점유이전금지가처분 집행 절차, 14일 내 완료하지 못하면 처음부터 다시?
법도명도
2026-01-30 11:37
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본문
점유이전금지가처분 집행
14일 놓치면 처음부터 다시?
14일 놓치면 처음부터 다시?
결정문 받고 2주 내 집행 완료 못하면
인지·송달료 재납부 + 처음부터 재신청
인지·송달료 재납부 + 처음부터 재신청
가처분 결정문 받았는데 안심하셨나요?
많은 임대인분들이 점유이전금지가처분 결정문을 받으면 모든 절차가 끝난 것으로 오해하십니다. 하지만 결정문은 시작일 뿐입니다. 결정문 송달 후 14일 내에 집행관 사무실을 직접 방문하여 집행 신청을 완료해야 합니다. 이 기간을 놓치면 지금까지 납부한 인지·송달료가 모두 무효가 되고, 처음부터 다시 신청해야 하는 상황이 발생합니다.
집행 절차 놓치면 생기는 일
인지·송달료 재납부
약 3~5만원 추가 손실
시간 손실
최소 2~3주 지연
점유자 변경 위험
제3자 이전 시 무용지물
실제 사례: A씨는 가처분 결정문을 받고 안심했다가 14일을 넘겨버렸습니다. 결국 인지 약 9,000원과 송달료 3만원을 다시 납부하고, 보증보험료까지 재가입해야 했습니다. 게다가 그 사이 임차인이 제3자에게 점유를 넘기려는 정황까지 포착되어 급하게 재신청을 진행했지만, 이미 3주가 지나버린 상황이었습니다.
점유이전금지가처분 집행 단계별 절차
1
가처분 결정문 송달 확인
법원에서 가처분 결정문을 송달받습니다. 담보제공(보증보험증권 제출) 후 수일 내에 받게 되며, 이 결정문은 채권자용과 채무자용을 각각 발급받아야 합니다. 결정문 정본 발급은 반드시 필요한 만큼 준비하세요.
2
집행관 사무실 직접 방문 (전자소송 불가)
중요: 가처분 집행 신청은 전자소송으로 진행되지 않습니다. 반드시 관할 법원의 집행관 사무실을 직접 방문해야 합니다. 방문 시 필요 서류는 다음과 같습니다.
강제집행신청서 (휴대전화번호 정확히 기재)
가처분 결정문 발급정본 (채권자·채무자 수만큼)
임대차계약서 사본
상가명도 시: 사업자등록증 등
주택명도 시: 전입세대열람 확인서류
3
집행비용 당일 납부
서류 접수 후 집행비용 예납안내서를 받습니다. 집행비용은 신청 당일 반드시 납부되어야 합니다. 통상 집행비용은 집행관 수수료, 송달료, 출장비 등을 포함하여 10만원 미만입니다. 거리와 채무자 수에 따라 다소 차이가 있을 수 있습니다.
4
집행관 연락 대기
집행비용 납부가 완료되면 신청이 완료됩니다. 집행위임 후 빠르면 다음날, 보통 3일 이내에 집행관으로부터 연락이 옵니다. 집행일정을 협의하여 확정합니다. 이때 휴대전화를 항상 확인할 수 있는 상태로 유지해야 합니다.
5
집행 당일 현장 참여 준비
집행관과 약속한 시간에 목적물 소재지에서 만납니다. 채무자(임차인)가 현장에 없을 경우를 대비하여 다음을 준비해야 합니다.
입회인 2명 (채권자 외 지인, 신분증 지참 필수)
열쇠공 (집행관이 연락처 알려주는 경우도 있음)
입회인은 집행이 종료될 때까지 현장에 있어야 합니다.
6
집행 진행 및 고시문 부착
집행관이 현장에 도착하면 다음 절차로 진행됩니다.
초인종을 누르거나 이름을 부르며 내부 점유자 확인
점유자 부재 시 열쇠공을 통한 강제개문
내부 진입 후 점유자 재확인 (상가와 주택의 확인 방법 상이)
벽면에 고시문 부착 ('점유를 타인에게 이전하지 말라'는 내용)
현황조서 작성
열쇠공을 통한 재잠금 및 퇴실
집행 완료 후 효력: 고시문이 부착되면 채무자는 목적물에 대해 현상을 변경할 수 없게 됩니다. 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경하는 것이 금지됩니다. 만약 집행 후에도 점유가 제3자에게 이전되었다면, 본안판결의 집행단계에서 승계집행문을 부여받아 그 제3자의 점유를 배제할 수 있습니다.
집행 절차에서 자주 발생하는 실수
실수 1: 결정문 정본을 필요한 만큼 발급받지 않음
→ 채권자용과 채무자 수만큼 발급받아야 집행 신청이 가능합니다.
→ 채권자용과 채무자 수만큼 발급받아야 집행 신청이 가능합니다.
실수 2: 전자소송으로 신청하려 시도
→ 가처분 집행은 반드시 집행관 사무실 직접 방문이 필요합니다.
