상가나 주택을 임대했는데 계약기간이 끝나고 해지를 통보했는데도 임차인이 문을 걸어 잠근 채 나가지 않는 경우가 있습니다. 이런 상태를 법적으로는 무단점유라고 부르며, 임대인은 단순히 기다리는 것이 아니라 정해진 절차를 통해 점유를 회수하고 그 기간 동안의 손해까지 청구할 수 있습니다. 이 글에서는 계약 종료 후 무단점유하는 임차인에게 어떤 근거로 차임 상당의 부당이득을 청구할 수 있는지, 그리고 실제 명도까지 이어지는 절차는 어떻게 되는지를 순서대로 정리했습니다. 이미 무단점유가 시작된 상황이든, 앞으로 계약 종료를 앞두고 미리 대비하려는 상황이든 아래 내용을 통해 지금 무엇부터 준비해야 하는지 확인하실 수 있습니다.

계약기간이 끝났는데 임차인이 안 나가면 무단점유인가요?

무단점유가 발생하는 경위는 다양합니다. 계약기간이 만료되었는데 재계약 의사가 없다고 밝혔음에도 임차인이 다음 세입자를 구하지 못했다거나 이사 갈 곳을 찾지 못했다는 이유로 버티는 경우, 차임을 연체해 임대인이 계약을 해지했는데도 문을 열어주지 않는 경우, 심지어 임대인이 바뀌었는데도 종전 임차인이 권리를 주장하며 점유를 계속하는 경우까지 실무에서는 다양한 형태로 나타납니다.

여기서 명도와 건물인도는 실무에서 혼용되지만 같은 의미입니다. 두 표현 모두 임차인이 점유하고 있는 부동산을 임대인에게 돌려주는 것을 뜻하며, 실제 소장이나 판결문에는 주로 인도라는 표현이 사용됩니다. 상담 과정에서 명도소송과 건물인도소송이라는 말을 함께 듣더라도 서로 다른 절차를 가리키는 것이 아니니 혼란스러워하실 필요는 없습니다.

주의할 점은, 임차인이 보증금을 받을 때까지는 못 나간다거나 이사비를 줘야 나간다는 취지로 구두로 이야기했다고 해서 그것이 적법한 점유 권원이 되는 것은 아니라는 사실입니다. 계약이 종료된 이상 점유를 유지할 법률상 근거가 없다면, 그 상태는 무단점유로 평가되고 임대인은 이에 대응할 권리를 가집니다.

다만 구체적인 사안에서 계약 종료의 효력이 실제로 발생했는지, 해지 통보 절차에 하자는 없었는지는 사안마다 다르게 판단될 수 있으므로 단정하기보다는 계약서와 통지 내역을 갖추어 상담을 받아 확인하는 것이 안전합니다.

무단점유는 상가와 주택을 가리지 않고 발생합니다. 상가의 경우 영업을 계속하며 매출을 올리는 동안 점유를 유지하려는 경향이 강해 대응이 늦어질수록 임대인의 손해가 커지는 경우가 많고, 주택의 경우에도 새로운 세입자를 들이지 못해 공실 상태로 손해가 누적되는 상황이 흔히 발생합니다. 어느 쪽이든 방치하지 말고 계약 종료 시점부터 대응 절차를 준비하시는 것이 중요합니다.

임차인 무단점유 시 차임 상당 부당이득 청구가 가능한가요?

실무에서는 별도의 감정 절차 없이 종전 임대차계약에서 정해졌던 차임을 기준으로 산정하는 경우가 많습니다. 다만 시세 변동이나 목적물의 상태 등에 따라 법원이 인정하는 금액이 종전 차임과 다르게 판단될 수도 있어, 정확한 산정 방식은 사안별로 검토가 필요합니다.

부당이득 반환청구는 명도청구와 별개로 진행할 수도 있지만, 실무에서는 명도청구와 함께 하나의 소송으로 병합해 진행하는 경우가 대부분입니다. 이렇게 하면 별도의 소송을 다시 제기할 필요 없이 점유 회수와 손해 회복을 한 번에 다툴 수 있다는 장점이 있습니다.

