이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 계약 만료일이 지났는데 집주인도 세입자도 아무 말을 하지 않았다
• 1년으로 계약했는데 갱신된 기간이 1년인지 2년인지 헷갈린다
• 세입자가 갑자기 몇 달 뒤 나가겠다고 연락해 왔다
• 갱신된 상태에서 월세를 올리고 싶다, 또는 올려 달라는 말을 들었다
• 월세가 밀리는데 갱신된 계약도 해지할 수 있는지 궁금하다

월세 묵시적 갱신 뜻, 법률 용어로는 '법정갱신'입니다

월세 묵시적 갱신 뜻은 계약 만료 전 정해진 기간 안에 누구도 거절이나 변경 의사를 알리지 않아, 같은 조건의 임대차가 법에 따라 다시 시작되는 상태를 말합니다. 주택 월세라면 근거는 주임법 제6조①이고, 당사자가 새 계약서를 쓰지 않아도 법이 다시 임대차한 것으로 보는 효과를 붙입니다.

성립 경로는 두 갈래입니다. 첫째, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우입니다. 둘째, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다. 조건 변경 통지는 임대인 쪽 규정이고, 임차인에게 해당하는 것은 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지입니다.

주임법 제6조의2의 제목은 '묵시적 갱신의 경우 계약의 해지'이지만 내용은 제6조①에 따라 갱신된 경우를 가리키므로, 이 글에서는 법정갱신이라고 부릅니다. 민법 제639조의 '묵시의 갱신'은 요건과 해지 기간이 다른 별개 제도입니다.

적용 제외 조항은 임대인에게 중요한 갈림길입니다. 만기 무렵 연체가 2기에 달해 있었다면 법정갱신이 성립하지 않았다고 다툴 여지가 있지만, 판단 시점은 사안에 따라 달라질 수 있어 입금 내역을 날짜별로 정리해 두는 일이 먼저입니다.

월세 묵시적 갱신 기간 1년? 2년? 주택·상가·민법 비교표

주택 월세의 법정갱신 존속기간은 2년입니다(주임법 제6조②). 원래 계약이 1년이었더라도 갱신된 뒤의 기간은 법이 정한 2년입니다.

월세 묵시적 갱신 기간 1년 문제는 최초 계약 단계에서도 생깁니다. 주임법 제4조①은 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 보되, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 1년 계약이라면 임대인은 2년을 기준으로 생각해야 하고, 임차인은 1년 만기를 주장해 나갈 수 있는 비대칭 구조입니다.

같은 월세라도 건물 용도와 보증금 규모에 따라 적용되는 법이 달라지므로, 주택과 상가 두 유형을 나란히 놓아 보겠습니다.

표에서 가장 자주 섞이는 것이 해지 기간입니다. 주택과 환산보증금 이하 상가의 3개월은 법정갱신에 붙는 기간이고, 민법 제639조의 묵시의 갱신에서는 임대인 통고 6월, 임차인 통고 1월이 적용됩니다. 건물 용도와 환산보증금 해당 여부부터 확인합니다.

월세 묵시적 갱신 후 퇴거, 세입자 해지 3개월은 언제부터 세나요?

월세 묵시적 갱신 후 퇴거는 임차인이 원하면 언제든 가능합니다. 주임법 제6조의2①은 제6조①에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 ②에도 불구하고 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정하고, ②는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정합니다.

기산점은 임차인이 보낸 날이 아니라 임대인이 받은 날입니다. 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기고(민법 제111조①), 기간을 월로 정한 때에는 초일을 산입하지 않으며(제157조) 역에 의하여 계산합니다(제160조). 가상의 예로, 해지 문자가 3월 10일 임대인에게 도달했다면 3월 11일부터 세어 6월 10일로 3개월이 차고, 그날이 지나면 해지 효력이 생기는 구조입니다.

1. 1통지 작성·발송해지 의사, 작성 날짜, 보증금 반환 계좌를 적은 문자나 내용증명을 보냅니다.
2. 2임대인 도달3개월 계산의 출발점입니다. 읽음 표시·수령 확인 같은 도달 증거를 보관합니다.
3. 33개월 경과해지 효력이 생기며, 그때까지는 임대차가 계속됩니다.
4. 4인도·보증금 반환집을 비우고 열쇠를 넘기는 날과 보증금 반환일을 맞춥니다.

임대인 입장에서 세입자 해지 통지를 거절할 방법은 조문상 없습니다. 해지 효력이 생기기 전까지는 임대차가 계속되므로 그 기간의 차임 정산이 문제되고, 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 주임법 제4조②도 함께 걸립니다. 3개월 안에 다음 임차인 일정과 보증금 마련 계획을 세워 둡니다.

