STEP 01명도소송 전문 법무사를 찾기 전에, 서류 작성과 소송대리는 어떻게 다른가요?

명도소송 전문 법무사에게 기대할 수 있는 일과 소송대리인이 하는 일은 법에서 출발점이 다릅니다. 「민사소송법」(이하 민소법) 제87조는 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없다고 정합니다. 소송대리인은 당사자를 대신해 기일에 출석하고, 서면으로 주장하고, 상대방 주장에 답하는 사람입니다.

법무사는 법원에 낼 소장·신청서 같은 서류를 작성하는 전문 직역이고, 명도 사건에서도 서류를 정확하게 갖추는 일은 결과에 영향을 줍니다. 다만 서류 작성 도움을 받아 소송을 진행하면, 원고로서 기일에 출석해 진술하고 세입자의 주장에 대응하는 일은 임대인 본인의 몫으로 남습니다. 어느 쪽이 더 낫다는 문제가 아니라, 내 사건에 법정에서 다퉈야 할 부분이 얼마나 있느냐의 문제입니다.

민소법 제88조 제1항은 예외를 둡니다. 단독판사가 심리·재판하는 사건 가운데 소송목적의 값이 일정한 금액 이하인 사건에서, 당사자와 밀접한 생활관계를 맺고 있고 일정한 범위 안의 친족관계에 있는 사람 또는 당사자와 고용계약 등으로 그 사건에 관한 통상사무를 처리·보조하여 오는 등 일정한 관계에 있는 사람이 법원의 허가를 받으면 제87조를 적용하지 않습니다. 허가받을 수 있는 사건의 범위와 대리인의 자격은 대법원규칙으로 정하고(제2항), 법원은 언제든지 허가를 취소할 수 있습니다(제3항).

명도 사건에서 제88조 예외가 쓰일 수 있는지는 사건의 값과 관계에 따라 달라 개별 확인이 필요합니다. 명도소송 전문 법무사를 알아볼지, 소송대리인을 둘지는 아래 자가진단 결과를 보고 정하면 됩니다. 명도소송전문법무사·명도소송법무사처럼 검색어가 달라도 확인할 기준은 같습니다.

STEP 02내 사건 자가진단 8문항 — 서류형일까, 다툼형일까?

명도 사건의 유형은 소장을 내기 전에 이미 상당 부분 드러납니다. 아래 표의 1~3번은 소송이 서류만으로 진행될 기반이 갖춰졌는지, 4~8번은 세입자가 법정에서 다툴 거리가 있는지를 보는 문항입니다. 계약서·통지 사본·입금 내역을 옆에 두고 하나씩 표시해 보세요.

1~3번이 모두 서류형 신호이고 4~8번이 모두 해당 없음이라면 서류형으로 진행될 가능성이 있습니다. 반대로 4~8번 가운데 하나라도 '예'이거나 '모름'이면 다툼형으로 준비하는 편이 안전합니다. 특히 '모름'은 계약서 문구나 문자를 직접 봐야 판단되는 칸입니다.

3번 문항에서 피고가 공시송달의 방법으로 소장 부본을 송달받은 경우에는 30일 이내 답변서 제출의무 조항(민소법 제256조 제1항 본문)이 적용되지 않기 때문에, 답변서 미제출을 전제로 한 무변론판결 흐름을 기대하기 어렵고 기간도 길어질 가능성이 큽니다.

STEP 03서류형 사건은 어떤 흐름으로 판결까지 가나요?

서류형 명도 사건은 세입자가 답변서를 내지 않으면 변론 없이 판결로 갈 수 있는 사건입니다. 민소법 제256조 제1항은 피고가 원고의 청구를 다투는 경우 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 한다고 정합니다. 이 기간에 답변서가 없으면 제257조 제1항에 따라 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다.

여기서 놓치기 쉬운 점은 무변론판결이 "할 수 있다"는 규정이라는 사실입니다. 제257조 제1항 단서는 직권으로 조사할 사항이 있거나, 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 무변론판결을 하지 않는다고 정합니다. 30일이 지났다고 안심할 수 없는 이유입니다.

피고가 청구의 원인 사실을 모두 자백하는 취지의 답변서를 내고 따로 항변을 하지 않은 때에도 제1항이 준용됩니다(제257조 제2항). 명도소송 전문 법무사의 서류 작성 도움으로 진행하더라도, 임대인이 할 일은 소장을 정확하게 쓰고 송달을 확인하며 답변서가 들어오면 바로 다툼형으로 전환할 준비를 해 두는 것입니다.