청구할 수 있는 기간은 통상 계약이 종료된 다음 날부터 실제로 점유를 회수하는 시점, 즉 강제집행으로 목적물을 인도받는 날까지입니다. 소송이 길어질수록, 임차인이 점유를 오래 유지할수록 부당이득 청구 금액도 함께 늘어나는 구조이기 때문에 임차인 입장에서도 무작정 버티는 것이 능사가 아니라는 점을 안내해 드리는 경우가 많습니다.

임대인 입장에서는 명도청구만 하고 부당이득 반환청구를 빠뜨리는 경우도 종종 있는데, 이렇게 되면 점유는 회수하더라도 그 기간 동안의 손해는 별도로 청구하지 않는 이상 회복하기 어려워집니다. 처음 소송을 준비하는 단계에서부터 두 청구를 함께 구성해 두는 것이 임대인에게 유리한 이유입니다.

무단점유에 대응하려면 어떤 자료를 준비해야 하나요?

가장 먼저 준비해야 할 것은 임대차계약서 원본이나 사본입니다. 계약기간, 차임, 특약사항이 모두 확인되어야 계약이 어떤 이유로 종료되었는지, 그리고 그 종료가 언제부터 효력을 가지는지를 명확히 할 수 있습니다. 계약서를 분실했다면 계약 당시 주고받은 문자나 계좌 이체 내역만으로도 상담 시 확인이 가능한 경우가 많으니 미리 포기하지 않아도 됩니다.

다음으로 계약 종료 사실을 뒷받침하는 자료가 필요합니다. 기간만료라면 계약서상 종료일이 곧 근거가 되고, 갱신거절이나 해지라면 그 통지를 언제 어떤 방법으로 했는지를 확인할 수 있는 내용증명 발송 내역이나 문자메시지, 통화 녹음 등이 도움이 됩니다. 통지 방법에 하자가 있으면 나중에 임차인 측에서 계약이 아직 종료되지 않았다고 다투는 빌미가 될 수 있어, 되도록 내용증명처럼 발송 사실이 객관적으로 남는 방법을 이용하는 것이 안전합니다.

등기사항증명서와 건축물대장은 목적물을 정확히 특정하기 위해 필요합니다. 특히 상가처럼 건물의 일부만을 임대한 경우에는 실제 점유 현황과 등기·대장상의 표시가 일치하는지 미리 확인해 두어야 이후 가처분이나 명도소송, 강제집행 단계에서 목적물이 불명확하다는 이유로 절차가 지연되는 상황을 피할 수 있습니다.

이 모든 자료를 처음부터 완벽하게 갖추지 못했다고 해서 걱정하실 필요는 없습니다. 상담 단계에서 어떤 자료가 부족한지, 어떻게 보완할 수 있는지를 함께 확인해 드리고 있으니 우선 가지고 계신 계약서와 연락 내역만으로도 상담을 시작하실 수 있습니다. 자료가 일부만 있어도 상담을 통해 어떤 절차부터 시작할 수 있는지 판단이 가능하니, 준비가 완벽하지 않다는 이유로 대응을 미루지 않으시길 권해 드립니다.

무단점유 임차인, 대응 절차는 어떻게 진행되나요?

무단점유에 대한 대응은 통상 내용증명 발송, 점유이전금지가처분 신청, 명도소송(부당이득반환청구 병합) 제기, 강제집행의 네 단계로 진행됩니다. 임차인이 중간에 자진해서 점유를 반환하면 그 단계에서 절차가 끝나지만, 그렇지 않으면 다음 단계로 넘어가게 됩니다.

각 단계는 순서대로 진행하는 것이 원칙입니다. 임차인의 태도에 따라 일부 단계를 서두를 수는 있지만, 점유이전금지가처분 없이 명도소송부터 진행하면 소송 도중 점유자가 바뀌었을 때 처음부터 다시 시작해야 하는 위험이 있어, 특별한 사정이 없는 한 이 순서를 지키는 것을 권해 드립니다. 각 단계마다 서류와 절차가 달라 처음 겪는 임대인 입장에서는 낯설게 느껴질 수 있지만, 상담을 통해 지금 어느 단계에 해당하는지 확인하시면 다음 절차를 준비하는 데 도움이 됩니다.

