점유이전금지가처분 집행절차, 명도소송 성공의 필수 안전장치

법도명도

2026-01-30 12:03 31 0

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점유이전금지가처분 집행절차
명도소송 성공의 필수 안전장치

소송 중 점유자가 바뀌면 승소판결도 무용지물
법원 집행관의 고시문 부착으로 확실한 점유 보전

800건+

명도소송 경험

600건+

점유이전금지
가처분 집행

200건+

강제집행 경험

점유이전금지가처분 집행, 왜 필수인가

명도소송과 동시 진행하는 안전장치

점유이전금지가처분 집행은 명도소송 진행 중 임차인이 제3자에게 점유를 이전하거나 무단전대하는 것을 법적으로 금지하는 보전절차입니다. 법원 집행관이 현장에 방문하여 고시문을 부착함으로써 점유자 변경을 막고, 승소 후 강제집행의 실효성을 보장합니다.

가처분 집행 완료 시

법원 집행관의 현장 고시문 부착

점유자 변경 법적 금지 확정

명도소송 승소 후 즉시 강제집행 가능

제3자 점유 이전 시 승계집행문으로 대응

소송 전 과정 안전하게 완료

가처분 집행 생략 시

소송 중 무단전대 발생 위험

점유자 변경 시 승소판결 무효화

새로운 점유자 상대 재소송 필요

시간과 비용 2배 이상 증가

강제집행 불가능한 최악의 상황

실제 사례: 가처분 없이 진행한 명도소송의 낭패

임대인 A씨는 3개월 연체 임차인을 상대로 명도소송을 제기했습니다. 가처분 절차를 생략했는데, 소송 기간 중 임차인이 건물을 제3자 B씨에게 무단전대했습니다. 6개월 뒤 승소판결을 받았지만, 현재 점유자인 B씨는 판결의 효력이 미치지 않아 강제집행이 불가능했습니다. 결국 B씨를 상대로 새로운 명도소송을 제기해야 했고, 처음부터 다시 시작하게 되었습니다.

점유이전금지가처분 집행절차 6단계

명도소송과 동시 진행으로 소송기간 지연 없음

가처분 절차만 별도로 1~2개월 소요되지만, 일반적으로 명도소송과 함께 진행하므로 전체 소송기간이 늘어나지 않습니다. 명도소송 제기 직후 바로 가처분을 신청하면 소송 진행 중 가처분 집행이 완료됩니다.

가처분 신청서 작성 및 제출

신청 취지와 이유를 명확히 기재한 신청서를 작성합니다. 부동산등기부등본, 임대차계약서 사본, 목적물 가액 산출표, 월세 연체 입증서류 등을 함께 준비하여 전자소송으로 제출합니다.

필요 서류: 가처분신청서, 부동산등기부등본, 임대차계약서, 월세 연체 입증자료, 목적물 가액 산출 근거자료

법원의 담보제공명령

신청서 접수 후 2~3일 내 법원에서 담보 제공 명령을 내립니다. 담보는 보증보험회사와 지급보증위탁계약을 체결하는 방식으로 제공하며, 현금 담보보다 편리합니다. 담보제공명령서 수령 후 5일 이내에 보증보험 증권을 제출해야 합니다.

담보 제공 방법: 보증보험사와 지급보증위탁계약 체결 → 보증서 제출 (현금 담보도 가능하나 비추천)

점유이전금지가처분 결정

담보 제공 후 수일 내에 법원에서 점유이전금지가처분 결정문을 발급합니다. 결정문에는 "채무자는 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경해서는 안 된다"는 내용과 "집행관은 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다"는 집행 방법이 명시됩니다.

가처분 결정 정본 송달

법원에서 발급한 가처분 결정 정본을 송달받습니다. 이 결정 정본은 다음 단계인 강제집행 신청 시 필수 서류이므로, 채권자와 채무자 수만큼 여분으로 발급받아야 합니다.

주의사항: 결정 정본은 반드시 "정본"으로 발급받아야 하며, 채권자와 채무자 수만큼 충분히 준비

집행관 사무소에 강제집행 신청

가처분 결정 정본을 받은 후 2주 이내에 관할 법원 집행관 사무소를 직접 방문하여 강제집행을 신청해야 합니다. 전자소송이 아닌 방문 접수만 가능하므로 주의가 필요합니다. 집행비용 예납안내서를 받아 당일 집행비용을 납부하면 신청이 완료됩니다.

