• 세금·공과금 부담이 늘어 계약 기간 중 월세를 올리고 싶은 상가 임대인
• 인상 통지를 받고 상한을 넘는 요구인지 따져 보려는 상가 임차인
• 갱신 시점이 다가와 보증금과 월세를 함께 조정하려는 경우
• 임차인이 인상 요구를 거부해 명도까지 고민하게 된 경우

상가 월세 인상 한도는 어떻게 계산하나요

상가 월세 인상 한도는 '환산보증금 이하·초과'와 '기간 중·갱신·신규'라는 두 축에서 자기 상가가 어느 칸에 들어가는지 정한 뒤 계산합니다. 상가임대차법은 모든 상가에 같은 상한을 두지 않고, 적용범위(제2조)에 따라 증액을 제한하는 조문과 주변 시세 반영을 허용하는 조문을 나눠 두었기 때문입니다.

아래 판별표에서 자기 상가의 칸을 먼저 찾으십시오. 상가 월세 인상 한도 계산기를 쓰더라도 계산기에 넣는 숫자가 의미를 가지려면 이 칸이 먼저 정해져 있어야 합니다.

판별표에서 가장 자주 틀리는 칸은 '환산보증금 초과 + 갱신'입니다. 초과 상가에도 제2조제3항에 따라 제10조제1항·제2항·제3항 본문이 적용되지만, 제10조제3항 단서(제11조 범위의 증감)는 열거에서 빠져 있어 갱신 때의 증감은 제10조의2로 판단합니다.

환산보증금 계산 구조, 우리 상가는 이하인가 초과인가

환산보증금은 보증금에 월세를 일정 비율로 환산한 금액을 더한 값으로, 상가임대차법의 보호 규정 상당수가 적용되는지를 가르는 기준입니다. 제2조제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차를 적용 대상에서 제외하고, 제2조제2항은 보증금 외에 차임이 있는 경우 그 차임액에 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하도록 정합니다.

기준 보증금액은 해당 지역의 경제 여건과 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분해 시행령에서 정합니다. 같은 보증금·월세라도 상가가 있는 지역에 따라 결론이 달라질 수 있고, 비율과 지역별 금액은 개정될 수 있으므로 계산하는 시점의 현행 시행령을 확인해야 합니다.

환산보증금을 넘는 상가라고 해서 보호가 모두 사라지는 것은 아닙니다. 제2조제3항은 제3조, 제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조를 초과 임대차에도 적용합니다. 반대로 제11조 증액 상한은 이 열거에 없으므로 초과 상가에는 적용되지 않습니다.

상가 월세 인상 계산방법 4단계

상가 월세 인상 계산방법은 '기준 차임 확정 → 마지막 증액일 확인 → 상한 비율 적용 → 보증금 동시 인상 점검'의 4단계로 정리됩니다. 환산보증금 이하 상가에서 기간 중 증액이나 갱신 증액을 할 때의 순서이며, 초과 상가는 3단계 대신 제10조의2의 고려 요소를 자료로 정리하는 방식으로 바꿔 씁니다.

1. 1

   기준 차임 확정

   지금 유효한 약정 차임을 계약서·변경 합의서·입금 내역으로 확정합니다. 구두로 깎아 준 금액이나 일시 감액분이 있으면 어느 금액이 약정 차임인지부터 정리합니다.

2. 2

   마지막 증액일 확인

   계약 체결일 또는 마지막으로 차임 등을 증액한 날을 찾아 1년이 지났는지 셉니다. 1년 이내라면 제11조제2항에 따라 증액 청구를 하지 못하므로 3단계로 넘어가지 않습니다.

3. 3

   상한 비율 적용

   인상 후 월세 상한은 '기준 차임 + 기준 차임 × 시행령 비율'로 구합니다. 청구 금액은 그 안에서 조세·공과금 등 부담이 늘어난 사정에 맞춰 정합니다.

4. 4

   보증금과 함께 올릴 때 점검

   제11조는 차임 또는 보증금의 증감을 함께 규정합니다. 둘을 동시에 올릴 때 각각에 비율을 적용할지, 환산해 합산 비교할지는 계산 방식에 따라 결론이 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

가상의 예로, 몇 년째 영업 중인 음식점 임차인에게 임대인이 재산세 부담 증가를 이유로 월세 인상을 요구했다고 해 봅시다. 워크시트 ④가 ⑤ 이하이고 ⑦이 지났다면 제11조 범위의 증액 청구가 가능한 구조이고, ⑦이 남아 있다면 금액과 무관하게 그날까지 청구를 미뤄야 합니다. 같은 상가가 ⑤를 넘는다면 ⑧ 칸은 비워 두고 다음 갱신 때 제10조의2 요소를 정리하는 쪽으로 계산이 바뀝니다.

