명도소송 강제집행 계고장 완벽 가이드 | 절차·기간·실무 대응까지
법도명도
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명도소송 강제집행 계고장
완벽 가이드
승소 판결 후 세입자 퇴거까지, 계고장 절차의 모든 것
명도소송에서 승소 판결을 받았는데도 세입자가 퇴거하지 않는 상황, 건물주라면 누구나 막막할 수밖에 없습니다. 이때 반드시 거쳐야 하는 절차가 바로 강제집행 계고입니다. 명도소송 강제집행 계고장은 법원 집행관이 세입자에게 전달하는 공식적인 퇴거 경고문으로, 자진퇴거의 마지막 기회를 부여하는 중요한 단계입니다.
명도소송 강제집행 계고장이란?
계고장은 명도소송 승소 후 강제집행을 신청했을 때, 법원 집행관이 세입자(채무자)에게 전달하는 강제집행 예고 통지서입니다. '정해진 기일까지 자진하여 부동산을 인도하지 않으면 예고 없이 강제로 집행이 진행되며, 그 비용을 전액 부담하게 됩니다'라는 내용을 담고 있습니다.
강제집행 계고장 발송 전 필수 절차
집행권원 확보
명도소송 승소 확정판결문 또는 가집행 선고가 포함된 판결문을 확보해야 합니다. 판결문이 상대방에게 송달 완료되어야 강제집행을 신청할 수 있습니다.
집행문 및 제증명 발급
관할 법원에서 집행력 있는 판결정본, 송달증명원, 확정증명원 등 강제집행에 필요한 서류를 발급받습니다.
강제집행 신청서 제출
관할 법원 집행관 사무소에 부동산 인도 강제집행 신청서와 구비서류를 제출하고, 집행비용을 예납합니다.
계고 집행일 지정
담당 집행관이 계고 집행 날짜를 지정하여 채권자(임대인)에게 통지합니다. 이후 계고 집행이 진행됩니다.
계고 집행, 어떻게 진행되나요?
계고 집행일에 법원 집행관이 해당 부동산을 직접 방문합니다. 세입자의 점유 상태를 확인한 후, 명도소송 강제집행 계고장(예고장)을 전달하며 1~2주의 자진퇴거 기간을 부여합니다. 세입자가 부재중일 경우에는 문 안쪽, 집 내부에서 가장 잘 보이는 곳에 계고장을 부착합니다. 임대인 또는 소송대리인이 계고 집행에 참석하여 절차를 확인하게 됩니다.
계고 기간
통상 1주일~2주일의 자진퇴거 기간이 부여됩니다. 이 기간 내 퇴거하면 본집행 없이 종료됩니다.
계고장 핵심 내용
'기일까지 자진 인도하지 않으면 예고 없이 강제집행이 진행되고 그 비용을 부담하게 됩니다'라는 경고 문구가 포함됩니다.
계고 후 자진퇴거율
실무상 대부분의 세입자가 계고장을 받은 후 자진퇴거를 선택합니다. 강제집행의 심리적 압박이 크기 때문입니다.
불이행 시 절차
계고 기간 내 퇴거하지 않으면 속행 신청 후 본집행이 진행됩니다. 법원 집행관에 의해 짐이 강제 반출됩니다.
명도소송 강제집행 계고장 핵심 정보
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 계고 집행 시점 | 강제집행 신청서 제출 후 집행비용 납부 완료 시 |
| 계고 기간 | 1주일 ~ 2주일 (자진퇴거 유도 기간) |
| 참석 필요 인원 | 채권자(임대인) 또는 소송대리인, 집행관 |
| 계고장 전달 방식 | 세입자 직접 전달 또는 문 안쪽 부착 |
| 강제집행 신청~본집행 완료 | 약 3개월 소요 (계고 포함) |
| 계고 후 자진퇴거 시 | 강제집행 취하서 제출로 절차 종료 |
실무 TIP: 계고 집행의 심리적 효과
명도소송 강제집행 계고장을 받은 세입자는 '예고 없이 강제집행이 진행된다'는 문구에 큰 심리적 압박을 느낍니다. 실제로 계고 단계에서 대다수의 세입자가 자진퇴거를 결정합니다. 누구도 법원 집행관에 의해 강제로 짐이 반출되는 상황을 원하지 않기 때문입니다.
계고 이후 본집행 절차
속행 신청서 제출
계고 기간이 경과해도 세입자가 퇴거하지 않으면, 집행관에게 강제집행 속행 신청서를 제출합니다.
본집행 비용 납부
본집행에 필요한 비용(집행관 출장비 등)을 예납합니다.
본집행 진행
집행관이 현장에 방문하여 법원 소속 집행관에 의해 세입자의 짐을 강제로 반출합니다. 열쇠수리공과 입회인 2명이 필요합니다.
물건 보관 및 매각
반출된 물건은 물류창고에 보관되며, 세입자가 찾아가지 않을 경우 매각 절차를 진행합니다.
주의: 점유이전금지가처분의 중요성
명도소송 진행 중 세입자가 점유를 제3자에게 이전하면, 승소하더라도 강제집행이 불가능해집니다. 따라서 명도소송 전 점유이전금지가처분을 반드시 선행해야 합니다. 명도소송 98% 이상의 사건에서 점유이전금지가처분이 필수적으로 진행됩니다.
강제집행 계고 필요 서류 체크리스트
명도소송 강제집행 비용 안내
법도 명도소송센터 실무 경험
법도 명도소송센터의 엄정숙 변호사는 대한변협 등록 부동산전문·민사전문 변호사이자 공인중개사 자격을 보유하고 있습니다. 「명도소송 매뉴얼」 저서의 저자로서 MBC, KBS, SBS, YTN 등 주요 언론에 부동산 법률 전문가로 다수 출연하고 있습니다. 명도소송 강제집행 계고장 절차부터 본집행까지, 풍부한 현장 경험을 바탕으로 신속하고 정확하게 사건을 처리해 드립니다.
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면책 공지
본 내용은 명도소송 강제집행 계고장에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사안의 구체적인 상황에 따라 절차, 기간, 비용 등이 달라질 수 있으며, 법률 및 판례의 변경으로 내용이 상이해질 수 있습니다. 정확한 법률 검토와 상담은 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 안내받으시기 바랍니다.
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