월세 명도소송 패소 원인 5가지, 임대인이 반드시 피해야 할 실수
법도명도
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월세 명도소송 패소 원인 5가지
임대인이 반드시 피해야 할 실수
명도소송에서 이길 수 있는 사건도 준비 부족으로 패소하는 경우가 많습니다. 800건 이상 명도소송 경험 전문 변호사가 핵심 패소 원인을 분석합니다.
월세를 몇 달째 내지 않는 세입자, 계약 만료 후에도 나가지 않는 임차인 때문에 명도소송을 고민하고 계신가요?
분명히 이길 수 있을 것 같은 사건인데도 준비 과정의 실수 하나로 패소하거나, 소송이 길어져 손해가 커지는 사례가 적지 않습니다.
오늘은 월세 명도소송에서 임대인이 자주 범하는 패소 원인 5가지와 이를 피하는 방법을 상세히 알려드리겠습니다.
월세 명도소송 패소 원인 5가지
계약해지 통보 누락 또는 부실
명도소송의 가장 흔한 패소 원인입니다. 많은 임대인이 세입자가 월세를 연체하면 당연히 계약이 종료된다고 생각하지만, 법적으로는 반드시 계약해지 의사를 명확히 통보해야 합니다. 구두로만 통보하거나, 통보 내용이 모호하면 법원에서 계약해지가 인정되지 않을 수 있습니다.
연체액 요건 미충족
주택임대차보호법은 '2기 이상 연체'를 계약해지 사유로 규정하고 있습니다. 여기서 주의할 점은 '2기'란 단순히 2개월이 아니라 2개월분 월세 총액을 의미합니다. 예를 들어 첫 달은 전액 미납, 둘째 달은 절반만 납부했다면 총 연체액이 2개월분에 미달하여 소송을 제기할 근거가 부족해집니다. 상가의 경우 3기 이상 연체가 기준입니다.
점유이전금지가처분 미신청
명도소송에서 승소하더라도 판결 효력은 소송 당시 피고로 지정한 점유자에게만 미칩니다. 만약 소송 중에 세입자가 제3자에게 점유를 넘기면, 승소 판결을 받아도 새로운 점유자에게 강제집행을 할 수 없어 처음부터 다시 소송을 해야 하는 상황이 발생합니다.
보증금 반환 의무 불이행
위법을 저지른 세입자라도 보증금을 돌려받을 권리가 있습니다. 세입자는 이를 악용하여 "보증금을 돌려받지 못했다"며 항변하여 소송을 지연시키는 경우가 많습니다. 임대인이 보증금 반환 의무를 다하지 않으면 명도 청구가 기각되거나 소송이 크게 길어질 수 있습니다.
허위 실거주 주장
계약갱신요구권 행사 시 임대인이 '실거주'를 이유로 갱신을 거절해놓고, 실제로는 다른 사람에게 임대하는 경우가 있습니다. 이 경우 명도소송에서 패소할 뿐 아니라 임차인으로부터 손해배상 청구까지 당할 수 있습니다. 2024년 헌법재판소도 이러한 손해배상 책임 조항이 합헌이라고 판시했습니다.
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1차 상담 및 서류 준비
사건 검토 후 필요 서류 안내, 전략 수립
내용증명 발송
계약해지 의사를 법적으로 유효하게 통보
점유이전금지가처분 신청
소송 중 점유자 변경 방지 (약 1개월 소요)
명도소송 본안 진행
소장 제출, 답변서 대응, 변론 진행 (3~6개월 소요)
강제집행
판결 확정 후 법원 소속 집행관이 부동산 인도 집행 (약 3개월 소요)
임의 퇴거 조치는 절대 금물
아무리 억울한 상황이라도 세입자의 짐을 무단으로 치우거나 잠금장치를 교체하면 주거침입죄, 손괴죄로 형사처벌을 받을 수 있습니다. 반드시 법적 절차를 통해 진행해야 합니다.
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엄정숙 변호사
법도 종합법률사무소 대표변호사 | 명도소송 매뉴얼 저자
MBC, KBS, SBS, YTN 등 주요 방송 출연 및 언론 법률 자문
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본 내용은 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 따라 적용이 달라질 수 있습니다. 실제 사건에 대한 판단이나 조언은 전문 변호사와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 본 내용의 정확성에 대해 보증하지 않으며, 이로 인해 발생하는 손해에 대해 책임지지 않습니다. 자세한 내용은 무료 전화상담(02-591-5657) 시 안내해 드리겠습니다.
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