기한 엄수: 결정 정본 수령 후 2주 이내 집행 신청 필수 (기한 초과 시 인지·송달료 재납부 후 처음부터 재신청)

집행관의 현장 집행 및 고시문 부착

집행비용 납부 완료 후 집행관이 연락하여 집행 일정을 협의합니다. 약속된 날짜에 집행관이 현장을 방문하여 실제 점유자를 확인하고, 건물 내부에 "점유이전금지" 고시문을 부착합니다. 점유자가 현장에 없을 경우 증인 2명과 열쇠공을 준비해야 합니다.

집행 완료 확인: 고시문 부착으로 점유 이전 법적 금지 효력 발생, 이후 점유자 변경 시 승계집행문으로 대응 가능

점유이전금지가처분 집행 비용 및 기간

항목	상세 내용
법원 실비용	인지대 약 9,000원 (전자소송 할인), 송달료, 집행비용 등 합산 약 50만원~100만원
담보 제공	보증보험 위탁수수료 (목적물 가액에 따라 상이, 일반적으로 50만원~100만원 수준)
변호사 선임료	법도 명도소송센터: 명도소송 선임 시 점유이전금지가처분 0원 (별도 비용 없음)
소요 기간	신청부터 집행 완료까지 약 1~2개월 (명도소송과 동시 진행 시 소송기간 내 완료)

법도 명도소송센터 특별 혜택

명도소송 선임 시 점유이전금지가처분 변호사 비용 0원으로 진행합니다. 내용증명도 무료로 발송해드립니다. 명도소송 변호사 선임료는 200만원부터 시작하며, 사건 난이도와 증거 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 무료 전화상담 시 투명하게 안내해드립니다.

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☎ 02-591-5657

상담 가능 시간

평일 오전 10시 ~ 오후 6시

공휴일 휴무 / 12시~1시 점심시간

무료 승소자료 신청: 네이버에서 '법도 명도소송센터' 검색 → 홈페이지 상단메뉴에서 1분 신청

엄정숙 변호사, 명도소송 전문가

엄정숙 변호사

법도 명도소송센터 대표 / 『명도소송 매뉴얼』 저자

부동산 전문변호사
대한변협 등록 전문변호사

공인중개사 자격
부동산 실무 이해도 최고

명도소송 800건+
다양한 사례 경험

가처분 600건+
점유이전금지 집행 전문

강제집행 200건+
현장 집행까지 직접 동행

언론 출연
MBC·KBS·SBS·YTN 전문가

전국 어디서나 전화만으로 선임 가능

사무실 방문 없이 전화 상담만으로 즉시 선임 가능합니다. 서류는 우편이나 이메일로 주고받으며, 전자소송으로 진행되므로 전국 어디서나 동일한 서비스를 받으실 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

점유이전금지가처분 집행은 건물을 인도받는 집행인가요?

아닙니다. 점유이전금지가처분 집행은 임차인이 건물을 비워주는 집행이 아닙니다. 소송 기간 중 임차인이 제3자에게 무단전대하거나 점유를 이전하지 못하도록 금지하는 취지의 집행입니다. 집행관이 현장에 방문하여 고시문을 부착하면 집행이 완료되며, 실제 건물 인도는 명도소송 승소 후 별도의 강제집행을 통해 이루어집니다.

가처분 집행 후에도 점유자가 바뀌면 어떻게 되나요?

가처분 집행 후 임차인이 제3자에게 점유를 이전하더라도, 명도소송 승소 후 승계집행문을 받아 새로운 점유자를 상대로 강제집행할 수 있습니다. 이것이 가처분의 핵심 효력입니다. 만약 가처분 없이 점유자가 바뀌었다면 처음부터 새로운 소송을 제기해야 하지만, 가처분이 있으면 승계집행문만으로 해결됩니다.

가처분 집행 기한 2주를 넘기면 어떻게 되나요?

가처분 결정 정본을 받은 후 2주 이내에 집행관 사무소에 강제집행을 신청해야 합니다. 이 기한을 초과하면 가처분 결정의 효력은 유지되지만, 집행을 위해서는 인지대와 송달료를 다시 납부하고 처음부터 가처분을 재신청해야 합니다. 따라서 결정 정본을 받는 즉시 바로 집행 신청을 진행하는 것이 중요합니다.

