• 법원 서식에서 '부동산 명도 신청서'를 찾다가 이름이 비슷한 양식이 여러 개라 멈춘 분
• 경매로 낙찰받아 대금을 냈는데 점유자가 집이나 점포를 비우지 않는 매수인
• 월세 연체나 계약 만료 뒤에도 임차인이 나가지 않아 부동산명도를 준비하는 임대인
• 소송하는 사이에 점유자가 다른 사람으로 바뀔까 걱정되는 건물주

STEP 1 · 자가진단부동산명도신청서작성방법, 내 서류는 네 가지 중 무엇인가요?(자가진단표)

부동산명도신청서작성방법의 첫 단계는 '나는 매수인인가 임대인인가, 지금 손에 무엇이 있는가'로 네 가지 서류 중 하나를 고르는 일입니다. 명도라는 말은 실무에서 점유자를 내보내고 부동산을 넘겨받는 일을 통틀어 부르지만, 법원에 내는 서류의 이름과 근거 조문은 절차마다 다릅니다.

경매 매수인이 쓰는 인도명령, 임대인이 쓰는 소송, 소송 전에 쓰는 보전처분, 판결 뒤에 쓰는 집행 신청은 받는 곳도 적는 내용도 다릅니다. 이름이 비슷한 서식을 골라 내면 보정이나 기각으로 시간이 늘어날 수 있으므로, 아래 표에서 내 위치부터 짚는 것이 순서입니다.

두 가지 이상에 해당하는 경우도 흔합니다. 임대인이라면 가처분 신청서와 소장을 차례로 내고, 판결 뒤 강제집행 신청서를 내는 식으로 서류가 이어집니다. 경매 매수인은 인도명령 신청이 기본이지만, 대금을 낸 뒤 6월이 지났거나(제136조① 본문) 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하는 것으로 인정되면(같은 항 단서) 인도명령이 나오지 않아 명도소송으로 넘어가게 됩니다.

STEP 2 · 공통 뼈대공통 기재 항목 5가지: 당사자, 목적물 표시, 취지, 이유, 첨부

네 가지 서류는 이름이 달라도 당사자, 목적물 표시, 신청·청구취지, 이유·원인, 첨부의 다섯 칸으로 짜여 있습니다. 소장은 민사소송법 제249조①이 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적도록 정하고, 같은 조 ②가 준비서면에 관한 규정을 준용합니다.

준용되는 민사소송법 제274조①에는 당사자의 성명·명칭 또는 상호와 주소, 대리인의 성명과 주소, 덧붙인 서류의 표시, 작성한 날짜, 법원의 표시 등이 열거돼 있고, 당사자 또는 대리인이 기명날인 또는 서명합니다. 인도명령·가처분·집행 신청서도 같은 뼈대로 쓰는 것이 실무라서, 부동산명도 서류를 처음 쓰는 분은 이 다섯 칸부터 익히면 됩니다.

STEP 3 · 목적물건물 일부만 빌려줬다면 목적물 표시는 어떻게 쓰나요?

목적물 표시는 집행관이 현장에서 어느 부분을 넘겨받을지 알아볼 수 있을 만큼 구체적이어야 합니다. 판결이나 결정의 주문은 대개 서류에 적힌 목적물 표시를 바탕으로 나오므로, 처음 쓴 표시가 집행 범위를 정한다고 보고 작성하는 것이 안전합니다.

층의 일부, 점포 한 칸, 옥상이나 창고처럼 건물 일부만 빌려준 경우에는 특정이 흐리면 판결이 나와도 집행 단계에서 범위를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 계약서에 붙은 도면, 현장 사진, 실측 자료가 있으면 도면 작성이 쉬워지고, 자료가 없다면 측량이 필요한지부터 상담에서 짚어 보는 것이 좋습니다.

등기된 내용과 실제 현황이 다른 건물(무단 증축, 칸막이 변경 등)은 현황을 기준으로 어떻게 특정할지를 따로 따져야 합니다. 같은 건물을 여러 사람이 나눠 쓰고 있다면 점유자마다 점유 부분을 나눠 표시하는 방식도 검토 대상입니다.

STEP 4 · 경매 매수인인도명령 신청서: 6월 기한, 점유자 유형별 이유, 심문과 집행 위임

부동산인도명령 신청서는 경매 절차의 매수인이 쓰는 서류이고, 대금을 낸 뒤 6월 이내에 내야 합니다. 민사집행법 제136조①은 "법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다"고 정하고, 단서에서 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되면 그러하지 아니하다고 정합니다.

