재건축 매도청구 요건을 이해하기 위해서는 먼저 매도청구권의 개념부터 알아야 합니다. 매도청구권이란 재건축 조합이 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 않은 토지·건축물 소유자에게 해당 부동산의 매도를 청구할 수 있는 법적 권리입니다.

재개발사업은 강제가입제를 채택하여 모든 토지등소유자가 조합에 자동 가입되지만, 재건축사업은 임의가입제를 취하고 있습니다. 따라서 조합에 가입하지 않은 소유자의 부동산을 취득하기 위해 매도청구권이라는 특별한 제도가 필요한 것입니다.

재건축 매도청구 요건을 충족하기 위해서는 위 네 가지 조건이 모두 갖춰져야 합니다. 특히 조합설립인가에 하자가 있는 경우 매도청구권 자체가 발생하지 않으므로, 조합설립결의의 적법성을 먼저 확인해야 합니다.

대법원 판례에 따르면, 조합설립인가처분이 적법하게 취소되었거나 그 하자가 중대하고 명백하여 당연무효인 경우에는 매도청구권 행사의 적법성을 다툴 수 있습니다. 따라서 매도청구를 받은 소유자라면 이 부분을 반드시 검토해 보아야 합니다.

재건축 매도청구 요건은 대상자에 따라 적용 법조항과 기한이 다릅니다. 조합설립에 처음부터 동의하지 않은 미동의자와 조합설립에는 동의했으나 분양신청을 하지 않은 현금청산자는 별도의 규정이 적용됩니다.

특히 현금청산자의 경우 제소기간을 도과하더라도 매도청구권이 소멸되지는 않지만, 최소 연 5%에서 최대 연 15%의 지연이자를 가산하여 지급해야 합니다. 따라서 양측 모두 법정 기한을 철저히 준수하는 것이 중요합니다.

재건축 매도청구 요건을 충족하여 매도청구를 받았다면, 다음과 같은 대응 전략을 검토해 볼 수 있습니다.

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