을 받은 사실만으로 새 계약 성립이 정해지지 않으므로 계약서와 입금 명목을 함께 봅니다.

오늘 할 수 있는 1차 조치는 아래 3칸 표를 채우는 일입니다.

대항력 있는 임차인은 어떻게 보나요

대항력 있는 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 점유자로 다뤄질 수 있어, 소송 여부보다 임대차 종료와 보증금 문제를 먼저 봐야 합니다.

임차권이 등기되어 있거나 전세권이 있다면 「민사집행법」 제91조도 함께 봅니다. 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸하고(제3항), 그 밖의 경우에는 매수인이 인수합니다(제4항). 전세권은 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다는 단서가 있습니다.

임차인에게 대항력이 있어도 남은 보증금의 처리는 배당 결과와 임대차 기간, 등기 순서를 함께 봐야 하므로 여기서 단정하지 않습니다. 임대차 기간이 남아 있거나 보증금 문제가 정리되지 않았다면 소송을 내도 「민법」 제213조 단서의 점유할 권리 항변에 부딪힐 수 있습니다.

환산보증금을 넘는 상가는 「상가건물 임대차보호법」 제2조 제3항에 열거된 조문만 적용되므로, 제3조는 적용되지만 제8조는 그 열거에 없습니다. 공매로 취득했다면 제3조의5와 제8조는 민사집행법에 따른 경매를 전제한 조문이어서 근거로 삼지 않고, 대항력과 양수인 승계 조문의 구조로 따져야 합니다.

경매 명도소송 절차, 소장 청구원인 문단은 어떻게 쓰나요

경매 명도소송 절차는 권원 확인, 가처분 검토, 소장 접수, 답변서, 판결, 집행관 집행의 순서이고, 청구원인에는 취득 원인과 점유 사실, 점유 권원이 없다는 주장을 씁니다.

1. 1서류 대조. 매각물건명세서, 전입 기록, 등기사항증명서로 피고와 권원을 정리합니다.
2. 2점유이전금지가처분 검토. 소송 중 점유자가 바뀌어 권리를 실행하지 못하거나 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있는지 봅니다(「민사집행법」 제300조 제1항).
3. 3소장 접수. 부동산에 관한 소는 부동산이 있는 곳의 법원에 제기할 수 있고(「민사소송법」 제20조), 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원(제2조)도 선택지입니다.
4. 4답변서. 피고가 다투면 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다(같은 법 제256조 제1항, 공시송달로 받은 경우 제외). 제출하지 않으면 법원은 변론 없이 판결할 수 있으나, 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결 선고까지 다투는 답변서가 나오면 예외입니다(제257조 제1항).
5. 5판결. 재산권 청구 판결에는 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 법원이 직권으로 가집행 선고를 하여야 합니다(「민사소송법」 제213조 제1항).
6. 6집행. 판결에 따른 인도집행에서는 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 합니다(「민사집행법」 제258조 제1항).

아래 청구원인 문단은 구조를 보여 주는 가상의 예이며, 실제 표현은 사건 자료에 맞춰 조정합니다.

판정표 항목에 따라 문단이 달라집니다. 경매 뒤 새 임대차가 있다면 계약 체결과 종료 사유를 중심으로 다시 씁니다. 다시 산 경우에는 소유권 이전 경위를, 공매 취득이라면 공매 절차의 대금 납부와 이전 경위를 적고 「민사집행법」 제135조를 근거로 쓰지 않습니다.

경매 명도소송 기간을 가르는 변수와 명도소송 비용 구조

경매 명도소송 기간은 송달, 다툼 여부, 항소에 따라 달라져 숫자 하나로 답할 수 없고, 명도소송 비용은 실비·보수·집행 비용의 세 덩어리로 나눠 봐야 합니다.

실제 금액은 부동산 유형과 점유자 수, 남은 물건의 규모에 따라 달라지므로 상담 때 자료를 보고 안내해 드립니다. 법도에서는 『명도소송 매뉴얼』 저자이자 공인중개사인 엄정숙 변호사가 사건을 직접 진행하며, 명도 사건 800건 이상을 다뤘습니다.

명도소송 양식에서 경매 사건이 달라지는 칸

명도소송 양식은 일반 임대차 사건과 뼈대가 같지만, 경매 사건은 원고 자격과 청구원인, 첨부 서류 칸이 달라집니다.

소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 합니다(「민사소송법」 제249조 제1항).

피고 칸은 집행까지 이어집니다. 강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있어야 개시할 수 있으므로(「민사집행법」 제39조 제1항), 실제 점유자를 확인해 적어야 합니다. 인도 완료일까지의 금액을 함께 구하려면 「민법」 제741조의 부당이득과 「민사소송법」 제251조의 미리 청구할 필요를 따져 봅니다.

보증금 배당과 인도는 어떻게 연결되나요

배당받을 주택 임차인에게는 인도가 보증금 수령의 조건이므로, 소송 전에 인도 일정을 협의할 여지가 생깁니다.

「주택임대차보호법」 제3조의2 제3항은 "임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다"고 정합니다. 제2항의 보증금은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제 보증금입니다. 실무에서 배당 단계에 인도를 확인하는 명도확인서를 요구받는 일이 있어, 인도 일정과 서류 교부 시점을 맞추는 합의가 현실적인 길이 되기도 합니다. 점유자에게서 자주 듣는 말은 아래와 같습니다.

소유권을 취득했더라도 점유자가 있는 부동산의 잠금장치를 바꾸거나 짐을 임의로 치우기 전에 절차를 먼저 확인해야 합니다. 민형사 책임 여부는 사정에 따라 다르므로 점유 회복은 인도명령이나 판결에 따른 집행관 집행으로 진행하는 것이 안전합니다.

경매 명도소송에서 자주 묻는 질문