1. 1대금 납부 — 이날부터 6월 기한을 셉니다. 납부 영수 자료를 신청서 첨부용으로 따로 보관합니다.
2. 2신청서 제출 — 신청취지는 '피신청인은 신청인에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라' 형태로 씁니다.
3. 3점유자 심문 — 채무자 및 소유자 외의 점유자라면 법원이 그 점유자를 심문하여야 합니다(제136조④).
4. 4결정과 불복 — 신청에 관한 결정에는 즉시항고를 할 수 있습니다(제136조⑤).
5. 5집행 위임 — 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(제136조⑥).

이유 칸은 점유자 유형에 따라 달라집니다. 상대방이 경매 절차의 채무자나 소유자라면 대금 납부 사실과 상대방의 지위를 적는 것으로 뼈대가 섭니다. 임차인 등 그 밖의 점유자라면 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 없다는 사정을 등기사항증명서, 매각물건명세서, 전입 관련 자료 등으로 풀어 적어야 합니다.

심문 의무에는 예외가 두 가지 있습니다. 제136조④ 단서는 "그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때"를 예외로 둡니다. 그래서 신청서에 권원이 없다는 사정을 자료와 함께 분명히 적어 두는 것이 결정 흐름을 정리하는 데 도움이 됩니다.

STEP 5 · 임대인건물명도 소장: 청구취지 문장 틀과 청구원인 쓰는 순서

건물명도 소장은 임대인 등이 점유자를 상대로 건물 인도를 구하는 명도소송의 첫 서류이고, 청구취지와 청구원인이 핵심입니다. 청구취지는 판결 주문이 될 문장이므로 인도할 목적물과 돈 지급을 나눠 번호를 붙여 씁니다.

청구원인은 임대차계약 체결(계약일·목적물·보증금과 차임 약정), 목적물 인도 사실, 종료 사유, 해지 통지의 도달, 그래서 인도 의무와 차임 상당액 지급 의무가 생겼다는 결론 순서로 씁니다. 종료 사유는 건물마다 기준이 다릅니다. 「상가건물 임대차보호법」(상가법)이 적용되지 않는 주택 등은 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면(민법 제640조), 상가법이 적용되는 상가는 3기의 차임액에 달하면(상가법 제10조의8) 임대인이 해지할 수 있습니다.

소장이 제249조①에 어긋나면 재판장은 상당한 기간을 정하고 그 기간 안에 흠을 보정하도록 명하여야 하고, 원고가 보정하지 않으면 재판장은 명령으로 소장을 각하하여야 합니다(민사소송법 제254조①②). 당사자 주소와 청구취지·원인을 처음부터 맞춰 두는 것이 가장 확실한 시간 절약입니다.

STEP 6 · 소송 전 보전가처분 신청서: 피보전권리와 보전의 필요성 쓰는 법

점유이전금지가처분 신청서는 소송 도중 점유자가 바뀌어 판결을 집행하기 어려워지는 상황을 막으려고 소장보다 먼저 내는 서류입니다. 민사집행법 제300조①은 "다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다.

가처분 신청서의 이유 칸은 두 덩어리로 씁니다. 첫째는 지킬 권리(피보전권리)로, 임대차 종료에 따른 건물인도청구권처럼 본안에서 구할 권리를 적습니다. 둘째는 보전의 필요성으로, 전대 정황, 낯선 사람의 출입, 영업 양도 광고, 연락 두절처럼 점유가 넘어갈 수 있다는 구체적 사정을 적습니다.

가압류 신청서의 기재사항과 소명 규정(민사집행법 제279조)은 제301조로 가처분 절차에 준용되므로, 적은 이유는 사진·문자·계약서 같은 자료로 소명하여야 합니다. 신청취지에는 실무상 점유를 풀어 집행관에게 맡기는 내용, 현상을 바꾸지 않는 조건의 사용 허용, 점유 이전과 점유 명의 변경 금지, 집행관의 공시가 함께 들어갑니다.

STEP 7 · 제출 전제출 전 점검표와 흔한 실수

부동산명도신청서작성방법의 마지막 단계는 서명 전에 칸마다 맞물림을 점검하는 일입니다. 아래 점검표를 하나씩 지워 나가면 보정명령으로 시간이 늘어나는 일을 줄일 수 있습니다.

• 서류 종류가 내 지위(매수인·임대인)와 지금 단계에 맞는가, 인도명령이면 대금 낸 날부터 6월 안인가
• 당사자 이름·주소가 계약서와 등기 자료와 같고, 실제 점유자가 빠지지 않았는가
• 목적물 표시가 등기사항증명서와 같고, 일부라면 도면·면적이 붙었는가
• 취지와 이유가 서로 맞물리고, 덧붙인 서류의 표시와 실제 첨부가 일치하며, 날짜·법원 표시·기명날인 또는 서명이 있는가

점검표를 다 지웠다면 아래의 흔한 실수 세 가지와 내 서류를 한 번 더 대조해 보세요.

FAQ부동산명도와 명도소송 서류, 자주 묻는 질문