점유이전금지가처분과 명도소송 차이, 왜 함께 진행해야 할까
법도명도
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점유이전금지가처분과 명도소송의 차이
왜 함께 진행해야 할까?
명도소송에서 승소해도 강제집행이 불가능한 경우가 있습니다.
두 절차의 차이점과 반드시 함께 진행해야 하는 이유를 알려드립니다.
점유이전금지가처분과 명도소송, 어떻게 다른가요?
임대차계약이 종료되었는데도 임차인이 나가지 않거나, 월세를 장기간 연체한 상황에서 건물주가 가장 먼저 떠올리는 것이 바로 명도소송입니다. 하지만 명도소송만 단독으로 진행하면 예상치 못한 문제에 직면할 수 있습니다.
명도소송 진행 중에 임차인이 악의적으로 제3자에게 점유를 넘겨버리면, 승소 판결을 받아도 그 판결로는 새로운 점유자에게 강제집행을 할 수 없기 때문입니다. 이런 상황을 막기 위해 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 실무상 필수로 여겨지고 있습니다.
점유이전금지가처분
- 점유자 변경을 사전에 차단
- 명도소송 전 또는 동시 신청
- 소요기간 약 2~4주
- 담보제공 필요 (보증보험)
- 결정 후 2주 내 집행 필수
명도소송
- 부동산 인도 판결 확보
- 강제집행의 근거가 되는 판결문
- 소요기간 약 4~6개월
- 인지대, 송달료 납부
- 승소 후 강제집행 가능
점유이전금지가처분 없이 명도소송만 하면 생기는 문제
명도소송 판결의 효력은 변론종결 당시의 재판 당사자에게만 미칩니다. 쉽게 말해, 소송 도중 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기면 그 판결문으로는 새 점유자를 내보낼 수 없다는 뜻입니다.
명도소송에서 승소하더라도 임차인이 소송 중 위장 세입자나 가족에게 점유를 넘기면, 처음부터 새로운 점유자를 상대로 다시 명도소송을 제기해야 합니다. 시간과 비용이 두 배로 들어가는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.
가처분 결정 후 점유가 제3자에게 이전되더라도, 본안판결의 집행단계에서 승계집행문을 부여받아 그 제3자의 점유를 배제하고 강제집행을 진행할 수 있습니다. 즉, 한 번의 소송으로 확실하게 부동산을 되찾을 수 있습니다.
점유이전금지가처분과 명도소송 진행 절차
일반적으로 점유이전금지가처분과 명도소송은 동시에 신청합니다. 가처분은 빠르게 결정이 나오고 집행까지 완료된 후, 본안 명도소송이 진행되는 형태입니다. 전체 절차를 한눈에 살펴보겠습니다.
점유이전금지가처분과 명도소송 비용은 얼마일까요?
비용은 크게 변호사 선임료와 법원에 납부하는 실비용으로 나뉩니다. 변호사 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명은 추가 비용 없이 함께 진행되는 경우가 많습니다.
엄정숙 변호사
법도 명도소송센터 대표변호사
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명도소송은 단순한 분쟁이 아니라 건물주의 재산권과 직결된 중요한 문제입니다. 점유이전금지가처분과 명도소송의 차이를 정확히 이해하고, 처음부터 두 절차를 함께 진행하면 불필요한 손해를 막고 확실하게 부동산을 되찾을 수 있습니다.
법도 명도소송센터는 방문 없이 전화만으로도 선임이 가능하며, 전국 어디서나 사건을 진행할 수 있습니다. 더 이상 혼자 고민하지 마시고, 명도소송 전문가에게 상담받아 보세요.
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