STEP 04다툼형 사건에서 필요한 일 — 변론기일·준비서면·증거

다툼형 명도 사건은 답변서가 들어온 뒤 변론기일에서 주장과 증거로 결론이 정해지는 사건입니다. 민소법 제258조 제1항은 재판장이 변론 없이 판결하는 경우 외에는 바로 변론기일을 정하여야 하고, 다만 사건을 변론준비절차에 부칠 필요가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다.

다툼 신호별로 미리 모아 둘 자료는 정해져 있습니다. 갱신요구 쟁점이면 계약서와 요구·거절이 오간 문자·내용증명의 날짜, 권리금 쟁점이면 신규임차인 후보와 관련된 연락 기록, 유익비·부속물 쟁점이면 공사 동의 여부와 원상복구 특약, 제3자 점유 쟁점이면 현장 사진·우편물·간판 같은 점유 자료, 송달 쟁점이면 세입자의 다른 연락처와 주소 확인 자료가 필요합니다.

준비서면은 세입자 주장마다 조문과 증거를 붙여 답하는 문서입니다. 날짜 정리에 따라 상가건물 임대차보호법(이하 상가법) 쟁점이 생기기도 사라지기도 하므로, 기일 전에 사실관계를 시간 순서로 다시 정리하는 작업이 가장 중요합니다.

STEP 05점유이전금지가처분 단계에서 갈리는 지점

점유이전금지가처분은 소송 도중 점유자가 바뀌는 상황에 대비해 소장과 함께 또는 그보다 먼저 검토하는 보전 절차입니다. 이 단계에서 가장 먼저 갈리는 것은 점유자를 누구로 특정하느냐입니다. 계약자 본인만 사용하는 경우와, 전차인이나 다른 사업자가 함께 쓰는 경우는 신청서의 상대방부터 달라집니다.

가처분 결정을 받은 뒤에는 시간이 짧습니다. 「민사집행법」(이하 민집법) 제301조에 따라 가처분절차에 준용되는 제292조 제2항은 가압류에 대한 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못한다고 정합니다. 결정을 받고 집행 신청을 미루면 결정이 소용없어질 수 있으니 신청 단계에서 집행 일정까지 함께 잡아 두세요.

점유자가 여러 명이거나 누가 점유하는지 확인되지 않는 사건은 서류형으로 보여도 실제로는 다툼형에 가깝습니다. 자가진단 7번이 '예' 또는 '모름'이면 가처분 신청 전에 점유 자료부터 확보하세요.

STEP 06강제집행 단계 — 신청과 현장 출석은 누가 하나요?

명도 판결의 강제집행은 민집법 제258조에 따라 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식으로 이뤄집니다. 같은 조 제2항은 이 강제집행을 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정합니다.

목적물이 아닌 동산, 즉 세입자가 남긴 짐은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(제258조 제3항). 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이뤄지고, 실무상 본집행 전에는 자진 퇴거를 알리는 고시문이 붙는 과정을 거칩니다. 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸리는 것으로 보고 판결 전부터 일정을 세워 두는 편이 좋습니다.

명도소송 강제집행 법무사를 알아보는 분이라면 신청서 작성과 별도로 현장 출석과 현장 변수 대응을 누가 맡을지 함께 정하세요. 집행 당일 점유자가 바뀌어 있거나 남은 짐 문제가 생기면 그 자리에서 판단할 사람이 필요합니다.

STEP 07서류형이 다툼형으로 바뀌는 순간, 답변서·준비서면이 도착했을 때 확인할 것

서류형으로 시작한 명도 사건도 세입자의 답변서 한 통으로 다툼형이 됩니다. 답변서가 도착하면 세입자 주장이 어떤 조문에 기대는지부터 분류하세요. 아래는 명도 사건 답변서에서 자주 보이는 주장과 임대인이 먼저 확인할 사항입니다(가상의 예).

"만료 전에 갱신을 요구했는데 임대인이 거절했으니 나갈 이유가 없습니다."

"권리금을 받을 기회를 방해받았습니다."

"인테리어 공사비를 받기 전에는 비울 수 없습니다."

보증금을 먼저 돌려 달라는 주장도 자주 나옵니다. 보증금 반환과 건물 인도가 판결에 어떻게 반영되는지는 공제할 연체 차임과 비용 정리에 따라 달라질 수 있으니 정산표를 미리 만들어 두세요.

FAQ명도소송 법무사·강제집행·가처분, 자주 묻는 질문