상가 월세 계산법을 설명하는 자료 중에는 상한 비율을 '1년마다 자동으로 올릴 수 있는 폭'처럼 소개하는 경우가 있습니다. 그러나 제11조는 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 차임이 상당하지 아니하게 된 경우의 증감청구 규정이어서, 인상 사유를 설명하지 못하면 상한 이내라도 다툼이 생길 수 있습니다.

1년 제한은 언제부터 세나요

환산보증금 이하 상가에 적용되는 1년 제한의 기산점은 제11조제2항 문언대로 '임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후'입니다. 계약을 맺은 때와 차임 등을 증액한 때가 모두 기산점이 될 수 있으므로, 가장 최근에 계약을 맺었거나 증액한 날을 기준으로 세는 것이 출발점입니다.

감염병 특례에서 주의할 점은 제11조제3항이 적용을 배제하는 대상이 제11조제1항 단서의 비율 상한이라는 것입니다. 제11조제2항의 1년 제한은 제11조제3항에 함께 적혀 있지 않으므로, 감액 전 금액으로 되돌리는 증액이라도 시점 계산은 따로 확인해야 합니다.

날짜 계산이 애매한 대표적인 경우는 계약 도중 임대인이 바뀐 경우, 구두로 깎아 준 금액을 다시 올리는 경우, 갱신하면서 일부 조건만 바꾼 경우입니다. 문자·입금 내역·합의서가 기산점을 정하는 자료가 되므로 버리지 말고 날짜순으로 모아 두십시오.

갱신할 때 월세를 올리는 계산은 다른가요

갱신 때의 월세 인상은 환산보증금 이하 상가와 초과 상가가 서로 다른 조문으로 계산됩니다. 이하 상가는 제10조제3항 단서에 따라 차임과 보증금을 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있고, 초과 상가는 제10조의2에 따라 주변 시세 등을 고려한 증감청구로 판단합니다.

제10조제3항 단서의 문언은 '증감할 수 있다'입니다. 갱신된다고 해서 월세가 자동으로 오르는 것이 아니라 당사자가 그 범위 안에서 조정할 수 있다는 뜻이므로, 인상을 원하는 쪽이 금액과 사유를 먼저 제시하는 것이 출발점입니다.

새 임차인과 맺는 신규 계약은 기존 임대차 당사자 사이의 증감청구가 아니어서 제11조 상한이 적용되는 장면이 아닙니다. 다만 기존 임차인이 권리금을 회수하려는 시기에는 신규 계약 조건이 권리금 회수기회 보호 조문과 맞닿을 수 있어, 그 내용을 FAQ 두 번째 질문에 조문 문언대로 정리했습니다.

상가 월세 인상 거부, 임차인이 응하지 않으면 내보낼 수 있나요

상가 월세 인상 거부만으로 곧바로 계약을 끝내거나 갱신을 거절할 수 있다고 보기는 어렵습니다. 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 정한 상가임대차법 제10조제1항 각 호에는 '증액 요구에 응하지 않은 경우'가 직접 열거되어 있지 않기 때문입니다.

임대인이 실제로 할 수 있는 1차 조치는 인상 사유와 계산 근거를 적은 서면 통지입니다. 아래 문구는 가상의 예이며, 법률 효과를 보장하는 양식이 아니라 빠뜨리기 쉬운 항목을 정리한 초안입니다.

협의가 끝내 되지 않으면 증액 다툼과 점유 회수는 분리해서 봐야 합니다. 3기 연체처럼 법이 정한 해지 사유가 따로 생겼거나 기간 만료와 갱신 거절 요건이 갖춰진 경우에 명도 내용증명 → 점유이전금지가처분 → 명도소송 → 강제집행 순서를 검토하게 되며, 법도 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로서 이 과정을 직접 진행합니다.

주택 월세 인상과는 무엇이 다른가요

주택 월세 인상은 상한이 법률 본문에 숫자로 적혀 있다는 점에서 상가와 다릅니다. 「주택임대차보호법」 제7조제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다고 정하고, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도가 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 그 범위에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있게 합니다.

주택 기준인 20분의 1을 상가에 그대로 대입하는 계산은 근거가 없습니다. 상가의 비율은 시행령에 위임되어 있으므로 상가 월세 인상 계산에는 상가임대차법 시행령의 현행 비율을 넣어야 하고, 주택과 상가가 섞인 건물이라면 주된 부분을 영업용으로 쓰는지부터 따져 어느 법이 적용되는지 정해야 합니다.

상가 월세 인상 계산 FAQ, 상가임대료 인상계산부터 권리금소송까지