점유이전금지가처분 피보전권리 완벽 이해 - 명도소송 성공의 핵심
법도명도
2026-01-30 12:09
33
0
본문
점유이전금지가처분 피보전권리
완벽 이해
완벽 이해
명도소송 성공의 필수 조건, 피보전권리 종류와 요건을 명확하게 설명합니다
부동산 전문 · 명도소송 800건+ · 공인중개사 자격 보유
점유이전금지가처분, 왜 피보전권리가 중요한가
명도소송 진행 중 임차인이 제3자에게 점유를 이전하면 승소해도 강제집행이 불가능합니다. 점유이전금지가처분은 이를 방지하는 법적 보전처분이며, 피보전권리는 이 가처분을 신청할 수 있는 법적 근거입니다.
피보전권리란 무엇인가
가처분을 통해 보전하려는 권리를 의미합니다. 쉽게 말해 "내가 이 건물을 넘겨받을 권리가 있다"는 법적 근거입니다. 이 권리가 명확해야 법원이 점유이전금지가처분을 인용합니다.
피보전권리 없이 가처분을 신청하면
법원이 신청을 기각하며, 명도소송 진행 중 점유자 변경으로 인한 리스크를 전혀 막을 수 없습니다. 결과적으로 승소 후에도 새로운 점유자를 상대로 다시 소송을 진행해야 하는 상황이 발생합니다.
피보전권리의 5가지 주요 유형
부동산 점유이전금지가처분에서 인정되는 피보전권리는 물권이든 채권이든 상관없이 다양한 형태로 존재합니다. 실무에서 자주 활용되는 5가지 유형을 정확히 이해해야 합니다.
1
임대차계약 해지에 따른 건물명도청구권
임대차 기간 만료, 임차인의 차임 연체(주택 2개월, 상가 3개월 이상), 계약 위반 등으로 임대차계약이 적법하게 해지된 경우 발생하는 권리입니다. 가장 일반적인 피보전권리 유형으로, 내용증명을 통한 계약해지 통보가 선행되어야 합니다.
2
낙찰허가결정에 의한 건물명도청구권
부동산 경매에서 낙찰을 받아 매각대금을 완납하고 소유권을 취득한 경우 발생합니다. 경매 매수인은 전 소유자나 점유자를 상대로 명도청구권을 가지며, 인도명령 기간(매각대금 납부 후 6개월)이 경과했거나 인도명령 대상이 아닌 점유자가 있을 때 활용됩니다.
3
소유권에 의한 명도청구권
부동산 소유자가 무단점유자를 상대로 가지는 권리입니다. 아무런 법적 근거 없이 타인의 부동산을 점유하고 있는 자, 권리관계가 소멸했음에도 계속 점유하는 자에 대해 소유권에 기반한 반환청구가 가능합니다.
4
점유권에 기한 인도청구권
점유가 침탈당한 경우 점유자가 가지는 권리입니다. 본권(소유권 등)과 무관하게 점유 자체를 보호받을 수 있으며, 점유회수청구권으로도 불립니다. 점유 침탈 후 1년 내에 행사해야 합니다.
5
기타 채권에 기한 명도청구권
매매계약, 증여계약, 사용대차계약 등 다양한 계약관계에서 발생하는 명도청구권입니다. 계약이 해제·해지·종료되거나 무효·취소된 경우 상대방에게 부동산 인도를 청구할 수 있는 권리가 피보전권리가 됩니다.
피보전권리 성립을 위한 3대 요건
법원이 점유이전금지가처분을 인용하려면 피보전권리가 다음 요건을 충족해야 합니다.
특정물 이행청구권
금전채권이 아닌 특정 부동산에 대한 인도·명도를 청구할 수 있는 권리여야 합니다. "이 건물을 나에게 넘겨라"고 구체적으로 청구 가능한 권리만 해당됩니다.
보전의 필요성
현상이 변경되면 권리 실현이 불가능하거나 매우 곤란해질 염려가 있어야 합니다. 점유자가 제3자에게 점유를 이전할 가능성이 있다는 사정을 소명해야 합니다.
집행 가능성
민사소송의 본안 대상이 되며 통상의 강제집행이 가능한 권리여야 합니다. 권리의 내용과 주체를 특정할 수 있는 정도로 요건이 갖춰져 있어야 합니다.
실무 포인트: 피보전권리가 아직 완전히 성립하지 않았더라도, 청구권의 내용과 주체를 특정할 수 있는 정도로 요건이 갖춰져 있으면 가처분 신청이 가능합니다. 예를 들어 임대차 해지 통보 후 해지 효력 발생 전이라도 신청할 수 있습니다.
점유이전금지가처분 신청 비용
법원 실비용 (인지대 + 송달료)
약 50만원 ~ 100만원
인지대 약 9,000원 (전자소송 할인 적용) + 송달료 3회분
법도 명도소송센터 변호사 선임료
명도소송 선임 시 점유이전금지가처분 0원
명도소송 변호사 선임료 200만원부터 시작하며, 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명 발송을 추가 비용 없이 함께 진행합니다. 케이스별로 난이도와 증거 상태에 따라 달라지며, 무료 전화상담 시 투명하게 안내해 드립니다.
