월세 미납 소송비용은 무엇으로 구성되나요?

월세 미납 소송비용은 법원 실비, 변호사 보수, 강제집행 비용의 세 덩어리로 나누어 보면 구조가 보입니다. 어느 덩어리까지 쓰게 되는지는 고르는 경로에 따라 달라지므로, 액수를 묻기 전에 항목부터 구분합니다.

소송비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙입니다(「민사소송법」 제98조). 그러나 먼저 돈을 내는 쪽은 소를 제기하는 임대인이므로, '결국 누가 부담하는가'와 '당장 무엇을 준비하는가'를 나누어 봐야 합니다. 일부만 이긴 경우에는 당사자들이 부담할 소송비용을 법원이 정하므로(제101조), 패소자 부담 원칙이 곧 전액 이전을 뜻하지도 않습니다.

내용증명 발송비, 서류 발급비 같은 준비 비용은 소송비용에 들어가는지가 항목에 따라 달라질 수 있으므로, 임대인은 지출할 때마다 영수증과 이체 내역을 모아 둡니다.

경로별로 비용 항목은 어떻게 달라지나요?

월세 미납 소송비용을 좌우하는 첫 결정은 돈만 받을지, 건물까지 돌려받을지입니다. 돈만 필요하면 지급명령이나 금전 청구 소송이 후보가 되고, 점유 회수까지 필요하면 명도소송에 연체 차임을 함께 묶는 구성을 먼저 검토합니다.

지급명령은 가장 가볍게 보여도 건물을 비우게 하는 힘이 없고, 명도소송 병합은 항목이 많아도 점유와 돈을 한 소송에서 정리합니다. 임대인이 비교할 기준은 '가장 싼 경로'가 아니라 '내 목적에 닿는 경로 가운데 가장 가벼운 것'입니다.

지급명령을 먼저 내면 비용이 줄어드나요?

지급명령은 세입자가 이의하지 않으면 비용을 줄일 수 있지만, 이의가 나오면 소송으로 넘어가 줄어드는 폭이 작아집니다. 「민사소송법」 제462조는 금전처럼 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 청구에 지급명령을 허용하면서, 대한민국에서 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있는 경우로 한정합니다. 세입자의 소재를 알 수 없어 공시송달 말고는 방법이 없다면 지급명령은 맞지 않는 경로입니다.

소송으로 넘어가면 지급명령을 발령한 법원은 채권자에게 상당한 기간을 정해, 소장에 붙여야 할 인지액에서 이미 붙인 인지액을 뺀 액수의 인지를 보정하도록 명하여야 합니다(제473조 제1항). 임대인이 그 기간 안에 보정하지 않으면 법원은 결정으로 지급명령신청서를 각하하여야 하므로(같은 조 제2항) 법원 통지를 미루지 말아야 합니다.

독촉절차의 비용은 소송비용의 일부로 하므로(제473조 제4항) 소송비용액을 정리할 때 함께 다룹니다. 세입자가 일부를 입금했다며 연체액을 다투거나 수리비를 빼 달라고 말하는 사건은 이의 가능성을 높게 잡고, 처음부터 소장을 내는 경우와 비교해 봅니다.

소액사건과 이행권고는 어떤 경우인가요?

소액사건은 지방법원과 그 지원의 관할사건 가운데 대법원규칙으로 정하는 민사사건입니다(「소액사건심판법」 제2조 제1항). 밀린 월세 청구가 그 범위에 드는지는 접수 전에 현행 규칙과 법원 안내로 확인해야 합니다.

이행권고는 소가 제기된 경우 법원이 결정으로 소장 부본 등을 첨부해 피고에게 청구취지대로 이행할 것을 권고하는 제도입니다(「소액사건심판법」 제5조의3 제1항). 법원이 '할 수 있다'고 정한 규정이므로 모든 소액사건에 나오는 것은 아닙니다. 피고가 등본을 송달받은 날부터 2주일 이내에 서면으로 이의신청을 하지 않으면 이행권고결정은 확정판결과 같은 효력을 가지고(제5조의4 제1항, 제5조의7 제1항), 이의가 있으면 법원은 지체 없이 변론기일을 지정하여야 합니다(제5조의4 제3항).

월세 미납 명도소송으로 함께 청구하면 무엇이 달라지나요?

월세 미납 명도소송은 건물 인도와 연체 차임을 한 소장에 함께 구하는 방식으로, 인지를 계산하는 기준부터 달라집니다. 「민사소송법」 제27조 제1항은 하나의 소로 여러 개의 청구를 하는 경우 그 값을 모두 합하여 소송목적의 값을 정하도록 합니다. 같은 조 제2항은 과실·손해배상·위약금 또는 비용의 청구가 부대목적이 되는 경우 그 값을 넣지 않는다고 정하는데, 내 청구가 여기에 해당하는지는 청구 구성에 따라 달라지므로 소장 단계에서 따져 봐야 합니다.