점유이전금지가처분은 왜 필요한가요?

가처분이 결정되면 집행관이 현장에 나가 고시문을 부착하는 방식으로 집행하는데, 이는 해당 부동산의 점유를 임의로 타인에게 넘기지 말라는 법원의 명령이 있었음을 알리는 역할을 합니다. 이후 실제로 점유자가 바뀌더라도 임대인은 애초의 점유자를 상대로 진행하던 명도소송의 결과를 그대로 새로운 점유자에게 주장할 수 있게 됩니다.

비용 면에서는 저희 법도종합법률사무소를 통해 명도소송을 선임하시는 경우 가처분 신청 자체에 대한 비용은 별도로 받지 않으며, 법원에 납부하는 인지대는 전자소송 할인이 적용되어 통상 02-591-5657로 문의해 정확한 금액을 확인하실 수 있는데 대략 9,000원 수준입니다. 다만 사안에 따라 법원이 담보제공을 명하는 경우가 있는데, 이 부분은 신청서를 어떻게 작성하느냐와도 관련이 깊습니다. 당사자 표시와 목적물 표시, 신청취지 문구가 정확하지 않으면 보정명령을 받아 절차가 지연될 수 있으므로, 신청서 작성 자체를 처음부터 꼼꼼하게 챙기는 것이 시간을 아끼는 방법입니다.

임차인이 무단점유 사실을 다투면 소송은 어떻게 되나요?

실무에서 임차인이 흔히 내세우는 주장으로는 계약이 자동으로 갱신되었다는 주장, 임대인이 갱신거절 통지를 제대로 하지 않았다는 주장, 또는 새로운 구두 합의가 있었다는 주장 등이 있습니다. 이런 주장이 제기되면 재판부는 계약서의 문언과 통지 내역, 당사자 간 정황 등을 종합적으로 살펴 계약 종료 여부를 판단하게 됩니다.

이 과정에서 재판부가 사실관계를 더 명확히 하기 위해 보정을 요구하는 경우도 있는데, 이러한 보정명령은 사건이 재판부에 배정된 이후에 이루어지는 것이 일반적입니다. 서류를 미리 꼼꼼하게 준비해 두면 이 단계에서 절차가 지연되는 것을 줄일 수 있습니다.

임차인이 적극적으로 다투더라도 계약 종료 사실과 그 이후의 점유가 법률상 원인 없는 점유라는 점이 증명되면 명도판결과 함께 차임 상당 부당이득 반환도 함께 인정받을 수 있다는 구조는 달라지지 않습니다. 다만 다투는 기간만큼 소송이 길어질 수 있으므로, 그 기간의 부당이득도 함께 청구 범위에 포함시켜 두는 것이 임대인에게 유리합니다. 임차인이 다투는 사건일수록 초반에 계약서와 통지 내역을 얼마나 촘촘하게 정리해 제출하느냐가 전체 진행 속도를 좌우하는 경우가 많으므로, 소송을 시작하기 전 준비 단계에 시간을 들이는 것이 오히려 전체 기간을 줄이는 방법이 되기도 합니다.

무단점유 명도소송, 기간과 비용은 얼마나 되나요?

전체 비용은 크게 변호사 선임료와 법원 실비로 나뉩니다. 저희 사무소는 명도소송을 선임하시는 경우 내용증명과 점유이전금지가처분 절차에 대해서는 별도 비용을 받지 않고 진행합니다. 내용증명만 단독으로 의뢰하시는 경우에는 20만원이 소요됩니다.

강제집행은 명도소송과는 별도의 절차이자 별도 계약으로 진행됩니다. 판결이 확정된 이후 임차인이 자진 인도를 거부할 때 신청하는 절차이므로, 소송 단계에서 미리 확정된 비용이 아니라 집행 단계에서 별도로 안내해 드리고 있습니다. 정확한 비용은 목적물의 규모, 짐의 양, 관할 법원 등에 따라 달라질 수 있어 상담을 통해 산정하는 것이 정확합니다. 선임료 역시 임차인의 대응 정도나 사건의 난이도에 따라 사건마다 다르게 책정되는 만큼, 계약서와 상황을 알려주시면 상담 단계에서 대략적인 비용을 먼저 안내해 드리고 있습니다.

