명도소송 강제집행은 언제부터 신청할 수 있나요

명도소송 강제집행은 판결이 확정되었거나 가집행의 선고가 있을 때부터 신청할 수 있습니다. 「민사집행법」(이하 민집법) 제24조는 강제집행의 기초를 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결로 정하고, 제30조 제1항은 집행문을 이 두 경우에만 내어 준다고 정합니다.

명도소송후 강제집행을 준비하는 임대인이 가장 먼저 볼 곳은 판결 주문입니다. 주문에 가집행할 수 있다는 문구가 있으면 확정을 기다리지 않고 집행문을 신청하는 길이 열리고, 그 문구가 없으면 확정 뒤에 신청합니다. 집행문은 제1심 법원의 법원사무관등에게 신청하며, 소송기록이 상급심에 있으면 그 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다(민집법 제28조 제2항).

가집행 선고가 있는 판결이라면 피고가 항소했다는 사실만으로 집행이 언제나 멈춘다고 볼 수는 없으므로, 법원의 집행정지 결정이 나왔는지를 따로 확인합니다. 주문에 담보 제공 조건이 붙어 있다면 담보를 제공한 증명서류를 제출하고 그 등본을 이미 송달했거나 동시에 송달하는 때에만 집행을 개시할 수 있습니다(민집법 제40조 제2항).

판결문과 현장을 맞춰 보는 7칸 대조표

판결문과 현장을 맞춰 보는 대조표는 판결 주문의 문구를 왼쪽에, 지금 현장 상태를 오른쪽에 적어 어긋나는 칸을 찾는 작업입니다. 명도소송 강제집행은 판결에 적힌 사람과 목적물을 기준으로 진행되므로, 어긋나는 칸이 있으면 접수 단계나 집행 현장에서 추가 서류 요구로 이어질 수 있습니다. 신청서를 쓰기 전에 아래 일곱 칸부터 채워 보세요.

가상의 예로, 판결문의 피고는 임차인 갑인데 점포 간판과 우편물이 을의 이름이라면 1칸이 어긋난 것입니다. 을이 언제 어떤 경위로 들어왔는지에 따라 다음 조치가 달라지므로 신청 전에 정리해 둘 필요가 있습니다.

명도소송 강제집행 절차 순서

명도소송 강제집행 절차는 집행문을 받아 집행관에게 신청한 뒤 고시문 계고를 거쳐 본집행으로 점유를 넘겨받는 순서입니다. 명도소송 절차 전체로 보면 내용증명, 점유이전금지가처분, 소송 다음에 오는 마지막 단계입니다. 계고의 방식은 법원과 현장 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

1. 1집행문 받기제1심 법원의 법원사무관등에게 신청합니다(민집법 제28조 제2항). 판결 확정이나 가집행 선고가 전제입니다(제30조 제1항).
2. 2송달 확인판결을 이미 송달했거나 동시에 송달해야 개시할 수 있습니다(제39조 제1항). 조건이나 승계 때문에 받은 집행문은 제39조 제2항, 제3항의 송달도 함께 확인합니다.
3. 3집행관에게 신청하고 예납집행력 있는 정본을 갖춰 신청하고, 법원이 정하는 금액을 미리 냅니다(제18조 제1항). 내지 않으면 법원은 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있습니다(제2항).
4. 4현장 확인과 고시문 계고사건에 따라 집행관이 현장을 확인하고 자진 이행을 안내하는 고시문을 붙입니다. 계고 뒤 임차인이 스스로 비우는 경우도 있습니다.
5. 5본집행집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도합니다(제258조 제1항). 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(제2항).
6. 6남은 동산 처리와 비용 정리제258조 제3항부터 제6항에 따라 처리합니다. 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다(제53조 제1항).

신청 창구는 통상 건물이 있는 곳을 관할하는 법원의 집행관 사무실이고, 준비 서류의 안내는 법원마다 조금씩 다를 수 있어 접수 전에 확인합니다. 대조표의 1칸부터 5칸까지가 1번과 2번 단계의 준비이고, 6칸과 7칸이 3번 이후 단계의 준비입니다.

