시점 0 · 개념임대차등기란 무엇이고, 임차권등기명령과 무엇이 다른가요?

임대차등기명령은 법률상 정식 명칭이 임차권등기명령이며, 임대차가 끝난 뒤 보증금을 받지 못한 임차인이 법원의 명령으로 임차권을 등기부에 올리는 절차입니다. 검색창에서는 임대차등기명령, 임대차등기, 임차권등기라는 말이 섞여 쓰이지만, 법이 정한 경로는 두 갈래로 나뉩니다.

첫째는 「민법」 제621조의 임대차등기입니다. 부동산임차인은 당사자 사이에 반대약정이 없으면 임대인에게 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있고(①), 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다(②). 주택이라면 주임법 제3조의4①이 이 등기의 효력에 임차권등기명령 등기의 효력 규정(제3조의3⑤·⑥)을 준용합니다. 둘째가 임대인의 협력 없이 임차인이 법원에 신청하는 임차권등기명령입니다.

명도 실무에서 문제가 되는 것은 대부분 임차권등기명령입니다. 임대인 입장에서는 집이 비었는데도 등기부에 임차권등기가 남아 매도나 새 임대가 어려워지고, 임차인 입장에서는 이사 날짜와 등기 기입 날짜가 어긋나 권리를 잃을까 걱정하게 됩니다. 두 사람 모두 결국 '언제'라는 질문에 부딪히므로, 이 글은 시점을 기준으로 정리합니다.

시점 1 · 신청임대차등기명령 신청 방법과 신청서에 적을 네 가지

임대차등기명령 신청은 임차주택(상가는 임차건물)의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 합니다. 신청할 수 있는 때는 조문에 정해져 있습니다. 주택은 '임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우'(주임법 제3조의3①), 상가는 '임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우'(상가법 제6조①)입니다. 계약기간 중이라면 이 요건을 채우기 어렵습니다.

신청서에는 이 사항들을 적고, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 합니다(주임법 제3조의3②, 상가법 제6조②). 실무상 임대차계약서, 주민등록(전입)일자, 입주일, 확정일자를 확인해 적고, 계약 종료 통지와 보증금 반환 요구를 한 문자·내용증명을 함께 정리해 두는 경우가 많습니다. 첨부서류의 세부 목록과 수수료는 대법원규칙과 법원 실무에 따르는 부분이라 사건마다 확인하는 것이 안전합니다.

상가는 한 가지를 더 봐야 합니다. 상가법 제6조는 같은 법 제2조③에 열거된 조문이 아니어서, 보증금이 제2조① 단서의 대통령령 기준(환산보증금)을 넘는 상가건물 임대차에는 적용되지 않습니다. 기준 해당 여부부터 확인한 뒤 임대차등기명령방법을 정해야 헛걸음을 줄일 수 있습니다.

시점 2 · 효력임대차등기명령 기간은 얼마나 걸리나요? 시간을 좌우하는 변수

임대차등기명령 기간을 며칠로 딱 잘라 말할 수는 없습니다. 법은 처리 일수를 정하지 않았고, 신청서 보정이 필요한지, 소명자료가 충분한지, 법원의 사건 처리 사정, 결정 뒤 등기소에 촉탁해 기입되는 과정(⑦ 대법원규칙 사항)에 따라 걸리는 시간이 달라집니다. 그래서 날짜를 묻기보다 지금 어느 시점에 있는지를 먼저 확인하는 편이 정확합니다. 임대차등기기간을 묻는 질문도 결국 같은 답으로 이어집니다.

주택과 상가는 여기서 차이가 하나 있습니다. 주임법 제3조의3③은 「민사집행법」 가압류 규정을 준용하면서 그 목록에 제292조③을 넣었는데, 제292조③은 '제2항의 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다'는 조문입니다. 주택은 임대인에게 결정을 송달하기 전에도 등기 집행을 진행할 수 있는 구조라는 뜻입니다. 반면 상가법 제6조③의 준용 목록에는 제292조③이 없습니다. 이 차이가 실제 처리 순서나 시간에 어떤 차이를 낳는지는 법원 운용에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵고, 상가 사건이라면 진행 상황을 사건 기록으로 확인하는 것이 좋습니다.

1차 조치 · 임대차등기명령 기간을 관리할 시점 체크표

시점 3 · 이사등기를 마치기 전에 이사하면 권리를 잃을 수 있나요?

임대차등기명령의 보호가 이사와 연결되는 지점은 '등기를 마친 뒤'입니다. 주임법 제3조의3⑤ 본문은 임차인이 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다고 정하고, 같은 항 단서 앞부분은 임차권등기 이전에 이미 갖고 있었다면 그 권리가 그대로 유지된다고 정합니다. 그리고 단서 뒷부분은 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 '이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다'고 정합니다. 상가법 제6조⑤도 같은 구조입니다.