임차인이 이런 핑계를 대며 버티면 어떻게 되나요?

임대인 입장에서는 임차인이 다양한 이유를 들어 점유를 계속 유지하려는 경우를 자주 접하게 됩니다. 그러나 개인적인 사정은 대부분 무단점유 상태 자체를 정당화하는 법률상 사유가 되지 못하며, 오히려 점유 기간이 길어질수록 차임 상당 부당이득 청구 금액만 늘어나는 결과로 이어질 수 있습니다. 대표적인 핑계 네 가지를 아래에서 임대인 입장에서 어떻게 받아들이면 되는지 정리했습니다.

무단점유, 계약 시점에 미리 대비하는 방법도 있나요?

다만 건물명도에 관한 공증(공정증서)은 계약 만료 6개월 이내의 시점에서만 작성이 가능하다는 제한이 있습니다. 따라서 계약을 체결하는 시점처럼 만료가 한참 남아있을 때 미리 대비하려면 공정증서 대신 제소전화해 절차를 활용하는 것이 실무적인 방법입니다. 이미 계약이 끝나 무단점유가 발생한 상황이라면 이러한 사전 대비 수단은 활용할 수 없고, 지금부터 안내드린 내용증명·가처분·명도소송·강제집행 절차를 순서대로 밟아야 합니다.

계약을 새로 체결하시는 임대인이라면 다음 임차인과의 계약서에 제소전화해나 공정증서 조항을 미리 넣어두는 것을 고려해 볼 만합니다. 이미 무단점유 상황에 놓인 임대인이라면 지금 단계에서 가장 빠르게 진행할 수 있는 절차부터 상담을 통해 확인하시는 것이 손해를 줄이는 길입니다. 공정증서나 제소전화해를 받아둔 경우와 그렇지 않은 경우는 대응 절차의 시작점 자체가 달라지므로, 계약 당시 이런 서류를 작성해 두었는지부터 확인해 보시는 것이 좋습니다.

무단점유 대응, 혼자 진행해도 되나요?

혼자 진행하시더라도 법적으로 문제가 되는 것은 아닙니다. 다만 신청서의 목적물 표시가 정확하지 않거나 신청취지 문구가 미비하면 법원으로부터 보정명령을 받아 절차가 늦어지고, 그 사이에도 임차인의 점유는 계속되어 무단점유 기간만 길어지는 결과로 이어질 수 있습니다.

또한 명도소송에서 임차인이 계약의 효력이나 종료 시점을 다투기 시작하면, 어떤 자료를 어떤 순서로 제출해야 하는지에 따라 심리 기간이 크게 달라질 수 있습니다. 처음부터 절차를 잘 아는 변호사와 함께 진행하시면 불필요한 지연을 줄이고, 그만큼 부당이득 청구 금액이 불어나는 것도 막을 수 있습니다.

저희 법도종합법률사무소는 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행의 네 단계로 진행되며 방문 없이 전화만으로도 상담과 선임이 가능합니다. 지방에 계시더라도 전국 어디서나 동일한 절차로 진행해 드리고 있습니다. 첫 통화에서 계약 경위와 지금까지의 대응 내역을 간단히 말씀해 주시면 어느 단계부터 시작해야 하는지, 예상되는 기간과 비용은 어느 정도인지를 먼저 안내해 드리니 부담 없이 문의해 주셔도 됩니다.

법도종합법률사무소가 함께합니다

정리하면, 계약이 끝났는데도 나가지 않는 임차인에 대해서는 감정적으로 대응하기보다 내용증명부터 강제집행까지 정해진 절차를 차분히 밟아가는 것이 가장 빠르고 확실한 방법입니다. 그 과정에서 점유 기간에 대한 차임 상당 부당이득까지 함께 청구해 손해를 최소화하는 것도 잊지 말아야 할 부분입니다. 절차를 어디서부터 시작해야 할지 막막하시다면, 계약서와 지금까지의 대응 내역을 정리해 상담을 받아보시는 것만으로도 다음 단계가 훨씬 명확해집니다.

자주 묻는 질문