갱신요구권으로 갱신된 계약도 해지에 관하여는 제6조의2가 준용되므로(제6조의3④) 3개월 구조가 같고, 민법 제639조의 묵시의 갱신이라면 임대인이 임차인의 통고를 받은 날부터 1월로 달라집니다(제635조②1호).

월세 묵시적 갱신 후 인상은 가능한가요?

월세 묵시적 갱신 후 인상은 갱신만으로 생기는 권리가 아닙니다. 법정갱신은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보기 때문에 월세와 보증금은 일단 종전 금액 그대로 이어지고, 올리려면 임차인과 합의하거나 주임법 제7조의 증액청구 요건을 갖춰야 합니다.

주임법 제7조①은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 제7조②에 따라 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못합니다. 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 그 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다.

갱신된 계약 중간에 합의로 올릴 때도 같은 상한이 걸리는지, 청구와 합의 중 어느 방식이어야 하는지는 해석에 따라 갈릴 수 있어 단정하기 어렵습니다. 직전 증액 시점, 근거 자료, 지역 조례 여부를 먼저 확인합니다.

집주인이 갱신된 2년 중 세입자를 내보낼 수 있는 경우

집주인이 갱신된 2년 중 세입자를 내보내려면 법이 정한 해지 사유가 있어야 합니다. 제6조의2의 언제든 해지할 수 있는 권리는 임차인에게만 주어졌고, 임대인에게 같은 권리를 주는 조문은 없습니다. 실제로 길이 열리는 갈림길은 아래 세 가지입니다.

실거주 사유는 주의가 필요합니다. 주임법 제6조의3① 단서 8호가 정한 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우는 임차인의 계약갱신 요구를 거절하는 사유이고, 이미 법정갱신된 계약을 중간에 해지하는 근거로 조문에 적혀 있지는 않습니다. 실거주가 필요하다면 합의 해지가 현실적인 경로입니다.

연체 기수는 법마다 다릅니다. 주택은 민법 제640조의 2기, 상가는 환산보증금 이하·초과를 가리지 않고 「상가건물 임대차보호법」 제10조의8의 3기입니다. 해지 통지는 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로 내용증명으로 보내고 수령 확인을 남겨 둡니다.

위 세 갈림길 중 하나라도 걸린다면 계약서, 입금 내역, 통지 문자를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

갱신요구권과 무엇이 다른가요? 법정갱신과 계약갱신요구 비교

법정갱신과 계약갱신요구권은 둘 다 2년을 더 이어 가는 결과가 비슷해 혼동되지만 출발점이 다릅니다. 법정갱신은 정해진 기간에 아무도 통지하지 않아 생기는 효과이고, 계약갱신요구권은 임차인이 제6조① 전단의 기간, 곧 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구해 행사하는 권리입니다(제6조의3①).

자주 묻는 것이 법정갱신이 되면 계약갱신요구권 1회를 쓴 것으로 계산되는지입니다. 제6조의3②는 1회에 한하여 행사할 수 있다고만 정하고 법정갱신과의 관계는 따로 적혀 있지 않아, 사안별 판단과 해석에 맡겨진 영역입니다. 갱신 경위를 기록으로 남겨 두는 것이 좋습니다.

갱신요구권을 이미 1회 사용해 갱신된 뒤라면, 그다음 만기에는 제6조①의 통지 기간을 지켰는지가 쟁점이 됩니다. 통지를 다시 하지 않으면 또 법정갱신이 성립할 수 있습니다.

임대차계약 해지 뒤 명도소송 순서는 어떻게 되나요?

임대차계약 해지 뒤에도 세입자가 집을 비우지 않으면 명도 절차로 넘어갑니다. 순서는 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행이며 법정갱신된 계약이라도 같습니다.

1. 1내용증명해지 사유(연체 기수, 무단 전대 등), 해지 의사, 인도 요구를 날짜와 함께 적어 도달 증거를 남깁니다.
2. 2점유이전금지가처분현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 때 신청합니다(민사집행법 제300조①).
3. 3명도소송법정갱신 성립 여부와 해지 사유를 증거로 다투며, 밀린 차임 청구를 함께 하는 경우가 많습니다.
4. 4강제집행집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 합니다(제258조①). 신청부터 본집행까지 약 3개월입니다.

보증금이 남아 있는 월세 사건에서는 보증금 반환과 집 인도의 관계가 판결 주문과 집행 시점에 영향을 줄 수 있어, 연체 차임을 보증금에서 어떻게 정리할지 미리 계산해 두어야 합니다. 비용은 선임료 200만원부터(사건별로 다름)이고 선임 시 가처분·내용증명은 0원이며, 인지·송달료 등 법원 실비는 대략 50만~100만원입니다.

법도 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로 명도 사건 800건 이상을 직접 진행해 왔고, 갱신이 다퉈지는 사건은 만기 전후 통지 기록과 입금 내역부터 확인합니다.

월세 묵시적 갱신 자주 묻는 질문