건물을 돌려받으려면 임대차를 끝낼 근거가 먼저 있어야 합니다. 「민법」 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때, 「상가건물 임대차보호법」 제10조의8은 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 기준은 '3개월 연속' 연체가 아니라 연체액의 합계입니다. 해지 통지는 세입자에게 도달한 때 효력이 생기므로(「민법」 제111조 제1항) 발송 기록과 도달 여부를 남겨 두어야 합니다.

명도 경로에서 추가되는 항목은 점유이전금지가처분, 인도 강제집행 비용, 남은 짐 처리 비용입니다. 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(「민사집행법」 제258조 제1항), 목적물이 아닌 동산은 제거하여 채무자에게 인도하여야 하며(제3항), 받을 사람이 없으면 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(제5항). 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월을 잡고, 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다.

이긴 뒤에는 어떤 순서로 돌려받고, 한계는 무엇인가요?

승소해도 월세 미납 소송비용이 자동으로 돌아오지는 않습니다. 판결 주문에서 소송비용 부담을 확인한 뒤, 액수가 정해지지 않았다면 소송비용액 확정결정을 따로 신청해야 합니다.

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   판결 주문 확인

   연체 차임 금액, 건물 인도, 소송비용 부담 문구를 확인합니다. 일부 패소라면 부담은 법원이 정한 내용을 따릅니다(「민사소송법」 제101조).

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   소송비용액 확정 신청

   재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후 제1심 법원에 신청합니다. 비용계산서, 그 등본, 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출합니다(제110조 제1항·제2항). 결정에는 즉시항고를 할 수 있습니다(제3항).

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   재산 강제집행 신청

   판결이나 확정된 지급명령으로 세입자의 재산에 집행을 신청합니다. 신청 때 채권자는 법원이 정하는 금액을 미리 내야 합니다(「민사집행법」 제18조 제1항).

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   집행비용 변상

   강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고, 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다(제53조 제1항).

회수의 한계는 두 가지입니다. 첫째, 변호사 보수는 약정액 전부가 아니라 대법원규칙이 정하는 금액의 범위 안에서 소송비용으로 인정되고, 여러 변호사가 대리해도 한 변호사가 대리한 것으로 봅니다(「민사소송법」 제109조). 둘째, 세입자에게 집행할 재산이 없으면 판결이 있어도 회수가 늦어지거나 어려워집니다.

남은 보증금이 있으면 회수 계산이 달라집니다. 대법원 판결은 임대차가 끝나 건물을 돌려받을 때 연체 차임 등이 남은 보증금에서 공제된다는 취지입니다. 보증금이 연체액보다 많다면 금전 소송의 실익은 작아지고 점유 회수가 핵심이 될 수 있습니다.

월 차임처럼 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권은 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성합니다(「민법」 제163조 1호). 이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%이므로(「민법」 제379조), 계약서의 연체 이자 조항부터 봅니다.

소송비용 대비 실익은 어떤 변수로 판단하나요?

월세 미납 소송비용의 실익은 연체액 하나로 판단할 수 없고, 아래 다섯 변수를 함께 봐야 합니다. 가상의 예로, 보증금이 충분히 남은 세입자가 계속 거주하며 연체만 쌓고 있다면 돈보다 점유 회수가 급합니다. 반대로 이미 이사 나간 세입자에게 연체액만 남았다면 금전 경로가 먼저입니다.

• 1

  연체액과 남은 보증금: 보증금으로 연체액이 정리될 수 있는지 먼저 계산합니다. 정리되는 범위라면 금전 청구보다 인도 문제에 비용을 쓰는 쪽을 검토합니다.

• 2

  점유 회수 필요성: 새 임차인을 구하거나 건물을 처분해야 한다면 점유 회수의 가치가 연체액보다 클 수 있습니다.

• 3

  세입자가 다툴 가능성: 일부 입금, 수리비, 감액 주장이 있으면 지급명령이 소송으로 넘어갈 수 있어 비용 예측이 달라집니다.

• 4

  송달 가능성: 실제 거주지나 영업장을 아는지가 경로 선택을 좌우합니다. 공시송달로만 갈 사건은 지급명령과 이행권고가 빠집니다.

• 5

  회수할 재산: 세입자의 급여처, 사업장, 예금 단서가 없으면 금전 판결을 받아도 회수까지 시간이 걸릴 수 있습니다.

임대인이 오늘 할 수 있는 1차 조치는 연체 내역표를 만드는 일입니다. 아래 칸을 채우면 청구액, 해지 가능 여부, 보증금 정리 가능성이 한 장에서 보입니다.

월세 미납 소송비용, 자주 묻는 질문