점유이전금지가처분 집행은 언제까지 해야 하나요?

점유이전금지가처분 집행은 채권자에게 결정을 고지한 날부터 2주 안에 이뤄져야 합니다. 「민사집행법」(민집법) 제292조 제2항은 가압류 재판의 집행에 관해 "채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못한다"고 정하고, 제301조는 가처분절차에 가압류절차 규정을 준용하되 차이가 나는 경우는 제외합니다. 기간을 넘긴 결정으로는 집행 자체가 막히므로 고지일 확인이 첫 번째 일입니다.

기간의 기준은 결정문을 손에 쥔 날이 아니라 채권자에게 고지한 날입니다. 전자소송 기록이나 담당 재판부 안내로 고지일을 먼저 특정하고, 기간의 첫날을 넣지 않는 민법 제157조 원칙에 따라 만료일을 달력에 표시합니다. 계산이 애매하면 더 이른 날을 기준으로 잡는 편이 안전합니다.

2주를 '집행관에게 위임만 하면 되는 기한'으로 읽으면 곤란합니다. 조문의 기준은 집행이고, 현장 일정은 집행관 사무실 사정과 문 개방 준비에 따라 달라지므로 고지 직후 곧바로 위임하는 것이 기본입니다. 제301조로 준용되는 민집법 제292조 제3항은 제2항의 집행을 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다고 정하므로, 세입자가 결정문을 받기 전에 현장 집행이 먼저 이뤄질 수도 있습니다.

2주 계산표의 네 칸은 오늘 바로 채울 수 있는 1차 조치입니다. 현장 예정일이 만료일에 가깝다면 일정을 앞당길 수 있는지 집행관 사무실에 먼저 물어보고, 그 답변도 날짜와 함께 메모해 둡니다.

점유이전금지가처분 절차를 한눈에 보면 어떤 순서인가요?

점유이전금지가처분 절차는 결정·고지·위임·현장 고시·점유 관리·본안의 순서로 이어집니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 민집법 제300조 제1항이 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정한 제도입니다. 부동산 점유이전금지 가처분은 그 염려를 줄이려고 본안 판결 전에 현재의 점유 상태를 묶어 두는 수단입니다.

1. 1
   결정 확인 · 주문과 별지 목록, 채무자 이름을 먼저 읽습니다.
2. 2
   고지일 표시 · 2주 계산표를 채우고 만료일을 달력에 적습니다.
3. 3
   집행 위임 · 목적물 소재지를 담당하는 집행관 사무실에 필요 서류와 비용 납부 방법을 확인해 접수합니다.
4. 4
   현장 고시 · 집행관이 점유 상태를 확인하고 주문 취지를 고시문으로 공시합니다.
5. 5
   점유 관리 · 고시문 상태와 점유 변동을 날짜별로 기록합니다.
6. 6
   본안 연결 · 명도소송 판결 등을 받은 뒤 인도 강제집행으로 넘어갑니다.

가처분 집행과 인도 강제집행은 이름이 비슷해도 하는 일이 다릅니다. 임대인이 가장 많이 혼동하는 지점이라 아래처럼 나란히 놓고 보면 지금 어느 단계에 있는지 정리됩니다.

점유이전금지가처분 고시문에는 무엇이 적히나요?

점유이전금지가처분 고시문은 결정문 주문의 취지를 현장에 알리는 문서이므로 반드시 결정문과 나란히 놓고 읽어야 합니다. 민집법 제305조 제1항은 법원이 신청목적을 이루는 데 필요한 처분을 직권으로 정한다고 하고, 제2항은 상대방에게 어떠한 행위를 하거나 하지 말도록 명할 수 있다고 정합니다. 그래서 문구는 사건마다 다를 수 있고, 아래 네 칸은 흔히 보이는 구성을 설명용으로 정리한 것입니다.

세 번째 칸이 임대인이 가장 자주 오해하는 부분입니다. 주문이 채무자의 사용을 허락하고 있다면 고시문이 붙은 뒤에도 세입자가 계속 머무는 것 자체는 결정 위반으로 보기 어렵습니다. 임대인이 볼 것은 '아직 살고 있는가'가 아니라 '점유가 다른 사람에게 넘어갔는가, 현상이 바뀌었는가'입니다.

문이 잠겼거나 저항이 있으면 어떻게 하나요?

문이 잠겼거나 저항이 있어도 점유이전금지가처분 집행에서 조치를 정하는 사람은 집행관이며, 임대인이 직접 문을 열어서는 안 됩니다. 민집법 제5조와 제6조가 집행관의 권한과 증인 참여 요건을 나눠 정하고 있으므로, 현장 상황별로 어느 조문이 움직이는지 미리 알아 두면 준비할 것이 분명해집니다.

증인은 성년 두 사람이나 특별시·광역시의 구 또는 동 직원, 시·읍·면 직원 또는 경찰공무원 중 한 사람입니다. 실제로 누구를 어떻게 부를지, 열쇠 수리 인력을 임대인 쪽에서 준비해야 하는지는 집행관 사무실마다 안내가 다를 수 있으므로 위임할 때 함께 물어보는 편이 좋습니다.

