• 매각대금을 냈는데 전 소유자나 임차인이 집을 비우지 않는다
• 부동산 인도명령 신청서를 직접 쓰려는데 피신청인 칸부터 막힌다
• 매각물건명세서에 점유자 진술이 적혀 있어 대항 권원 다툼이 걱정된다
• 대금을 낸 지 몇 달이 지나 6월 기한이 신경 쓰인다

인도명령 신청서란 무엇이고, 누가 언제까지 내야 하나요?

인도명령 신청서는 경매로 부동산을 산 매수인이 매각대금을 다 낸 뒤, 점유자에게 부동산을 넘기라는 명령을 법원에 구하는 서면입니다. 판결이 아니라 결정으로 판단하는 절차라는 점이 인도명령신청뜻의 핵심이며, 「민사집행법」 제136조 제5항도 이를 신청에 관한 결정이라고 부릅니다.

출발점은 대금을 낸 날입니다. 「민사집행법」 제135조는 매수인이 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다고 정합니다. 같은 법 제136조 제1항은 법원이 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다고 규정합니다.

「민사집행법」 제136조 제1항의 인도명령신청을 할 수 있는 사람은 매수인입니다. 판결로 집을 비우게 하는 일반 명도와 달리 인도명령은 경매 매수인을 위한 제도이므로, 임대인이 자기 임차인을 내보내는 사건에는 이 신청서를 쓸 수 없습니다. 6월이 지나면 이 간이한 길은 닫히고 소송으로 인도를 구해야 하므로, 완납일 기준 마감일을 가장 먼저 달력에 적어 두십시오.

인도명령 신청서 칸별 작성표: 일곱 칸에 무엇을 적나

인도명령 신청서는 법원마다 양식의 모양이 조금씩 다를 수 있지만, 들어가는 칸은 대체로 비슷합니다. 아래 표는 칸마다 적을 내용과 실무에서 자주 보이는 실수를 정리한 것이며, 금색으로 표시한 네 칸이 결과를 가르는 칸입니다.

사건번호나 연락처의 실수는 보정으로 고칠 수 있는 경우가 많습니다. 반면 피신청인을 잘못 고르거나 점유 부분을 잘못 특정하면, 결정이 나와도 현장에서 집행 범위가 맞지 않는 문제가 생길 수 있습니다. 표의 금색 네 칸은 초안을 쓴 뒤 한 번 더 기록과 대조하는 것이 좋습니다.

피신청인은 누구로 적나요? 여러 명이 나눠 점유하거나 일부만 점유할 때

피신청인은 등기부의 이름이 아니라 지금 그 부동산을 실제로 점유하는 사람으로 적습니다. 「민사집행법」 제136조 제1항이 인도명령의 상대방을 채무자·소유자 또는 부동산 점유자로 정하고 있으므로, 전 소유자가 직접 살고 있다면 그 사람을, 임차인이나 그 밖의 사람이 살고 있다면 그 사람을 피신청인으로 삼는 것이 출발점입니다.

여러 명이 나눠 점유한다면 점유자마다 피신청인으로 적고, 누가 어느 부분을 점유하는지를 따로 밝혀 두는 편이 안전합니다. 가상의 예로, 1층 점포는 임차인이 쓰고 2층 주택은 전 소유자가 쓰고 있다면 두 사람의 점유 부분과 대항 권원 사정이 서로 다르므로, 신청이유도 사람별로 나눠 쓰는 것이 심리에 도움이 될 수 있습니다. 한 장에 함께 적을지 신청서를 나눌지는 법원 실무와 사건 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

건물 일부만 점유하는 경우에는 부동산 표시에 그 부분을 도면 등으로 특정해 두어야 집행 단계에서 범위 다툼을 줄일 수 있습니다. 점유자 명단은 매각물건명세서와 현황조사보고서를 대조해 만들되, 현장에 실제로 누가 있는지는 다시 확인하십시오. 서류상 점유자와 실제 점유자가 다르면 피신청인 칸이 가장 먼저 흔들립니다.

신청취지 문구 예시와 신청이유 3문단 쓰는 법

신청취지는 법원에 구하는 결론을 한 문장으로 적는 칸입니다. 누가(피신청인) 누구에게(신청인) 무엇을(별지 목록 부동산 또는 그 일부) 인도하라는 구조를 갖추면 되고, 일상 표현보다 '인도하라'라는 법률 용어를 쓰는 것이 일반적입니다. 아래 문구는 구조를 보여 주기 위한 가상의 예입니다.

신청이유는 세 문단이면 충분합니다. 각 문단에 어떤 사실을 쓰고 어떤 자료로 뒷받침할지를 짝지어 두면, 법원이 기록을 읽는 순서와 신청서의 순서가 맞아떨어집니다.