※ 점유이전금지가처분만 단독 의뢰 시에는 별도 협의
※ 부동산 인도 강제집행은 별도 계약
※ 부동산 인도 강제집행은 별도 계약
피보전권리 검토부터 가처분 신청까지
법도 명도소송센터가 함께합니다
무료 상담 ☎ 02-591-5657
법도 명도소송센터가 함께합니다
상담 가능 시간: 평일 오전 10시 ~ 오후 6시
(공휴일 휴무 / 점심시간 12시~1시)
(공휴일 휴무 / 점심시간 12시~1시)
엄정숙 변호사 전문 경력
부동산 전문변호사 · 민사 전문변호사 (대한변협 등록)
공인중개사 자격 보유 · 『명도소송 매뉴얼』 저자
MBC · KBS · SBS 등 다수 매체 출연
공인중개사 자격 보유 · 『명도소송 매뉴얼』 저자
MBC · KBS · SBS 등 다수 매체 출연
800+
명도소송 처리 건수
600+
점유이전금지가처분
200+
강제집행 경험
7,000+
부동산 관련 소송
피보전권리 관련 자주 묻는 질문
Q. 임대차계약이 아직 만료되지 않았는데 가처분 신청이 가능한가요?
계약기간이 남아있더라도 임차인이 2개월(주택) 또는 3개월(상가) 이상 차임을 연체한 경우 계약을 해지할 수 있습니다. 내용증명으로 계약해지 통보 후 피보전권리가 발생하므로 가처분 신청이 가능합니다.
Q. 경매로 부동산을 낙찰받았습니다. 바로 가처분을 신청해야 하나요?
매각대금 완납 후 6개월 이내라면 인도명령 신청이 가능하므로 가처분이 필수는 아닙니다. 다만 인도명령 기간이 지났거나 인도명령 대상이 아닌 점유자가 있는 경우, 명도소송과 함께 점유이전금지가처분을 반드시 신청해야 합니다.
Q. 가처분 신청 시 어떤 서류를 준비해야 하나요?
부동산등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 임대차계약서(또는 매매계약서 등 권리 입증 서류), 내용증명 발송 증빙, 전입세대열람내역서 등이 필요합니다. 케이스별로 추가 서류가 필요할 수 있으며, 법도 명도소송센터에서 상담 시 구체적으로 안내해 드립니다.
Q. 점유자가 가처분 후에도 제3자에게 점유를 이전하면 어떻게 되나요?
점유이전금지가처분 집행 후 점유가 제3자에게 이전된 경우, 명도소송 승소 후 승계집행문을 부여받아 그 제3자를 상대로도 강제집행이 가능합니다. 이것이 바로 점유이전금지가처분의 핵심 효력입니다.
법도 명도소송센터 진행 절차
1단계: 무료 전화상담 (02-591-5657)
현재 상황을 설명해 주시면 피보전권리 성립 여부를 1차 검토하고, 가처분 신청 가능성과 예상 비용을 안내해 드립니다. 방문 없이 전화만으로도 상담이 가능합니다.
2단계: 서류 준비 및 심층 상담
필요 서류를 준비하시면 구체적인 사건 내용을 분석하여 최적의 법률 전략을 제시해 드립니다. 피보전권리의 종류를 명확히 하고 승소 가능성을 판단합니다.
3단계: 선임 계약 및 신청서 작성
선임 계약 후 점유이전금지가처분 신청서와 명도소송 소장을 작성합니다. 전화나 팩스, 이메일로 계약이 가능하며 전국 어디서나 진행 가능합니다.
4단계: 가처분 신청 및 명도소송 진행
법원에 점유이전금지가처분과 명도소송을 동시 또는 순차적으로 제기합니다. 가처분 인용 결정 후 집행관을 통해 집행을 진행하며, 명도소송 판결까지 지속적으로 케어합니다.
홈페이지 무료 승소자료: 네이버에서 '법도 명도소송센터'를 검색하여 홈페이지에 접속하시면 1분 만에 명도소송 승소자료를 신청할 수 있습니다. 절차, 비용, 주의사항 등을 상세히 안내해 드립니다.
※ 면책 공지
본 내용은 점유이전금지가처분 피보전권리에 대한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사건의 구체적 사실관계와 증거 상태에 따라 법원의 판단이 달라질 수 있으며, 본 정보가 법률적 효력을 보장하는 것은 아닙니다. 정확한 법률 검토와 상담이 필요한 경우 법도 명도소송센터(02-591-5657)로 연락 주시면 무료 전화상담을 통해 자세히 안내해 드립니다.
본 내용은 점유이전금지가처분 피보전권리에 대한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사건의 구체적 사실관계와 증거 상태에 따라 법원의 판단이 달라질 수 있으며, 본 정보가 법률적 효력을 보장하는 것은 아닙니다. 정확한 법률 검토와 상담이 필요한 경우 법도 명도소송센터(02-591-5657)로 연락 주시면 무료 전화상담을 통해 자세히 안내해 드립니다.
댓글목록0