거꾸로 말하면 결정만 받고 등기 기입 전에 주민등록을 옮기거나 짐을 빼면, ⑤ 단서가 보호하는 범위 밖에 놓일 수 있습니다. 주택 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건(주임법 제3조①)에 기대고 있으므로, 등기 기입이 확인되기 전에 그 요건을 스스로 없애는 것은 위험할 수 있습니다. 이사 날짜가 정해져 있다면 신청 시점을 앞당기고, 등기사항증명서를 직접 떼어 임차권등기가 올라간 것을 확인한 다음 전출하는 순서가 안전합니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서·문자·등기사항증명서를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

신청 실무임대차등기명령 셀프 신청과 비용, 기각되면 항고

임대차등기명령 셀프 신청도 법적으로 막혀 있지 않습니다. 법은 임차인이 신청하도록 정하고 있고, 신청서 기재사항과 소명 대상도 조문에 나와 있기 때문입니다. 다만 혼자 진행할 때 자주 걸리는 지점은 임대차 종료 사실의 소명입니다. 만료일이 지났다는 것만으로 충분한지, 해지 통지가 도달했다는 자료가 필요한지는 계약 내용과 갱신 경과에 따라 달라집니다.

신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있습니다(주임법 제3조의3④, 상가법 제6조④). 조문은 즉시항고가 아니라 '항고'로 정하고 있으니, 불복 방식을 혼동하지 말고 결정문에 적힌 기각 이유부터 확인합니다. 이유가 소명 부족이라면 자료를 보완하는 방법과 항고 중 어느 쪽이 사건에 맞는지 비교해 볼 만합니다.

임대차등기명령 비용은 신청하는 임차인이 먼저 냅니다. 그 대신 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(주임법 제3조의3⑧, 상가법 제6조⑧). 구체 금액은 법원 실비와 대리 여부에 따라 달라지므로, 영수증과 납부 내역을 모아 두었다가 보증금 반환을 청구할 때 함께 정리하는 것이 실무적입니다.

임대인 쪽임대차등기명령을 받은 임대인은 어떻게 대응하나요?

임대인은 임차권등기명령 결정에 대해 이의신청을 할 수 있고, 취소신청을 할 수도 있습니다. 주택은 주임법 제3조의3③ 2호(결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판)와 3호(취소신청 및 그에 대한 재판)에, 상가는 상가법 제6조③ 한 문장 안에 이 구조가 들어 있습니다. 모두 「민사집행법」 가압류 규정을 준용하면서 가압류는 임차권등기로, 채권자는 임차인으로, 채무자는 임대인으로 바꿔 읽습니다.

준용되는 민집법 제283조③은 '이의신청은 가압류의 집행을 정지하지 아니한다'고 정합니다. 그러므로 임대인이 이의신청을 했다는 사실만으로 등기가 곧바로 지워지는 구조는 아니고, 이의 재판의 결과가 관건입니다. 임대차가 아직 끝나지 않았다거나 보증금을 이미 돌려주었다는 사정처럼 신청 요건을 다툴 근거가 있는지가 이의의 핵심이 됩니다.

임대인이 알아 둘 효과가 하나 더 있습니다. 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 주임법 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다(제3조의3⑥, 상가는 제6조⑥·제14조). 새 임차인이 소액보증금 보호를 받지 못하게 되므로, 등기가 남아 있는 동안에는 새 임대가 어려워질 수 있습니다.

시점 4 · 말소임대차등기명령해제, 보증금 반환과 말소는 무엇이 먼저인가요?

임대차등기명령해제는 보증금 반환이 끝난 뒤 등기부의 임차권등기를 지우는 단계입니다. 임대인은 등기를 먼저 지워 주면 보증금을 주겠다고 하고, 임차인은 돈을 받기 전에는 지울 수 없다고 맞서는 일이 흔합니다.

대법원 판결은 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지하게 하는 담보적 기능을 주목적으로 하므로, 임대인의 보증금 반환의무가 먼저 이행되어야 하고 임차인의 등기 말소의무와 동시이행 관계에 있지 않다는 취지로 알려져 있습니다. 다만 합의 내용, 일부 반환 여부, 공제 다툼 같은 개별 사정에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 이 순서를 모든 사건에 그대로 대입하지는 않는 것이 좋습니다.

말소는 보증금을 다 받은 임차인이 등기 해제를 신청하거나 협조하는 방식, 또는 임대인이 취소신청(주임법 제3조의3③ 3호의 준용 구조)을 하는 방식으로 정리됩니다. 명도와 연결하면 이렇습니다. 임차인이 이미 집을 비웠더라도 보증금과 등기 정리가 남아 있고, 임대인은 열쇠 반환과 인도 확인, 보증금 지급 증빙, 말소 완료 확인까지 한 번에 맞춰야 분쟁이 다시 생기지 않습니다.

그다음 단계임차권등기명령 후 전세금반환소송, 언제 넘어가나요?

임차권등기명령은 권리를 지켜 주는 장치일 뿐 보증금을 대신 받아 주지는 않으므로, 등기 후에도 반환이 없으면 전세금반환소송(보증금반환청구소송)으로 넘어갑니다. 판결 같은 집행권원을 얻어야 임차주택에 대한 경매를 신청할 수 있기 때문입니다.

주택 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원에 따라 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다(주임법 제3조의2①). 다만 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제에 따른 보증금을 받을 수 없으므로(같은 조 ③), 경매 신청과 배당 단계의 순서를 따로 봐야 합니다. 상가는 상가법 제5조①이 같은 취지를 두지만, 이 조문도 제2조③ 열거에 없어 환산보증금 기준을 넘는 상가에는 적용되지 않습니다.

FAQ임대차등기명령 기간, 자주 묻는 질문