명도집행과정의 출발점은 ‘집행문’입니다. 승소 판결문(또는 조정조서·화해조서 등)을 들고 법원에서 집행문을 부여받습니다. 집행문이란 ‘이 판결로 강제집행을 해도 좋다’는 법원의 확인입니다. 이어 부동산이 있는 곳을 관할하는 법원 집행관실에 부동산 인도 강제집행 신청서를 접수하고, 집행에 필요한 예납금을 함께 납부합니다.

신청서가 접수되면 담당 집행관이 계고집행 날짜를 정해 건물주에게 통지합니다. 계고집행일에 집행관은 직접 현장을 방문해 점유 상태를 확인하고, ‘정해진 날짜까지 스스로 나가라’는 내용의 고시문을 붙입니다. 부여되는 자진 퇴거 기간은 통상 주거용 약 2주, 상가용 약 1주 정도입니다. 명도집행과정에서 가장 중요한 분기점이 바로 이 단계로, 실무에서는 상당수의 세입자가 집행관의 방문과 고시문을 보고 이 계고 단계에서 스스로 짐을 빼고 나가는 경향이 있습니다.

계고 기간이 지나도 세입자가 끝내 나가지 않으면, 건물주는 집행관실에 강제집행 속행 신청서를 제출합니다. 그러면 집행관이 본집행 날짜를 지정하고, 그날 현장에 나가 법원 소속 집행관에 의하여 점유자의 짐을 강제로 반출합니다. 이 본집행이 명도집행과정의 실질적인 마지막 실행 단계이며, 반출된 물건은 곧바로 폐기되는 것이 아니라 별도의 장소로 옮겨져 보관됩니다.

강제로 반출된 짐은 물류창고 등에 보관되며, 세입자가 찾아갈 때까지 보관료가 쌓입니다. 오랜 기간 찾아가지 않으면 법원의 허가를 받아 매각해 처분할 수 있습니다. 또한 명도집행과정에서 들어간 집행 비용과 그동안 발생한 손해(밀린 차임 상당액 등)는 별도의 절차를 통해 세입자에게 청구할 수 있습니다. 다만 상대의 재산 상황에 따라 실제 회수 가능성은 달라집니다.