재건축 매도청구 절차 5단계, 시가감정부터 소유권이전까지 완벽 가이드
법도명도
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재건축 매도청구 절차
5단계 완벽 가이드
사업시행계획인가부터 소유권이전까지, 재건축 매도청구의 모든 것을 명쾌하게 안내합니다
재건축 매도청구란 무엇인가
재건축 매도청구는 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 않은 토지·건물 소유자를 상대로 해당 부동산의 소유권을 매도할 것을 청구하는 법적 권리입니다. 재개발사업이 강제가입제를 취하는 것과 달리, 재건축사업은 임의가입제이므로 매도청구 제도가 필요합니다.
재건축 매도청구 절차가 존재하는 이유는 명확합니다. 노후·불량 주택을 재건축하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 공공복리 목적을 실현하기 위해서입니다. 헌법재판소도 2020년 이 제도에 대해 합헌 결정을 내린 바 있습니다. 다만 매도청구를 받는 소유자의 재산권 보호를 위해 여러 가지 제한과 절차가 법으로 정해져 있습니다.
재건축 매도청구 절차 5단계 상세 안내
인가 고시
촉구(30일)
(2개월)
소송 제기
판결
재건축 매도청구 절차의 핵심 기한
| 절차 단계 | 법정 기한 | 기산점 |
|---|---|---|
| 동의여부 촉구 | 30일 이내 | 사업시행계획인가 고시일 |
| 회답기간 | 2개월 | 촉구서 수령일 |
| 매도청구권 행사 | 2개월 이내 | 회답기간 만료일 다음날 |
| 현금청산자 협의 | 90일 이내 | 관리처분계획 인가·고시 다음날 |
| 현금청산자 매도청구 | 60일 이내 | 협의기간 만료일 다음날 |
매도청구 기한 도과 시 불이익
재건축 조합이 법정 기한 내에 매도청구권을 행사하지 못하면 해당 매도청구권의 효력이 상실됩니다. 이 경우 조합은 새롭게 조합설립변경인가 등의 절차를 밟아 다시 매도청구권을 행사해야 하며, 이 과정에서 최소 6개월 이상의 지연이 발생할 수 있습니다. 또한 현금청산자에 대한 매도청구 기한을 도과하면 연 5%에서 최대 연 15%의 지연이자를 가산하여 지급해야 합니다.
재건축 매도청구 대응 시 확인해야 할 사항
권리보호를 위한 체크리스트
미동의자 vs 현금청산자
미동의자는 처음부터 조합설립에 동의하지 않은 자이고, 현금청산자는 조합설립에 동의했으나 분양신청을 하지 않은 자입니다. 매도청구 절차와 기준일이 다르게 적용됩니다.
시가감정의 중요성
재건축 매도청구소송의 핵심은 시가감정입니다. 개발이익이 포함된 시가로 산정되므로, 감정평가 과정에서 적극적으로 의견을 개진하는 것이 권리보호에 중요합니다.
최고절차의 예외
주택단지 내에 토지만 소유한 자는 처음부터 조합설립 동의 대상이 아니므로, 이러한 자에 대한 매도청구에는 최고절차가 필요하지 않습니다.
판결 후 대응
조합이 판결 후에도 매매대금을 지급하지 않는 경우, 반소를 제기하여 지연이자를 추가로 받거나 환매청구권 행사를 고려할 수 있습니다.
법도 명도소송센터 엄정숙 변호사
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재건축 매도청구 절차 자주 묻는 질문
실무에서 자주 접하는 질문들
매도청구권이 행사되더라도 법원의 확정판결이 있기 전까지는 소유권이 상실되지 않습니다. 또한 소송 중에도 재건축 참가 의사를 번복할 수 있어, 상황에 따라 대응 전략을 달리할 수 있습니다.
법원이 선정한 감정평가사가 시가감정을 진행합니다. 재건축의 경우 개발이익이 포함된 시가로 산정되며, 감정평가 과정에서 의견서를 제출하는 등 적극적인 대응이 권리보호에 중요합니다.
매도청구권의 효력이 상실되어 조합은 새로이 조합설립변경인가 등의 절차를 거쳐야 합니다. 이 과정에서 최소 6개월 이상의 지연이 발생하며, 소유자로서는 이러한 점을 활용한 대응이 가능합니다.
재건축 매도청구 절차는 법에서 정한 엄격한 기한과 요건을 따라야 합니다. 미동의자나 현금청산자로서 매도청구를 받았다면, 조합의 절차 준수 여부를 꼼꼼히 확인하고 시가감정 단계에서 적극적으로 대응하는 것이 자신의 권리를 보호하는 핵심입니다. 복잡한 재건축 매도청구 절차에서 부동산전문 변호사의 조력은 결과에 큰 차이를 만들 수 있습니다.
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