위 세 가지 중 하나라도 해당하면 결정문과 현장 사진을 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

고시문이 떼어졌다면 어떻게 하나요?

고시문이 떼어졌다면 임대인이 직접 다시 붙이지 말고, 사진으로 상태를 남긴 뒤 집행관 사무실에 문의하는 순서가 안전합니다. 고시문이 사라졌다고 법원 결정이 곧바로 취소되는 것은 아닙니다. 다만 표시가 없어진 동안 들어온 제3자와의 관계에서 어떤 영향이 있을지는 사안에 따라 다퉈질 수 있으므로 발견한 날을 기록해 두어야 합니다.

행동 순서는 네 단계입니다. 첫째, 복도 등 임대인이 적법하게 갈 수 있는 곳에서 날짜가 드러나게 사진을 찍습니다. 둘째, 남은 조각이나 테이프 흔적에 손대지 않습니다. 셋째, 사건번호와 발견 경위를 집행관 사무실에 알리고 다시 공시할 필요가 있는지 묻습니다. 넷째, 본안 담당 변호사와 형사 절차를 검토할지 상의합니다.

「형법」 제140조 제1항은 공무원이 그 직무에 관하여 실시한 봉인 또는 압류 기타 강제처분의 표시를 손상 또는 은닉하거나 기타 방법으로 그 효용을 해한 행위를 처벌 대상으로 정합니다. 고시문 훼손이 여기에 해당하는지는 누가, 어떤 경위로 그렇게 했는지에 따라 판단되므로 단정할 수 없습니다. 범인을 모르는 상태에서 세입자를 범인으로 몰아 문자를 보내는 일은 피해야 합니다.

집행 뒤 점유 변동은 언제 무엇을 점검하나요?

집행 뒤 점유 변동 점검은 법이 정한 의무 일정이 아니라, 본안 피고를 정확히 맞추려고 임대인이 스스로 세우는 관리 일정입니다. 아래 달력의 다섯 시점은 소장과 집행 신청의 앞뒤에 맞춘 권장 기준이며 사건 진행에 따라 조정하면 됩니다. 기록은 사진 파일 이름에 날짜를 넣고 메모 한 줄을 붙이는 정도면 충분합니다.

점검에도 넘지 말아야 할 선이 있습니다. 잠금장치를 바꾸거나 단전·단수로 압박하거나 허락 없이 내부에 들어가는 방식은 임대인에게 민형사 부담을 돌려줄 수 있습니다. 「형법」 제319조 제1항은 사람의 주거, 관리하는 건조물 또는 점유하는 방실에 침입한 행위를 처벌 대상으로 정하므로, 소유자라도 임차인이 점유 중인 공간에 무단으로 들어가면 문제가 될 여지가 큽니다.

점유가 바뀐 흔적이 보이면 시점 자료를 먼저 모읍니다. 새 점유자에게 본안 판결로 곧바로 집행할 수 있는지, 별도 절차가 필요한지는 대법원 판결 취지와 사건 사정을 함께 따져야 하는 영역이라 한 문장으로 단정할 수 없습니다. 변동 시기, 고시문 유지 여부, 새 점유자가 들어온 경위가 판단 자료가 되므로 달력 기록이 그대로 쓰입니다.

점유이전금지가처분 기간과 본안 연결, 셀프로 어디까지 할 수 있나요?

점유이전금지가처분 기간은 유효기간 하나로 정리되지 않고 서로 다른 세 개의 시계로 나뉩니다. 세 조문 모두 가압류 규정이므로 민집법 제301조로 준용되는 구조로 읽어야 합니다. 본안 소장을 언제까지 내라는 일률적인 날짜가 조문에 있는 것은 아니지만, 채무자의 신청이 있으면 법원이 정한 기간이 생기므로 소장 준비를 미루지 않는 편이 좋습니다.

세입자가 가처분결정에 이의를 신청해도 그것만으로 집행이 멈추지는 않습니다. 민집법 제283조 제3항은 이의신청이 집행을 정지하지 아니한다고 정하고 있고, 이 역시 제301조로 준용됩니다. 그러므로 이의서가 왔다면 당황하기보다 이유로 적힌 내용과 심리 일정부터 확인합니다.

점유이전금지가처분 셀프 진행은 서류 접수까지는 해 볼 만해도 멈추게 되는 곳이 대체로 정해져 있습니다. 결정문의 채무자와 현장 점유자가 어긋날 때, 잠긴 문과 증인 준비가 겹칠 때, 고시문 훼손이나 점유 변동이 생겼을 때입니다. 세 장면 모두 2주 시계나 본안 피고 문제와 맞물리므로 그 시점에는 자료를 들고 판단을 받아 보는 것이 비용을 아끼는 길일 수 있습니다.

법도의 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자이자 공인중개사로, 가처분 600건 이상과 명도 800건 이상을 다뤘습니다. 명도소송을 선임하면 가처분은 0원이며 법원 실비는 별도입니다.

점유이전금지가처분 집행 자주 묻는 질문