점유이전금지가처분 피보전권리 종류와 인정 조건 총정리
법도명도
본문
점유이전금지가처분 피보전권리
종류와 인정 조건 총정리
명도소송에서 승소해도 강제집행이 불가능해지는 상황, 피하고 싶으시죠?
점유이전금지가처분의 핵심 요건인 피보전권리를 제대로 이해하면 해결됩니다.
명도소송 진행 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면, 승소 판결을 받아도 강제집행이 불가능해집니다. 이를 방지하는 핵심 절차가 바로 점유이전금지가처분이며, 이 가처분 신청의 첫 번째 관문이 피보전권리의 소명입니다.
피보전권리란 무엇인가?
점유이전금지가처분을 신청하려면 반드시 피보전권리가 존재해야 합니다. 피보전권리란 본안소송에서 보호받고자 하는 실체적 권리를 의미합니다. 쉽게 말해, "나는 이 건물을 돌려받을 권리가 있다"는 것을 법원에 증명해야 한다는 것입니다.
점유이전금지가처분의 피보전권리란 부동산에 대한 인도청구권 또는 명도청구권을 말합니다. 채무자에게 대항할 수 있는 권리라면 물권에 근거한 것이든, 채권에 근거한 것이든 관계없이 피보전권리로 인정됩니다.
피보전권리로 인정되는 대표적인 권리
점유이전금지가처분의 피보전권리는 부동산 인도·명도청구권을 기초로 합니다. 물권이든 채권이든 채무자에게 대항할 수 있다면 모두 피보전권리가 될 수 있습니다. 실무에서 가장 많이 활용되는 피보전권리 유형을 정리했습니다.
임대차계약 해지에 따른 건물명도청구권
임대차계약이 해지되었음에도 임차인이 퇴거하지 않는 경우, 임대인은 건물명도청구권을 피보전권리로 하여 점유이전금지가처분을 신청할 수 있습니다. 가장 빈번하게 활용되는 유형입니다.
임대차기간 만료에 따른 건물명도청구권
계약 기간이 만료되어 갱신이 이루어지지 않았거나, 갱신거절 요건을 충족한 경우 발생하는 권리입니다. 기간 만료만으로 자동 해지되지 않으므로 적법한 절차 이행 여부가 중요합니다.
소유권에 기한 명도청구권
무단점유자나 불법점유자에 대해 소유권자가 갖는 물권적 청구권입니다. 소유권만 증명되면 피보전권리가 인정되므로 상대적으로 소명이 용이한 편입니다.
낙찰허가결정에 의한 건물명도청구권
경매를 통해 부동산을 낙찰받은 매수인이 기존 점유자를 상대로 갖는 권리입니다. 낙찰대금 완납 후 소유권이전등기를 마치면 피보전권리로 인정됩니다.
토지 소유권에 기한 건물퇴거청구권
타인 소유 토지 위에 있는 건물 점유자에 대해 토지 소유자가 갖는 권리입니다. 단, 이 경우 건물이 아닌 토지를 기준으로 가처분을 신청할 필요는 없습니다.
건물퇴거, 토지인도청구권을 피보전권리로 하는 경우에도 건물점유자에게는 건물에 대해서만 점유이전금지가처분을 하면 충분합니다. 토지에 대해서는 별도로 가처분신청을 할 필요가 없습니다.
피보전권리 인정을 위한 3가지 핵심 요건
법원에서 점유이전금지가처분을 인용받으려면 피보전권리의 존재만으로는 부족합니다. 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 가처분 결정을 받을 수 있습니다.
피보전권리의 존재
명도청구권, 인도청구권 등 본안소송에서 주장할 권리가 존재해야 합니다. 권리가 현재 성립되어 있거나, 적어도 권리 내용과 주체를 특정할 수 있을 정도로 요건이 갖추어져 있어야 합니다.
현상 변경의 염려
점유이전, 제3자에게 명의 변경, 고의적 무단 점유 등 현재 상태가 변경될 우려가 구체적으로 존재해야 합니다. 단순한 추측이 아닌 객관적 정황이 필요합니다.
본안 강제집행 곤란의 우려
점유가 이전될 경우 본안 판결의 강제집행이 불가능하거나 현저히 곤란해질 우려가 있어야 합니다. 이것이 보전의 필요성입니다.
점유이전금지가처분 신청 시 등기부상 명의자가 아닌 실제 점유자가 누구인지 반드시 확인해야 합니다. 점유자가 등기부 명의자와 다른 경우, 실제 점유자를 상대로 가처분을 신청하지 않으면 무효가 될 수 있습니다.
피보전권리 소명을 위한 준비서류
법원에 피보전권리의 존재를 소명하려면 객관적인 증거 서류가 필요합니다. 사안에 따라 다소 차이가 있으나, 일반적으로 다음 서류들을 준비해야 합니다.
점유이전금지가처분 진행 절차
피보전권리가 확보되었다면 다음 절차에 따라 점유이전금지가처분을 진행합니다. 신청부터 집행까지 보통 2~3주 내외가 소요됩니다.
가처분 신청서 작성 및 접수
피보전권리, 목적물의 가액, 신청취지와 신청이유를 기재한 신청서를 관할법원에 접수합니다. 전자소송 이용 시 인지대는 약 9,000원입니다.
담보 공탁
법원이 정한 담보금을 공탁합니다. 담보금은 목적물 가액의 10~20% 수준이며, 현금 외에 보증보험증권으로도 대체 가능합니다.
가처분 결정
법원이 피보전권리와 보전의 필요성을 인정하면 가처분 결정을 내립니다. 결정문에는 점유이전 금지, 집행관 인도 등의 내용이 포함됩니다.
가처분 집행
집행관에게 집행위임하여 현장에서 점유 현황을 확인하고, 공시서를 부착합니다. 채무자는 현상 유지 조건으로 계속 사용이 가능합니다.
피보전권리 소명, 전문가에게 맡기세요
점유이전금지가처분 600건 이상 직접 수행한 경험으로 안내해 드립니다
T 02-591-5657상담가능시간: 오전 10시 ~ 오후 6시 (공휴일 휴무 / 12시~1시 점심시간)
왜 법도 명도소송센터인가?
MBC, SBS, KBS, YTN 등 다수 언론에 부동산 소송 전문가로 소개되었으며, 명도소송 실무서적의 저자가 직접 귀하의 사건을 검토하고 진행합니다.
비용 안내
투명한 비용 구조
사건 난이도·증거 상태에 따라 달라질 수 있으며, 무료 전화상담 시 투명하게 안내해 드립니다.
자주 묻는 질문
무료 승소자료 받아보세요
명도소송 절차·비용·기간을 한눈에 정리한 자료를 무료로 보내드립니다.
홈페이지 상단 메뉴에서 1분만에 신청하세요.
네이버에서 "법도 명도소송센터" 검색
본 내용은 점유이전금지가처분 피보전권리에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사안에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으며, 관련 법령이나 판례의 변경으로 내용이 달라질 수 있습니다. 구체적인 사안에 대한 정확한 상담은 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 안내받으시기 바랍니다.
댓글목록0