담보로 제공한 보증보험료는 나중에 돌려받나요?

보증보험 방식의 담보는 보증보험회사에 지급한 위탁수수료는 돌려받지 못합니다. 이는 보증보험료로 소진되기 때문입니다. 만약 현금 담보를 제공했다면 소송 종료 후 담보취소 신청을 통해 돌려받을 수 있으나, 현금을 묶어두는 불편함 때문에 대부분 보증보험을 선택합니다.

가처분만 따로 신청할 수 있나요?

네, 가능합니다. 명도소송 제기 전에 먼저 점유이전금지가처분만 신청할 수도 있고, 명도소송과 동시에 신청할 수도 있습니다. 다만 일반적으로는 명도소송과 함께 진행하는 것이 효율적입니다. 명도소송을 제기하면서 가처분도 함께 신청하면 소송 진행 중 가처분 집행이 완료되어 전체 기간이 단축됩니다.

집행 당일 임차인이 현장에 없으면 어떻게 하나요?

집행 당일 임차인이 현장에 없을 경우, 증인 2명과 열쇠공을 준비해야 합니다. 집행관이 증인 입회 하에 열쇠공을 통해 문을 열고 내부에 들어가 점유 상태를 확인한 후 고시문을 부착합니다. 증인은 이해관계가 없는 성인이면 누구나 가능하며, 집행 사실을 확인해주는 역할을 합니다.

점유이전금지가처분 집행, 이런 경우 필수입니다

명도소송 시작 전 반드시 점검하세요

임차인이 이미 제3자에게 무단전대한 정황이 있는 경우

임차인이 재무 상태가 불안하여 야반도주 우려가 있는 경우

소송 기간이 길어질 것으로 예상되는 복잡한 사건

임차인이 비협조적이고 고의적으로 소송을 지연시킬 가능성이 있는 경우

상가건물로 영업권 분쟁이 예상되어 제3자 개입 가능성이 높은 경우

다가구·다세대 건물 등 여러 세입자가 있어 점유 관계가 복잡한 경우

가처분 없이 진행 시 발생하는 문제들

소송 기간 중 점유자가 바뀌면 승소판결의 집행력이 새로운 점유자에게 미치지 않음

새로운 점유자를 상대로 처음부터 다시 명도소송을 제기해야 함

추가 소송으로 시간과 비용이 2배 이상 증가

강제집행 시점이 대폭 지연되어 임대수익 손실 확대

새로운 점유자가 또 다시 점유를 이전하면 무한 반복 위험

600건 이상의 가처분 집행 경험

법도 명도소송센터는 점유이전금지가처분 집행부터
명도 강제집행까지 전 과정을 책임지고 진행합니다

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✓ 명도소송 선임 시 점유이전금지가처분 0원
✓ 내용증명 무료 발송
✓ 변호사 선임료 200만원부터
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✓ 집행관 동행 및 현장 대응 지원

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법도 명도소송센터의 차별화된 서비스

체계적인 절차 관리

가처분 신청부터 집행 완료까지 전 과정 관리

2주 집행 기한 알림 서비스

집행관 사무소 방문 동행 지원

현장 집행 시 변호사 또는 직원 동행

실무 중심 대응

600건 이상 가처분 집행 노하우

점유자 변경 시 승계집행문 즉시 대응

집행 불능 상황 사전 예방

현장 돌발 상황 신속 해결

『명도소송 매뉴얼』 저자가 직접 진행합니다

엄정숙 변호사는 명도소송 실무서 『명도소송 매뉴얼』의 저자로, 이론과 실무를 겸비한 명도소송 전문가입니다. 800건 이상의 명도소송, 600건 이상의 점유이전금지가처분, 200건 이상의 강제집행을 직접 수행한 경험을 바탕으로 귀하의 사건을 성공적으로 완료해드립니다.

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(공휴일 휴무 / 점심시간 12시~1시)

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본 내용은 일반적인 점유이전금지가처분 집행절차에 대한 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사건의 구체적인 사실관계, 증거자료, 법원의 판단에 따라 절차와 결과가 달라질 수 있습니다. 본 글의 내용이 모든 경우에 정확하게 적용된다고 보장할 수 없으며, 실제 법률 문제 해결을 위해서는 반드시 전문 변호사와의 개별 상담이 필요합니다. 자세한 사항은 법도 명도소송센터 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 안내받으실 수 있습니다.

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