명도소송 강제집행 기간과 늘어나는 변수

명도소송 강제집행 기간은 신청부터 본집행까지 약 3개월을 잡되, 서류와 점유자와 짐의 사정으로 늘어날 수 있습니다. 명도소송 기간을 전체로 계산할 때는 소송 단계와 집행 단계를 나눠 보고, 집행 단계에서는 아래 여섯 변수를 점검합니다.

임대인이 신청 전에 줄일 수 있는 구간은 서류 보완과 점유자 확인입니다. 저항, 동산 매각, 집행정지는 상대의 행동과 법원의 결정에 달려 있어 일정을 약속하기 어렵습니다. 대조표를 먼저 채워 내 쪽의 지연을 없애는 것이 현실적인 준비입니다.

상가 명도소송 강제집행에서 따로 볼 집기·간판

상가 명도소송 강제집행은 주택보다 남는 물건이 많아 집기와 간판을 먼저 갈라 봐야 합니다. 옮길 수 있는 탁자, 냉장고, 재고는 대개 목적물이 아닌 동산으로 민집법 제258조 제3항의 처리 대상이 되지만, 건물에 고정된 간판이나 설비는 인도 주문만으로 정리되는지 다툼이 생길 수 있습니다.

점포에 전차인이나 공동 운영자가 있는 경우는 대조표 1칸으로 돌아갑니다. 판결문에 이름이 없는 사람이 영업을 이어 가고 있다면 간판과 사업자 표시를 사진으로 남기고, 그 사람의 점유 경위를 먼저 확인합니다.

월세미납 명도소송 강제 집행, 인도 주문과 금전 주문의 창구 차이

월세 명도소송 강제집행에서 건물 인도 주문은 집행관에게, 밀린 월세 같은 금전 주문은 압류할 재산의 종류에 따라 다른 창구에 신청합니다. 같은 판결문이라도 한 번의 신청으로 인도와 돈이 함께 해결되지는 않습니다.

인도와 금전을 동시에 진행하려고 집행문을 여러 통 신청하면 재판장의 명령이 있어야 내어 줍니다(제35조 제1항). 주문에 인도 완료일까지 차임 상당액을 지급하라는 문구가 있다면 실제 인도가 끝난 날이 정산 기준이 되므로 완료일 기록을 남겨 둡니다.

밀린 월세를 보증금에서 어떻게 정리할지는 계약 내용과 판결 주문에 따라 달라 한 줄로 단정할 수 없습니다. 제258조 제6항에 따라 공탁된 매각 대금에서 받을 수 있는지도 별도로 따져 봅니다.

집행 당일 임대인 역할은 무엇인가요

집행 당일 임대인의 핵심 역할은 출석해 건물을 인도받는 일이고, 점유를 빼앗고 동산을 제거하는 일은 법원 소속 집행관이 합니다. 민집법 제258조 제2항은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 강제집행을 한다고 정하므로, 임대인이 갈 수 없다면 대리인을 세우는 방법을 미리 확인해야 합니다.

증인은 집행관이 저항을 받거나 채무자의 주거에서 채무자나 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족·고용인을 만나지 못한 때 참여하게 하여야 합니다. 성년 두 사람이나 특별시·광역시의 구 또는 동 직원, 시·읍·면 직원 또는 경찰공무원 중 한 사람이 그 대상입니다(민집법 제6조). 임대인이 따로 준비할지는 사건마다 집행관의 안내를 따릅니다.

임대인이 직접 짐을 옮기거나 임차인과 현장에서 실랑이를 벌이면 불필요한 다툼이 생길 수 있습니다. 문제가 보이면 집행관에게 말하고, 판결 주문의 범위 안에서 진행되는지 확인합니다.

명도 강제집행·명도소송 절차에서 자주 묻는 질문