→ 가처분 집행은 반드시 집행관 사무실 직접 방문이 필요합니다.
실수 3: 집행비용을 당일 납부하지 않음
→ 당일 납부하지 않으면 신청이 접수되지 않습니다.
→ 당일 납부하지 않으면 신청이 접수되지 않습니다.
실수 4: 집행 당일 입회인이나 열쇠공을 준비하지 않음
→ 채무자 부재 시 강제개문이 불가능하여 집행이 연기됩니다.
→ 채무자 부재 시 강제개문이 불가능하여 집행이 연기됩니다.
법도 명도소송센터 엄정숙 변호사
부동산전문·민사전문 변호사 (대한변협 등록) | 공인중개사 자격 보유
『명도소송 매뉴얼』 저자 | MBC·KBS·SBS 다수 출연
『명도소송 매뉴얼』 저자 | MBC·KBS·SBS 다수 출연
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공휴일 휴무 | 무료 전화상담
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점유이전금지가처분이 필수인 이유
명도소송만 진행하고 점유이전금지가처분을 생략하면 어떤 일이 벌어질까요? 소송 진행 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기거나 점유명의를 변경할 수 있습니다. 이 경우 승소 판결을 받아도 기판력이 새로운 점유자에게 미치지 않아 강제집행이 불가능합니다. 결국 새로운 점유자를 상대로 처음부터 다시 소송을 제기해야 하는 상황이 발생합니다.
실제 판례: 점유이전금지가처분 없이 명도소송을 진행했고, 변론종결 전에 점유자가 바뀌었음에도 기존 점유자를 당사자로 하여 승소했지만, 새로운 점유자에게는 기판력이 미치지 않아 전액 무용지물이 된 사례가 있습니다. 법원은 새로운 점유자에게 처음부터 다시 소송을 제기하라고 판결했습니다.
이러한 위험을 사전에 차단하기 위해 점유이전금지가처분은 명도소송에서 필수적인 절차로 간주되고 있습니다. 법도 명도소송센터에서는 명도소송 선임 시 점유이전금지가처분 진행을 패키지로 지원하여 한 번에 안전하게 진행할 수 있도록 도와드립니다.
비용은 얼마나 드나요?
인지대
전자소송 할인 시
약 9,000원
약 9,000원
송달료
당사자 수 × 3회분
약 1.5~3만원
약 1.5~3만원
집행비용
집행관 수수료 등
10만원 미만
10만원 미만
보증보험료
담보제공명령 시
사건별 상이
사건별 상이
법원 납부 실비용: 인지·송달료·집행관 비용·열쇠공·우편료 등을 모두 더하면 대략 50만원~100만원 정도입니다. 부동산 규모가 크거나 토지명도의 경우 소가가 커서 인지·송달료가 더 높아질 수 있습니다.
변호사 선임료
200만원부터
(사건 난이도·증거 상태에 따라 상이)
선임 시 점유이전금지가처분 진행 지원 포함
내용증명 무료 (선임 시)
선임 시 점유이전금지가처분 진행 지원 포함
내용증명 무료 (선임 시)
※ 강제집행은 별도 계약입니다
※ 내용증명만 의뢰 시 20만원
※ 내용증명만 의뢰 시 20만원
자주 묻는 질문
Q. 가처분 결정문을 받으면 바로 집행되나요?
아닙니다. 결정문을 받은 후 14일 내에 집행관 사무실에 직접 방문하여 집행 신청을 해야 합니다. 결정문만 받고 집행 신청을 하지 않으면 아무런 효력이 없습니다.
Q. 집행 신청을 전자소송으로 할 수 있나요?
불가능합니다. 점유이전금지가처분 집행 신청은 반드시 관할 법원의 집행관 사무실을 직접 방문해야 합니다.
Q. 집행은 얼마나 빨리 진행되나요?
집행비용 납부 후 집행관으로부터 연락이 오며, 빠르면 다음날, 보통 3일 이내에 집행일정이 잡힙니다.
Q. 집행 후에도 임차인이 점유를 넘기면 어떻게 하나요?
집행 후 점유가 제3자에게 이전된 경우, 본안 소송에서 승소한 후 집행 단계에서 승계집행문을 부여받아 제3자의 점유를 배제할 수 있습니다.
Q. 명도소송과 가처분을 동시에 진행할 수 있나요?
네. 오히려 동시 진행이 일반적입니다. 명도소송 제기 전 또는 동시에 점유이전금지가처분을 신청하여 소송 기간 중 점유자 변경을 원천적으로 차단하는 것이 안전합니다.
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평일 오전 10시 ~ 오후 6시 (점심시간 12~1시) | 공휴일 휴무
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면책 공지
본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사건의 구체적인 상황, 증거 상태, 법원의 판단 등에 따라 절차·비용·기간·결과가 달라질 수 있습니다. 본 정보는 법률 자문이 아니며, 정확하지 않을 수 있습니다. 귀하의 사건에 대한 자세한 내용 및 정확한 법률 조언은 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 확인하실 수 있습니다. 강제집행은 별도 계약 사항입니다.
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