임대차 기간이 만료되었거나 월세가 수개월째 연체되어 세입자를 내보내야 하는 상황, 한 번쯤 명도소송을 검색해 보셨을 겁니다. 그런데 막상 소송을 준비하려고 하면 '소가'라는 용어에서 막히는 분들이 많습니다.

"보증금 5천만 원이니까 소가도 5천만 원 아닌가요?"라고 생각하실 수 있습니다. 하지만 명도소송의 소가 산정은 일반적인 금전청구 소송과 전혀 다른 방식으로 이루어집니다.

명도소송 소가란 무엇인가

소가(소송목적의 값)란 원고가 소송을 통해 얻으려는 경제적 이익을 금액으로 환산한 것입니다. 금전 청구 소송이라면 청구 금액 자체가 소가가 되지만, 명도소송은 '부동산 인도'를 목적으로 하므로 해당 목적물의 가액을 기준으로 삼아야 합니다.

이때 기준이 되는 것이 바로 시가표준액입니다. 시가표준액은 지방세 부과의 기준이 되는 공적 가격으로, 실거래가나 감정평가액과는 다릅니다. 명도소송 소가 계산에서는 이 시가표준액을 활용하여 목적물 가액을 산출하게 됩니다.

왜 보증금이 아닌 시가표준액인가

명도소송은 금전을 청구하는 소송이 아니라 점유를 회수하는 소송입니다. 점유 대상인 부동산 자체의 가치를 기준으로 삼는 것이 법리적으로 타당하기에 시가표준액이 소가 산정의 기준이 됩니다.

간혹 서울 도심의 대지와 건물처럼 공시지가가 높은 경우, 명도소송 소가가 예상보다 크게 산출되어 인지대 부담이 늘어나는 경우도 있습니다. 반대로 건물만을 대상으로 하는 임대차 계약이라면 건물 시가표준액만 반영되어 소가와 인지대가 상대적으로 낮아질 수 있습니다.

소가에 따른 인지대 계산

명도소송 소가가 확정되면 그에 따른 인지대를 계산할 수 있습니다. 인지대는 소장을 법원에 접수할 때 납부해야 하는 비용으로, 소가 구간에 따라 계산 방식이 달라집니다.

명도소송 진행 흐름과 소가의 역할

명도소송 소가 계산이 중요한 이유는 단순히 인지대 때문만은 아닙니다. 초기에 소가를 정확히 산정해 두면 전체 절차가 매끄럽게 진행됩니다. 보정명령 없이 소장 접수부터 변론기일 지정까지 안정적으로 이어질 수 있습니다.

명도소송 소가 관련 자주 하는 오해

첫째, 전세보증금이나 월세 총액이 소가가 된다는 오해입니다. 명도소송 소가 계산은 금전이 아닌 부동산 인도를 목적으로 하기 때문에 시가표준액이 기준입니다.

둘째, 건물명도와 건물인도가 다른 개념이라는 오해입니다. 실무에서 건물명도와 건물인도는 동일한 의미로 사용됩니다. 점유를 회수한다는 목적은 같습니다.

셋째, 소가가 높으면 승소 가능성이 높아진다는 오해입니다. 소가는 인지대 산정의 기준일 뿐, 재판 결과와는 무관합니다. 중요한 것은 계약 해지 사유와 이를 뒷받침하는 증거입니다.

변호사 선임이 필요한 이유

명도소송 소가 계산은 대법원 전자소송 사이트의 부동산가액 계산기를 활용하면 직접 할 수도 있습니다. 하지만 집합건물의 대지권 지분 반영, 부분 점유 사건에서의 범위 특정, 복수 청구 시 소가 합산 여부 등은 실무 경험 없이 판단하기 어려운 부분입니다.

소가 산정에서의 착오는 보정명령으로 이어지고, 이는 전체 소송 기간을 지연시킵니다. 처음부터 정확하게 진행하는 것이 시간과 비용 모두를 절약하는 방법입니다.