가장 먼저 궁금한 것이 비용 부담의 주체입니다. 법의 원칙은 명확합니다. 무허가건물철거비용은 그 불법건축물을 소유하거나 점유하고 있는 상대방이 부담합니다. 내 땅을 무단으로 차지한 사람이 비용을 책임지는 것이 당연한 결론이기 때문입니다.

다만 현실의 절차는 한 단계 더 있습니다. 강제집행에 들어가는 비용은 토지주가 먼저 예납해야 진행되는 경우가 많고, 그렇게 들어간 무허가건물철거비용은 나중에 상대방에게 구상(비용 청구)하는 방식으로 회수합니다. 그래서 단순히 "얼마면 부술까"가 아니라, "먼저 얼마를 들이고, 어떻게 돌려받을 것인가"까지 설계하는 것이 진짜 전략입니다.

실제로 들어가는 무허가건물철거비용은 사건마다 다르지만, 토지주가 처음 마주하는 항목은 크게 세 가지입니다. 법원에 내는 실비(인지대·송달료·열쇠수리공·우편료 등을 모두 합쳐 대략 50만 원~100만 원 수준), 변호사 선임료, 그리고 자진 철거를 하지 않을 때 진행하는 부동산 인도 강제집행 비용입니다. 강제집행은 별도 계약으로 진행됩니다.

많은 토지주가 무허가건물철거비용만 신경 쓰다가 정작 가장 중요한 한 가지를 놓칩니다. 무허가건물은 등기가 없는 경우가 대부분이라, 소송에서 가장 까다로운 지점이 바로 '피고를 누구로 특정할 것인가'입니다.

처음 그 건물을 지은 원시 건축주는 이미 떠나고, 전혀 다른 사람이 그 건물을 사들여 살고 있는 경우가 흔합니다. 이때 떠나버린 건축주를 상대로 소송하면 패소할 위험이 큽니다. 시간과 무허가건물철거비용을 모두 날리고 처음부터 다시 시작해야 하는 것이죠.

대법원도 같은 입장입니다. 무허가건물을 매수해 점유하면서 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유한 사람은, 비록 등기를 갖추지 못했더라도 그 건물을 철거할 의무를 지는 상대방이 될 수 있다고 봅니다. 즉 도망간 사람을 굳이 찾아 헤맬 필요 없이, 현재 그 건물에 살고 있는 사람을 정확히 피고로 지정하는 것이 첫 단추입니다. 이 한 번의 판단이 전체 무허가건물철거비용의 회수 여부까지 좌우합니다.

"상대방도 돈 주고 산 건데, 내가 이길 수 있나요?" 많은 분이 묻습니다. 결론부터 말하면 토지주가 유리합니다. 법은 권리의 종류에 우열을 두기 때문입니다.

토지 소유권은 세상 누구에게나 "내 땅에서 나가라"라고 주장할 수 있는 강력한 권리입니다. 반면 미등기 매수인이 가진 매매계약상의 권리는 계약 상대방에게나 주장할 수 있는 데 그칩니다. 토지주의 권리가 점유자의 권리를 앞선다는 이 구조를 정확히 활용해 청구를 구성하는 것이 변호사의 역할입니다.

내 토지 위 무허가건물을 제거하는 방법은 크게 행정적 경로와 민사소송(건물철거·토지인도) 경로 두 가지입니다. 둘은 성격이 다르며, 실제 철거라는 결과까지 가려면 보통 민사 절차가 핵심이 됩니다.

무허가건물철거비용과 기간을 가늠하려면, 실제 절차가 어떻게 흘러가는지를 알아야 합니다. 토지주가 거치게 되는 흐름은 대체로 다음과 같습니다.

가장 비싼 선택은 방치입니다. "어차피 내 땅인데 시간이 지나면 알아서 나가겠지" 하고 손을 놓는 동안, 두 가지 비용이 조용히 불어납니다.

무허가건물철거비용은 사건 난이도와 증거 상태에 따라 달라지지만, 기준이 되는 항목은 분명하게 안내해 드립니다.

구체적인 금액과 예상 기간은 사건마다 다르므로, 무료 전화상담 시 투명하게 안내해 드립니다. 방문 없이 전화만으로도 선임이 가능하며, 전국 어디에서나 진행할 수 있습니다.

선임 절차는 간단합니다.