상가건물 임대차의 경우 차임이 3기에 해당하는 금액에 이를 때 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 주택은 2기 연체분에 이를 때가 기준입니다. 단순히 두세 달 단위가 아니라 누적 금액을 따져야 한다는 점을 놓치면 안 됩니다.

계약 기간이 만료되었고 갱신요구권도 행사할 수 없는 상태인데도 임차인이 건물을 비워주지 않는 경우입니다. 상가의 경우 임차인 갱신요구권이 인정되는 범위가 있으므로, 만료 통보 시점과 방법을 정확히 지키는 것이 중요합니다.

임차인이 건물주의 승낙 없이 제3자에게 다시 빌려주는 행위는 민법상 의무 위반에 해당합니다. 상가에서는 영업권 양도 형태로 사실상 전대가 이루어지는 사례가 흔합니다. 이 경우 원래 임차인과 실제 점유자(전차인)를 모두 상대로 절차를 준비해야 하므로 구조가 복잡해질 수 있습니다.

임대차 계약이 처음부터 무효이거나 적법하게 취소·해제된 경우, 현재 건물에 있는 사람은 점유할 법적 근거가 없는 상태입니다. 또한 처음부터 어떤 계약도 없이 단순히 무단으로 들어와 점유하고 있는 경우도 명도소송이유에 해당합니다.

경매로 부동산을 취득한 후 인도명령 신청기간이 지났거나, 인도명령 대상이 아닌 사람이 점유하고 있는 경우에는 매수인이 명도소송으로 회복할 수 있습니다. 공매로 취득한 경우는 인도명령 자체가 없으므로, 협의가 안 되면 곧바로 명도소송 대상이 됩니다.