1. 대금 완납 사실 — 신청인이 어느 경매사건에서 부동산을 매수하고 언제 매각대금을 다 냈는지 적습니다.뒷받침 자료: 대금 완납을 확인할 수 있는 자료
2. 점유 사실 — 피신청인이 현재 그 부동산의 어느 부분을 점유하고 있는지 적습니다.뒷받침 자료: 현황조사보고서, 현장 확인 자료
3. 대항 권원 없음 — 피신청인의 점유가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의한 것이 아니라는 사정을 적습니다.뒷받침 자료: 매각물건명세서의 관계인 진술, 등기사항증명서

셋째 문단이 이 신청서의 승부처입니다. 「민사집행법」 제136조 제1항 단서는 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 하지 않는다고 정합니다. 피신청인이 채무자나 소유자라면 경매로 소유권이 매수인에게 넘어갔다는 사정을, 임차인이라면 그 임차권이 매수인에게 대항할 수 없다고 볼 사정을 기록에 근거해 적는 식입니다. 임차권의 대항 여부는 등기와 전입 시점 등을 따져야 하므로 단정하지 말고 근거를 차례로 적으십시오.

경매 부동산인도명령신청서류, 신청서와 함께 무엇을 내나요?

경매 부동산인도명령신청서류는 신청서 본문과, 신청이유를 뒷받침하는 소명자료로 나뉩니다. 경매 인도명령 신청 서류의 목록은 법률 조문에 정해진 것이 아니라 실무상 요구되는 것이어서 법원과 사건에 따라 다를 수 있으므로, 접수 전에 해당 법원의 안내를 한 번 확인하는 것이 좋습니다.

실무상 함께 내는 경우가 많은 인도명령신청 서류는 대금 완납을 확인할 수 있는 자료, 부동산 등기사항증명서, 점유 사실과 점유자 진술을 보여 주는 자료입니다. 점유 관련 자료에서 가장 중요한 것은 매각물건명세서입니다. 「민사집행법」 제105조 제1항 제2호는 매각물건명세서에 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술을 적도록 합니다. 같은 조 제2항은 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다고 정합니다.

신청이유 셋째 문단을 쓸 때는 매각물건명세서의 관계인 진술과 현장 상황을 나란히 놓고 대조해 보십시오. 진술에 적힌 점유 기간·보증금과 실제 주장이 다르다면 그 차이를 소명자료로 연결해 두는 것이 좋습니다. 진술 자체가 대항 권원 주장으로 읽힐 여지가 있다면 심문을 염두에 두고 반박 근거를 미리 정리해 두어야 합니다.

신청 전 오늘 할 1차 조치 세 가지

심문이 붙는 경우는 언제인가요? 채무자·소유자와 그 밖의 점유자

인도명령 신청 뒤 심문이 열리는지는 피신청인이 누구냐에 따라 갈립니다. 「민사집행법」 제136조 제4항은 법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다고 정합니다.

제136조 제4항 단서는 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 심문 원칙이 적용되지 않는다고 정합니다. 신청이유 셋째 문단을 기록에 근거해 분명하게 써 두면, 대항 권원이 없다는 사정이 명백한지를 법원이 판단하는 데 도움이 될 수 있습니다.

심문이 열리면 점유자는 임대차계약서나 전입 관련 자료 등을 내며 대항 권원을 주장할 수 있습니다. 매수인 쪽에서는 매각물건명세서의 진술과 주장의 차이, 등기 기록 등으로 반박을 준비합니다. 심문 결과 대항 권원이 인정되면 인도명령은 나오지 않으므로, 그때는 명도소송으로 다투는 방향을 검토하게 됩니다.

인도명령신청비용의 구성과 결정 이후 할 일

인도명령신청비용은 신청 단계 비용과 집행 단계 비용으로 나뉩니다. 신청 단계에는 인지와 송달료가 들고, 송달료는 피신청인 수에 따라 달라질 수 있습니다. 집행 단계에서는 「민사집행법」 제18조 제1항에 따라 민사집행의 신청을 하는 때에 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하므로, 금액은 접수할 때 안내를 받아 확인하는 것이 정확합니다.

1. 신청서 접수대금 낸 뒤 6월 이내
2. 심문그 밖의 점유자면 원칙
3. 결정인용 또는 기각
4. 즉시항고고지받은 날부터 1주
5. 집행 위임불응 시 집행관에게

결정에 대한 불복 방법은 즉시항고입니다. 제136조 제5항은 인도명령 신청에 관한 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다고 정하고, 같은 법 제15조 제2항은 항고인이 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 한다고 정합니다. 신청이 받아들여지지 않은 매수인도, 인도명령을 받은 점유자도 이 기간 안에 움직여야 합니다. 제15조 제6항에 따라 즉시항고는 원칙적으로 집행정지의 효력이 없지만, 항고법원 등이 결정이 있을 때까지 집행정지를 명할 수 있습니다.

점유자가 인도명령에 따르지 않으면 「민사집행법」 제136조 제6항에 따라 매수인은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다. 위임은 매수인의 선택이므로, 결정 뒤 점유자와 이사 일정을 협의할지 곧바로 집행을 맡길지를 사건 사정에 맞춰 정하면 됩니다. 집행 현장에서 짐을 옮기는 일은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다.

부동산 인도명령과 명도소송, 자주 묻는 질문