경매 명도 방법은 어떤 순서인가요?

경매 명도 방법의 기본 순서는 점유자 확인, 첫 연락, 대금 납부와 인도명령 신청, 합의 또는 집행입니다. 「민사집행법」 제135조에 따라 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다. 같은 법 제136조 제1항은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 법원이 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다고 정합니다.

낙찰자가 가장 흔히 오해하는 부분은 협의가 끝난 다음에 법원 절차를 시작한다는 생각입니다. 협의와 인도명령은 앞뒤 관계가 아니라 나란히 가는 두 개의 트랙입니다. 협의가 잘되는 듯해도 약속한 날에 이사가 이루어지지 않을 수 있고, 그때 6월이 지나 있으면 선택지가 좁아지기 때문입니다.

낙찰자가 오늘 바로 할 수 있는 1차 조치는 세 가지입니다. 서류를 많이 만들 필요 없이 아래 세 가지만 갖춰도 이후 판단이 쉬워집니다.

경매 명도문자, 첫 연락은 어떻게 쓰나요?

경매 명도문자는 신분, 부동산, 연락 목적, 회신 기한 네 가지만 담아 짧게 쓰는 것이 좋습니다. 사전 연락은 「민사집행법」 제136조 제1항이 정한 인도명령의 요건이 아니므로, 문자의 목적은 협의를 여는 것과 경과를 기록으로 남기는 것입니다. 대금 납부 전에는 권리를 취득하기 전이라는 점을 고려해 소유자로 표시하지 않습니다.

아래 문구는 시점별 작성 예시이며 법률 효과를 보장하는 문장은 아닙니다. 실제 발송 전에는 점유자의 지위와 진행 단계에 맞게 고쳐 쓰셔야 합니다.

뺄 문장은 실제로 실행하면 낙찰자 쪽에 책임이 돌아올 수 있는 내용입니다. 점유자가 있는 집에 문을 열고 들어가면 「형법」 제319조의 주거침입 문제가 될 여지가 있습니다. 남은 짐은 「민사집행법」 제258조 제3항부터 제6항까지의 집행관 절차로 처리하는 구조이므로, 낙찰자가 임의로 치우거나 버릴 일이 아닙니다.

점유자 응답 3갈래별 다음 행동은 무엇인가요?

경매 명도 방법은 점유자 응답을 무응답, 이사비 요구, 권원 주장 세 갈래로 나누면 다음 행동이 정해집니다. 어느 쪽이든 인도명령 기한 관리는 그대로 유지하고, 달라지는 것은 협의 트랙에서 무엇을 하느냐입니다.

응답이 갈린 뒤에는 아래 세 갈림길에서 내 사건의 위치를 확인해야 합니다. 같은 임차인이라도 대항력과 배당 여부에 따라 협의의 내용이 달라집니다.

세 갈림길 중 어디에 해당하는지는 매각물건명세서와 점유자 서류를 함께 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

경매 명도소송절차로 가는 경우는 언제인가요?

경매 명도소송절차는 인도명령을 쓸 수 없거나 기한이 지난 경우에 검토하는 길입니다. 대표적으로 대금을 낸 뒤 6월이 지난 경우, 그리고 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유한다고 인정되어 인도명령이 나오지 않은 경우가 있습니다.

소송의 대표적인 근거는 「민법」 제213조의 소유물반환청구권입니다. 다만 같은 조 단서에 따라 점유자에게 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있으므로, 소송으로 간다고 결과가 자동으로 달라지는 것은 아닙니다. 경매 명도소송은 대체로 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행 순서로 이어지며, 점유자가 바뀔 염려가 있다면 가처분을 먼저 검토합니다.

경매 명도 대행은 어디까지 맡길 수 있나요?

경매 명도 대행은 사실상의 연락·일정 조율과 법률상 대리를 나누어 범위를 정해야 합니다. 「민사소송법」 제87조에 따라 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없습니다. 같은 법 제88조 제1항의 예외는 단독판사가 심리·재판하는 사건 중 소송목적의 값이 일정한 금액 이하인 사건에서, 당사자와 밀접한 생활관계를 맺고 있고 일정한 범위 안의 친족관계에 있는 사람 또는 당사자와 고용계약 등으로 그 사건에 관한 통상사무를 처리·보조하여 오는 등 일정한 관계에 있는 사람이 법원의 허가를 받은 때입니다.

대행 계약이 허용되는 범위 안에 있는지는 업무 내용에 따라 달라질 수 있어 한 줄로 단정하기 어렵습니다. 그래서 낙찰자는 업체 이름보다 계약서에 적힌 업무 범위를 먼저 봐야 합니다.

경매 명도 방법 중 어디까지 맡길지 판단하는 기준은 비교적 분명합니다. 점유자가 협의에 응하고 권원 주장이 없으면 직접 진행해 볼 여지가 있습니다. 반대로 임차인 권원 주장이 있거나 점유자를 특정하기 어렵거나 합의가 깨진 경우에는 서류를 보고 판단을 받는 편이 시간을 아낍니다. 법도의 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자이자 공인중개사로 명도 800건 이상, 강제집행 200건 이상의 경험을 토대로 사건을 직접 진행합니다.

경매 명도 비용과 경매 명도 대행 비용은 무엇으로 구성되나요?

경매 명도 비용은 법원 절차 비용, 집행 비용, 합의 비용, 전문가 보수의 네 덩어리로 나눠 봐야 합니다. 어느 길을 택하느냐에 따라 항목이 달라지므로 한 가지 금액으로 말하기 어렵습니다.

법도의 명도소송 선임료는 200만원부터이고 케이스별로 달라지며, 선임 시 가처분과 내용증명은 0원입니다. 법원 실비는 합계 대략 50만~100만원이고, 강제집행은 별도 계약입니다. 인도명령 단계만 맡기는 경우의 비용은 사안에 따라 달라 상담 시 안내해 드립니다.

경매 명도 기간을 늘리는 지점은 어디인가요?

경매 명도 기간은 점유자 심문, 즉시항고, 점유자 변경, 집행 준비에서 주로 늘어납니다. 민사집행법 제136조 제4항에 따라 법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에게 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 합니다. 다만 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하고 있지 않음이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그렇지 않습니다.

인도명령 신청에 관한 결정에는 제136조 제5항에 따라 즉시항고를 할 수 있고, 제15조 제2항에 따라 항고인은 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 이내에 항고장을 원심법원에 내야 합니다. 제15조 제6항 본문상 즉시항고는 집행정지의 효력을 가지지 않지만, 같은 항 단서에 따라 항고법원(재판기록이 원심법원에 남아 있는 때에는 원심법원)이 즉시항고에 대한 결정이 있을 때까지 집행 정지를 명할 수 있으므로 항고가 들어오면 정지 명령 여부를 확인해야 합니다.

집행 단계에서는 결정문의 상대방과 실제 점유자가 같은지 다시 점검합니다. 강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월을 잡아 두고, 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 진행됩니다.

경매 명도 방법, 자주 묻는 질문